첫째, 모르면 '길'을 보고사라

둘째, 사고싶으면 '법'을 알라.

셋째, 이왕이면 다홍치마다. '물'이 없으면 쳐다보지 말라.  

 

토지 투자의 첫 번째 요소는 '길'이다. 

'땅의 가치는 도로가 결정한다'는 말이 있다.

천안, 아산 지역 땅값 견인차 역할은 경부고속철도 개통이었다.

서해안 고속도로의 개통은 잠자고 있던 서산, 당진의 토지시장을 뒤흔들어 놓았다. 전철 개통 지역은 예외 없이 개발계획 발표, 공사착공, 개통이라는 3단계 상승 곡선을 그리곤 했다. '모르면 금보고 사라'는 말이 있듯이 토지 투자자는 길을 보고 사야 낭패보지 않는다.

토지 투자로 성공하기 위한 두 번째 요소는 토지 관련'법'에 정통해야 한다는 것이다.

토지 투자는 안개 속을 걸어가는 것과 같다.

현재가치에 투자하는 것이 아니라 불확실한 미래가치에 투자하기 때문이다.

그미래는무엇으로보장받는가. 바로'법'이다.

우리나라에선 112개의 법률에서 지정·운영하고있는 298개 용도지역·용도구역중건폐율, 용적률등 구체적인 토지이용규제가 뒤따르는 지역·지구가182개나 된다.

모든 법률을 상세히 알 필요는 없지만, 최소한 땅투자와 직결된 주요법률은 알고 있어야 낭패를 당하지 않는다.

해당토지에 어떤법률이 적용되는지는 파악해야 한다는것이다. 알고있으면 유익한 법률로는 '국토의계획및이용에관한법', '농지법', '산지관리법', '군사시설보호법' 등이있다.

토지이용계획확인원을 열람해서 해당 토지에 개발제한구역, 군사시설보호구역, 상수원보호구역, 농업진흥지역, 보전산지, 문화재보호구역등각종제한및건축규제사항이 해당되는지 살펴봐야 한다.

즉 전용가능여부, 건축허가가능여부, 도시계획도로에 편입되는지 여부 등을 살펴봐야한다.

남양주시, 양평군, 광주시, 용인시, 여주군등팔당호주변은수질보전특별대책지역으로지정돼있어 건축행위가 엄격히 제한 된다.

특히특별대책지역1,2 권역가운데1권역내농림지역에서는공동주택, 휴양시설, 수련원, 위락시설, 공장, 음식점, 숙박시설등이 들어서지 못한다.

그러나 2권역에서는 입지제한이 없다. (1권역은상수원수질에 직접영향을 미치는지역이고 2권역은 1권역의 외곽지역으로 수질에 간접적인 영향을 미치는 지역이다. )

녹지 중에서 개발이 허용되는 지역은 자연녹지뿐이고 농지 중에서는 비농업진흥지역뿐인데, 농업진흥지역도2005년에 농지법이개정되면도시자본유입이 비교적 자유로워져서 가격탄력성이 좋아질것으로 보인다. 임야는 준보전산지가 개발이 자유로운편이다.

군사시설보호구역은 좀 더 세심한 주의가 필요하다. 관할 지자체의 허가를 받았더라도군당국의 동의없이는 건축이 불가능할 수도 있기 때문이다.

 

토지 투자 성공으로 가는 세번째 요소는'물'과 함께 해야한다는 것이다.

주5일근무와 웰빙바람으로 레저시설에 대한 수요가 급증하자 물을 바라보고 물과 함께 할 수 있는 지역의 땅값이 들썩거리고 있다. 

물에 대한 투자도 시대에 따라, 경제여건에 따라 변하고 있다. 

이어 강가로 투자축이 이동해 별장과 펜션부지로 2000년대 초반까지 주가를 날리다가2004년부터는 바닷가와 섬지역으로 무게중심이 이동하고 있다.

선경지명이 필요하다.  

토지에 투자할 때는 향후 가격 상승의 요인되는 세 가지 조건을 면밀히 조사해 보아야 한다.  

첫째, 도로신·증설 

둘째, 그린벨트해제, 군사시설보호구역해제 등 각종 규제완화 

셋째, 신도시건설 등이다.  

수도권2기, 3기신도시건설, 택지개발예정지구지정, 기업도시 건설 등으로 투자축이확산되고 있는데, 이때 고려해야할 점은 개발지역 주변토지를 공략해야 한다는 것이다.
개발지역내 토지는 수용대상으로 보상차익만 기대할수있다.  반면주변토지의 경우 개발용도의 다양성에 따라 높은 투자수익을 기대할 수 있다.

 <아파트에서 잃은 미소 .....   땅에서 찾아야 한다>