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둔촌주공을 아십니까? [저층25평과 고층34평]

헤드라인 | 2013.10.02 | 조회 6,024 | 추천 0

<간략한 건축심의 진행상황과 거래 동향>

둔촌주공아파트는 지난 5월초 2+3종 정비계획 변경안에 대한 서울시 결정고시이후 서울시에서 투입한 공공건축가와 설계사인 삼우설계컨소시엄 및 제반 협력업체와 지난 3-4개월 동안 협의하여 작성한 설계도서를 지난 9월 27일 조합 대의원 회의에 상정 의결한 다음 9월 30일 강동 구청에 건축·교통 통합 심의를 신청한 상황입니다.

강동구청 및 서울시 각 실과 협의 과정을 거치고 서울시장에 보고되는 과정이 10월중에 이루어지면 곧이어 서울시 건축위원회에 안건 상정되어 심의과정이 숨가쁘게 이어질 것으로 예상됩니다. 이미 공공건축가와의 협의 과정이 이루어진 건축심의안이기에 건축위원회 심의 과정도 큰 무리없이 진행될 것으로 예상됩니다.

이런 추세라면 내년초 사업승인인가 신청을 위한 조합원 총회가 개최 될 것으로 예상되어 내년 상반기중 사업승인인가와 내년 12월말 재건축초과이익부담금 면제를 위한 관리처분인가 신청까지의 절차는 큰 무리없이 진행될 것으로 예상되며 실제 그러할 것으로 가시화되고 있는 재건축 추진 모습입니다.

그런 영향을 받아 둔촌주공의 경우 9월 한달 20여건이 거래되는 모습을 보이며 지난 6월말 취득세 감면제도가 일몰된 이후 하반기들어 가장 많은 거래량을 보였으며 둔촌주공의 가격 또한 연중 최고가를 형성했던 지난 봄철 가격 수준으로 다시금 회복된 모습을 보이며 추가 상승 기회를 엿보는 시장 상황이 전개되는 모습입니다.

10월 초입에 들어서며 잠시 거래 상승세가 숨고르기 양상이 나타나는 모습도 감지되고 있는 상황이나 이어지는 매수문의와 거래 상황을 종합해보면 단기간에 가격 하락세로 전환되기엔 거의 확률이 없는 상황으로 판단되며 오히려 원활한 재건축 추진 상황을 기대어 추가 상승을 시도하려는 움직임이 지속적으로 나타나고 있는 상황입니다.

9월부터 눈에 띄게 나타난 변화는 그동안 하락시기에 가격을 보아왔던 대기매수자들의 움직임속에서 현재 가격을 적응된 신규 매수세의 유입이 증가하고 있다는 것입니다. 그 영향은 일반아파트 지역의 거래 증가와도 무관하지 않은데 정부의 부동산 지지 정책에도 크게 영향받는 모습이며 매수심리가 크게 개선되고 있는 영향도 한몫하고 있는 상황입니다.

따라서 10월 시장의 경우에도 가격은 현 수준에서 소폭 상승세가 유력해 보이며 거래량은 9월 거래량 이상의 모습이 예상되는데 다른 지역에서 유입하는 매수세가 더욱 증가할 것으로 보이고 연말까지 매수하는 경우 혜택받는 5년간 양도세 면제를 위한 매수세와 둔촌주공의 재건축 추진 상황을 기대한 매수세의 관심이 더욱 집중되기 시작할 것으로 보이기 때문입니다.

<저층 25평과 고층 34평 비교 분석>

서론이 상당히 길어졌습니다.

본론으로 둔촌주공을 투자하시려고 계획하시는 분들을 위해 지난번에 단지별 특성을 비교 언급했었는데 이번 기회는 저층(5층)과 고층(10층)이 혼합되어 있는 단지 특성상 둔촌주공에 대해 상당히 어렵고 복잡하게 생각하시는 분들이 있기에 간략히 평형별 비교 분석을 하고자 합니다.

