2013.11.04. 둔촌주공아파트 시세동향
부제 : 둔촌주공 저가매물을 선점할 수 있는 기회는 바로 지금!
금년도 벌써 11월을 달리고 있습니다. 세월 참 빠르지 않나요? '세월이 유수와 같다', '세월이 화살처럼 빠르다'라는 말을 들이대지 않아도 세월의 빠름을 절감하고 있습니다. 청소년 시절에는 하루하루가 더디 가는듯하여 모든 것을 스스로 결정하는 어른이 되고픈 생각을 하곤 했었는데 어른이 되고서야 어른의 위치는 편익과 자유를 향유하는 대신에 책임과 의무가 가중된다는 사실을 깨닫습니다. 돌이겨보니 서툴고 모자라도 성장과정이려니 하고 이해해주던 그 시절이 훨 좋았습니다. 앞만 바라보고 산 인생도 아닌데 이룬 게 없는듯 하여 좀더 열심히 살걸 후회막급입니다. 인생에는 연습이란 게 없으니 후회해도 소용이 없습니다. 만추의 계절 이 가을에 떨어지는 낙엽들을 바라보노라니 괜시리 센치해져서 지난 날들을 뒤돌아 봅니다. 그래도 후회는 미래지향적인 것이니 희망적이지 않나요? 후회를 최소한으로 줄이기 위해서 위해서 남은 두 달의 실천 계획을 세워봅니다.
여러번 언급한바 있는 내용이지만 돌다리도 두드려보고 건너가자는 차원에서 둔촌주공아파트의 현주소를 다시 한 번 정리해드리겠습니다. 둔촌주공 재건축사업 추진 일정을 살펴보면 2013.10.29. 재건축 건축·교통 통합심의(안)이 강동구청에서 서울시로 이관되었습니다. 다음 단계는 서울시 도시계획위원회 건축심의 승인후 결정고시를 받는 것으로 11~12월 중에 결정이 날 것으로 보입니다. 2014년 상반기 사업시행인가를 위한 조합원 총회를 거쳐 사업시행인가를 득하고 2014년 하반기 관리처분인가 신청을 할 계획입니다. 내년 말까지 관리처분계획 인가 신청을 하면 재건축초과이익환수 대상에서 제외되기 때문입니다. 따라서 둔촌주공 등 강남권 재건축 단지들은 이 기간을 맞추기 위해서 재건축 사업에 속도를 내고 있습니다.
2013.10.29. 건축심의(안)을 살펴보면 아파트 배치도가 설계 변경된 것을 알 수 있습니다. 2013.05.02. 서울시 도시계회위원회에서 결정고시된 정비계획변경(안)을 토대로 공공건축가와 건축심의(안) 논의 과정중 서 최근 트렌드와 수요자들의 선호도를 감안하여 당초 외관이 화려한 탑상형 구조로 설계했던 아파트 구조를 탑상형과 판상형으로 혼합 배치하기로 하였습니다. 판상형 구조는 탑상형에 외관이 단조롭지만 비해 채광과 통풍이 잘되고 환기가 뛰어나며 관리비가 절감된다는 잇점이 있어 인기를 끌고 있습니다. 고급스러운 타워형 아파트와 서민적인 성냥갑 아파트의 공존은 현대사회의 기장 바람직한 자화상이 아닌가 생각됩니다.
단일단지로는 국내 최대규모의 둔촌주공아파트가 몇 세대로 될지 궁금할 것입니다. 둔촌주공은 현재 5930세재에서 재건축후 11106세대(임대 1046세대 포함)로 늘어날 것입니다. 기존 용적율 87%의 5930세대가 2종 일반주거지역 용적율 250%의 9090세대로 설계되었다가 최종적으로 2종+3종 일반주거지역으로 종 상향하는 조건으로 용적율 273.9%의 11106세대로 설계변경 되었습니다. 물론 서울시에서 요구하는 소형임대주택 30% 의무비율과 공공성 강화를 충족하는 조건입니다. 이처럼 재건축사업은 순항을 하고 있습니다.
부동산 시장이라는 것이 일부지역의 개별호재만으로 활성화되기에는 역부족인기 봅니다. 특히 재건축아파트는 정부의 정책과 대내외 경제상황에 민간한 반응을 보이고 있어 일급수인가 싶으면 흙탕물이기도 하고 흙탕물인듯 싶었는데 귀한 약수물이기도 합니다. 좀 어려운 표현이었나요? 그만큼 변화무쌍한 반응을 보인다는 뜻입니다. 이를테면 향후 가치상승이 예상되는 지역이라면 현재 1000~2000만원은 그리 큰 금액이 아니라는 것입니다. 따라서 확실한 투자처가 결정 되었다면 적은 금액에 연연하는 근시안적 안목에서 탈피하여 원시안적 안목으로 접근하여야 할 것입니다.
투자처도 결정되었고 자금 준비도 끝났는데 무엇이 문제일까요? 양도세 감면인가요? 1세대1주택자의 매물로 비과세요건을 갖춘 주택을 올해 안에 구입하면 문제 없습니다. 계약후 5년이내에 처분하면 양도세 100% 감면 받습니다.
그럼 매수자분들은 무엇 때문에 주택 구입을 망설이고 계십니까?
앗! 취득세 인하 때문이네요. 8.28 전월세 대책 발표 당시 취득세를 인하해 줄 것이라 믿고 주택을 입하였는데 2개월여를 질질 끌며 적용시점을 정하지 못하니 매수심리 사그라들만도 합니다. 뒤늦게 국민들의 원성을 알아차렸는지 당정은 금일(4일) 취득세 영구 인하 조치를 8월 28일부터 소급적용하기로 합의하였습니다. 야당과의 의견조율이 관건인데 긍정적으로 기대해 보겠습니다. 안전장치로 잔금일자를 내년 1월로 하시는 것 잊지마시구요.
정부는 취득세율을 ▲ 6억원 이하 주택은 2%에서 1%로 ▲ 9억원 초과 주택은 4%에서 3%로 각각 1% 포인트 내리고 6억~9억원 주택은 현행 2%를 유지하는 방안을 발표했습니다.
다주택자 양도세중과 폐지를 비롯해 분양가상한제 탄력운용, 취득세 영구 인하, 리모델링 수직 증축 등 현재 당정이 추진하고 있는 부동산 핵심 법안이 통과되면 금상첨화겠지만 취득세 인하 적용시점 합의 소식만으로도 부동산 시장의 숨통을 틔워줄 것입니다.
따라서 취득세 인하 소식을 기다리며 관망하던 대기수요자가 매매수요로 돌아설 가능성이 예측됩니다. 둔촌주공을 구입할 의사가 있는 수요자라면 재건축 호재와 양도세 감면, 취득세 인하의 혜택을 보면서 매수세가 약세인 지금 구입에 나서는 것이 좋을 것입니다. 저가매물을 선점할 수 있는 기회는 바로 지금입니다.
둔촌주공 재건축에 대하여 궁금하신 점 문의 바랍니다.
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