(행운칼럼) 전세폭등, 전세폭락, 그 진실은?

“ 철산동 행운의 네잎클로버 ”
“ 행운 ” 이라는 네잎클로버를 항상 가슴에 묻고,
모든 분들의 가슴속에 “행운”이 가득하기를 기원합니다.



사람들은?
책상에서 볼펜이나 두들기며,
전세금액이 폭등했다 또는 폭락했다라는 말들을 하곤 합니다.
이미 출발해버린 과정을 보는 것이 아니라, 항상 마지막에 다가오는 결과만을 보고 판단을 합니다.


이것은 큰 오류라고 봅니다.


1년중에서 비수기와 활황기만 간단하게 살펴보면,
얼마든지 저렴한 금액으로 전셋집을 얻을 수가 있습니다.


(월별 전세시장의 비수기와 활황기)



<집을 알아보는 시기 (1월) → 입주시기 (2월~3월)>


전세시장의 활황기 즉, 가장 비싼 시기
거의 대다수가 전년도 11월부터 계약을 해서 2~3월말까지 입주를 합니다.
학군을 보면서 움직이는 학군수요가 99%입니다.
어떤 사람들은 학교를 배정받기 위해서 계약을 하고 먼저 전입신고를 해주는 조건으로 전세금액을 더 올려주는 경우도 있습니다.

학군수요가 움직일 때, 매매가 되는 경우도 많아지고,
전세시장과 월세시장이 가장 크게, 가장 많이, 가장 높은 금액에 형성이 되는 시기입니다.
이때는 집을 보지 않고 계약하는 사례가 많아집니다.

특히, 예비신혼부부의 경우는 이 시기를 피하는 것이 상책입니다.


<집을 알아보는 시기 (2월) → 입주시기 (2월~3월)>


돈 있는 사람들은 집을 공실 상태로 두고서라도 잔금시기를 2월로 늦추는 경우가 허다합니다.
마지막 학군수요가 움직이는 시기입니다.
3월에 입주를 하더라도 마지막 학군수요가 움직이는 시기라 금액이 빠지지 않습니다.
이때가 되면, 새로운 수요층이 창궐합니다.
바로 결혼수요라는 것입니다.

보통 2월달에 계약을 해서 3월~5월경에 입주를 많이 합니다.
결혼 수요라는 새로운 수요층으로 인해서 이때도 전세금액이 잘 빠지지 않습니다.


<집을 알아보는 시기 (3월) → 입주시기 (4월~5월)>


3월 중순에 접어들면,
귀신같이 전세금액이 평형을 유지하며 매물이 하나 둘씩 나오고 금액이 약간 조정이 되는 시기입니다.
이때 나온 매물들은 보통 4월~5월 입주 물량입니다.

학군수요가 마무리 되면서 입주가 다 끝난 상태에 접어들어 전세시장이 안정기에 접어듭니다.
마지막 결혼 수요가 움직이며,
이때부터 전세금액은 조정이에 접어듭니다.
4월경부터 한꺼번에 물건이 많이 나오면 조정의 폭도 그만큼 커지는 시기입니다.
이때가 되면, 희한한 일이 발생을 합니다.

물건이 몇 개만 쌓이면,
임차인 우위시장으로 급격하게 바뀌어 버립니다.
집주인이 선뜻 나서서 집을 수리를 해주는 경우도 많아지고 집주인의 힘이 많이 빠지는 시기입니다.
임차주택을 얻기 위해서는 이때가 가장 좋은 시기입니다.

특히, 언론에서는 이때를 대서특필 합니다. “전세금액이 꺾였다.”라고 말이죠



<집을 알아보는 시기 (4월) → 입주시기 (5월~6월)>


4월에 접어들면, 본격적으로 전세시장의 비수기로 접어듭니다.
통상적으로 보면,
전세금액 최고가 대비 5%~10%의 금액이 조정이 됩니다.
이때, 집을 얻어야 매물을 고를 수가 있고 좋은 조건으로 집을 구할 수가 있습니다.

언론에서는 또한번 대서특필 합니다. “전세금액이 폭락했다 등”라고 말이죠.



<집을 알아보는 시기 (5월) → 입주시기 (6월~7월)>


4월에 조정된 전세물건들이 5월에 접어들면 하나 둘씩 계약이 됩니다.
주로,
방학수요
휴가를 가기전에 이사를 하려는 수요층이 움직이는 시기입니다.


<집을 알아보는 시기 (6월) → 입주시기 (7월~8월)>


5월에 조정된 전세물건들이 6월에 접어들면 하나 둘씩 계약이 됩니다.
주로,
방학수요
휴가를 가기전에 이사를 하려는 수요층이 움직이는 시기입니다.


<집을 알아보는 시기 (7월) → 입주시기 (8월~9월)>

전통적인 비수기 시장입니다.
이때, 발이 빠른 사람들은 미리 가을에 입주할 수 있는 물건을 저렴하게 먼저 계약을 합니다.



<집을 알아보는 시기 (7월) → 입주시기 (8월~9월)>


8월달을 비수기로 보는데 그것은 착각입니다.
휴가철이 끝나면,
신혼부부
가을이사수요 등이 급격하게 늘어나는 시기이며, 전세금액이 약간씩 올라가는 시기입니다



<집을 알아보는 시기 (8월) → 입주시기 (9월~10월)>

8월중순이후, 즉, 휴가철이 끝나면,
이때부터는 특히, 신혼부부 수요층이 급격하게 늘어납니다.
7월에 비해서 전세금액이 올라가는 시기이며, 간혹 전세물건이 바닥이 나는 경우도 있습니다.



<집을 알아보는 시기 (9월~12월) → 입주시기 (다음년도1월~3월)>


이 시기에는 전세금액이 눈에 보이게 다시 뜀박질을 하는 시기입니다.
결혼수요
학군수요 등이 한꺼번에 겹쳐서 다음년도 3월달까지 입주할 물량이 부족하고 전세금액이 폭등하는 시기입니다.
11월달부터는 본격적으로 전세금액이 올라가고 집을 보지 않고 계약을 하는 사례가 늘어납니다.



언론에서는 이것을 보고,
“전세금액이 폭등했다.” “정부는 무엇을 하고 있는가?” 등 여러가지 기사가 속출하는 시기입니다.



임대차시장의 부동산대책은 없습니다.
집을 공짜로 주지 않는 이상은 말이죠.
활황기를 피해서 비수기 때에 집을 얻는 것이 저렴하게 집을 얻을 수 있는 방법이라고 봅니다.


이상과 같이,
제가 알고 있는 부동산 전세시장의 흐름도 입니다.


~~철산동 행운의 네잎클로버~~ 감사합니다. ~~


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