먼저 저층25평(5층)과 고층34평(10층)에 대해 알아보도록 하겠습니다.

저층1단지와 저층2단지는 25평이 가장 큰 평형이고
고층3단지와 고층4단지는 34평이 가장 큰 평형입니다.
여기서 문제가 단지별로 지분이 약간씩 차이가 나면서 혼란스러워 하는 모습도 있는데

각 평형별 지분 지분 차이와 재건축 관련 조건을 살펴보면. . .

위 표와 같이 간략이 종합해보면

둔촌주공 대지지분은

저층 1단지 25평과 고층 4단지 34평 일부가 대지지분이 29.83평으로 가장크고
저층 2단지 25평과 고층 3단지 34평이 대지지분 29.30평이고
고층 4단지 34평 일부가 대지지분 28.66평입니다.

매수자들의 경우 표면적으로 25평보다 34평이 넓어보이는 착시 현상으로 가격적인 면도 차이가 있을 것으로 판단하는 경우도 있으나 실제 거래가격은 고층 저층 관계없이 대지지분에 의해 가격이 형성됩니다. 그러기에 매수를 계획하는 경우 같은 대지지분이라면 고층과 저층을 구분하지 말고 가격적으로 또는 조건이 우수한 매물을 선별매수하는 것이 필요합니다.

위의 3가지 대지지분 중 대지지분 차이만큼 추가부담금 차이를 보이고 있기에 저층 25평과 고층 34평을 매수할 경우 추가부담금 차이를 고려하여 매수시점에 가격적으로 우수한 매물을 선별하는 것도 하나의 방법이라 판단됩니다.

저층 25평과 고층 34평이 현재 총 세대수가 2,660세대이고 재건축이후 신축분양평형중 43평과 51평은 2,768세대임을 고려하면 재건축이후 43평이상을 확정적으로 분양받기를 위해 둔촌주공에 투자 하시는 경우라면 저층 25평과 고층 34평중에서 매수해야 한다는 결론이 나옵니다.

조합원에 대한 분양 방식이 확정된 사항은 아니지만 51평을 확정적으로 배정받기를 원하며 둔촌주공에 투자하시는 분들의 경우 대지지분이 29.83평에 해당하는 매물을 매수하는 것을 볼 수 있는데 이러한 움직임도 참고할 사항으로 보입니다.

또한 이 평형대가 전체 조합원중 44.85%를 차지하고 있어서 향후 평형배정에 있어서 중소형 평형에 앞서 상당한 우위를 점할 것으로 보이고 조합 전체 의사 결정 과정에서도 상당한 영향력을 발휘하는 평형이라 판단됩니다.

또한 이 평형대의 매력중 매력이라면 조합원 분양 방식이 확정되지는 않았지만 많은 조합원들이 원하고 있는 실거주 목적의 34평과 임대목적의 18평이나 23평을 동시에 분양받는 1+1 분양 방식을 선택할 수 있는 기회가 있는 평형이라는 것입니다.

물론 1+1분양 기회를 노리는 경우라면 향후 조합원간 경쟁이 나타날 수 있기에 가급적 대지지분이 큰 매물로 매수하는 것이 좋을 듯 합니다. 또한 38평과 34평을 선택하면 현금으로 환급금을 수령할 수도 있는 상황이고요....

이 평형대 투자에 있어서 또 다른 매력이라면 중소형 평형에 비해 초기투자자금이 증가하는 부분은 있지만 둔촌주공 전체에서 대지지분당 평당가가 가장 낮은 평형이라는 것입니다.

그 이유는 가격 하락이후 대형평형 하락폭이 커서 평형간 갭이 상당히 줄어 있는 상황이기 때문입니다.초기 투자자금 증가부분도 중소형평형보다 전세금액 차이가 커서 전세금액 차이를 이용한 에버리지 효과를 극대화 할 수 있는 평형대라는 것입니다.

간단히 도표를 통해 살펴보면

현시세를 대지지분으로 나눈 대지지분 평당 가격이 16평의 경우 2천9백만원이 넘는 상황이나 31평이나 34평의 경우 대지지분 평당가가 2천6백만원을 약간 넘는 수준임을 고려하면 큰 평형대가 수익성이 더 높은 투자가 될 수 있고 위에서 언급했드시 전세가격 차이를 이용하면 같은 실투자비로 더 큰 평형을 매수할 수 있는 기회를 잡을 수 있는 투자 방법이 됩니다.

위의 표를 통해 볼 때 16평을 매수할 경우 전세 1억2천을 안고 실제 투자비용은 4억4천만원의 자기자금이 필요한데 31평의 경우 5천만원 증가한 4억9천만원으로 매수가능하고 34평의 경우 1억정도만 더 투자할 수 있다면 대지지분 10.74평이 더 큰 매물을 매수할 수 있는 조건이 되는 것입니다.

즉 같은 34평을 분양받을 경우 현재 16평은 6억2천1백만원
                                      현재 18평은 6억6백만원
                                      현재 31평은 5억5천8백만원
                                      현재 34평은 5억3천6백만원에 34평을 매수하는 것으로 비교해도 좋은 비교가 될 것으로 보입니다.

그런 이유이기도 하겠지만 지난 9월 20여건의 거래중 31평(저층 22평)과 34평(저층25평)의 거래량이 거의 15건 정도로 집중된 상황은 분명 시사하는 바가 있다 할 것입니다.

다소 복잡하신가요?
재건축에 투자시 먼저 분명하게 결정해야 할 것은 '재건축이후 어느 평형대를 분양받을 것인가' 입니다. 그리고 투자자금을 고려하여 가장 수익성 있는 매물을 선택하는 지혜가 필요한데 그러한 의도를 정확하게 파악하고 우량 매물을 매수할 수 있도록 할 수 있는 중개업자를 만나는 것도 가장 중요한 사항입니다.

오해가 없어야 할 것은 둔촌주공에서 가장 수익성 좋은 것이 단지 저층25평과 고층34평이라는 것은 분명 아니라는 것입니다. 가장 좋은 투자는 보유하고 있는 자금 능력 범위에서 향후 희망하는 분양 평형을 고려한 투자라는 것입니다.

둔촌주공의 시장 상황은 약간 숨고르기 장세속에 오름세 분위기가 나타나고 있습니다.
이제 건축심의 관련 일정은 서울시의 손에 넘어간 상황입니다.
그 일정에 따라 다시금 한 단계 움직임이 예상됩니다.
금년중 매수를 계획하는 경우라면 다소 선택의 시기는 빨라야 할 것으로 보입니다.만약 10월중 매수 계획이라면 현재 다소 낮은 매물에 대해서는 발빠른 선택이 필요해 보입니다.

좀더 구체적으로 깊이 들어가지 못한 부분도 있지만 간략하나마 저층 25평과 고층 34평에 대해 알려드렸습니다. 더 궁금하신 사항은 직접 문의 하셔도 좋습니다.

* 둔촌주공 추천 급매물을 소개합니다.

1단지 8평 3억1천. 16평 5억7천. 18평 6억1천5백. 22평 7억2천.
         25평[지분29.83평] 7억6천5백
2단지 16평 5억6천. 22평 6억9천5백. 25평[지분29.30평] 7억5천5백.
3단지 23평 5억8천. 31평 6억8천5백. 34평[지분29.30평] 7억5천5백.
4단지 23평 5억6천. 25평 6억1천5백. 31평 6억8천. 34평[지분28.66평]7억3천5백.
          34평[지분29.83평] 7억8천.

이상 둔촌주공 부동산헤드라인에서 알려드렸습니다.
자세한 내용은 다음카페(부동산헤드라인) : http://cafe.daum.net/headline114

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