바둑판식 도로망과 천혜의자연환경을 갖춘  상계 중계 하계 공릉

2018년상계동 7만5천평 창동차량기지이전완료시 150%주변 지가 상승예상됩니다.

상계주공재건축추진2017년부터가능
첫번째 중랑천 동부간선도로와 접해있는단지들과 함께반드시역세권250미터안 재건축단지들을 특히 주목해야할듯 싶습니다.지금현재 시세는 중요한것이 아닙니다.명당자리이긴하나 기업들이 없으니 철새들로 전락하는 경우가 많아 지금 시세는 중요하지않다라고 하는것입니다.기업들이 들어오기전에 노원상승시세는 일시적일수밖에 없는 현상일뿐입니다.기업들이 하루빨리 들어와야하는 지역입니다.  상계동 창동차량기지이전장소및창동지역일부가 몇년후면 고층빌딩숲으로 바뀌게됩니다. 남부럽지않은 명산들과기업들이 어우러지는 고급주거지들 기대됩니다.사람들이 살기좋게 되면 사람이 모이게되고 자연적으로 집값은 오르게 되어있는법입니다.반대로 얘기하자면 현재동북권처참한시세는  사람들이 살기 좋지않다라고 표현하는것도 정확할수있겠습니다.

이제 상계주공아파트 재건축얘기좀 해보겠습니다.
앞으로10년이상예상되는 재건축을보신다면 용적율 종상향 역세권 단지내대지지분은 골고루 분포되어있는지 유심히봐야됩니다.예를들어 누군가는 저층+중층 같이 혼재해야 재건축쉽다하지만 필자의 견해로는 중충이면중층만있는곳이 좋고 저층은 저층만 있는곳이 좋은것 같습니다.저층단지라 해서 평수대비 대지지분이 높은것이 아니라 중층보다 더 적은곳도 많습니다.조합원들끼리 혼선이 올수밖에 없는 구조인것입니다.그리고 단지내 상업지역이 있는단지들도 본인들은호재라 주장하겠지만 악재인 경우가 더많을수도 있겠습니다.그래서 먼 장래를보는 재건축인만큼 신중해야 할듯쉽습니다. 

밑에는 서울시 재건축정책지침관련 퍼온글입니다


2013년서울경제신문 2013/04/22  펌...서울시 재건축입장을보면
주거지역 내 용도지역 간 무분별한 변경도 제한한다. 지침에 따르면 ▲제2종은 제2종 일반주거지역 이상과 연접하고 보도ㆍ차도가 구분된 2차로 이상의 도로와 접할 것 ▲제3종은 제3종 일반주거지역 이상과 연접하고 보도ㆍ차도가 구분된 3차로 이상의 도로와 접할 것

▲준주거는 역세권(지역 중심 이상 역 반경 500m, 지구 중심 이하 250m 이내)으로서 간선도로와 접할 것 등의 입지 기준을 충족해야 용도지역 조정이 가능하다.
이 같은 서울시의 지침으로 그동안 재건축이나 재개발에서 단순히 사업성을 높이기 위해 추진되던 종 상향은 사실상 불가능해질 것으로 전망된다.
다만 시는 공공임대주택 건설이나 결합개발 등 공공의 목적에 부합하는 경우엔 종 상향이 가능하도록 했다.



개인예상입니다만 전국에서 이런단지들 찾기도 쉽지 않을듯한데요^^역세권250미터안에 위치해있으며 간선도로와 접하는단지들만 준주거지로 종상향인정한다는 뜻이네요.  서울시준주거지침에빠진 다른3종주거지역 다른재건축단지들은 기부체납(공공임대주택)을 많이 줘야되니 추가부담금이 많이 들겠네요.  참 답답합니다.

서울시에서는 무분별한 재건축종상향을 제한하기위해 준주거지로 종상향시
한강변 . 동부간선도로변 . 서부간선도로변  .  북부간선도로변 + 역세권250미터내로 제한하게 된거군요.
이런단지들 찾으려면 거의 로또수준이겠네요.



서울시지침 준주거지와 부합하는곳...노원구 상계동에서는 상계주공3단지.10단지.11단지네요

2013년 발표한 서울시재건축 준주거지 지침데로
예상해보면

3단지.10단지11단지는 동부간선도로와 접하고 역세권250미터이내이니 준주거지상향확실할것같습니다.


2단지  1단지 16단지는  정확히 서울시 재건축 준주거지 지침이 애매해서 정확히 파악해봐야할듯 하겠습니다. 특히 2단지는 지역중심역500미터이내인지 파악하심이 중요할듯합니다.필자예상은 지역중심역노원역 500미터이내 맞는것처럼보입니다만 다시확인할 필요성은 있겠습니다.

1단지같은경우는 중계역250미터이내인지 확인필요할것 같구요.16단지같은경우는 현용적율이 200이넘고  2종인지3종인지 확인해봐야할것 같네요.
 

준주거지 최대용적율 500%가능하니 한편으로는 대박이라 표현해도 어색하지않겠네요.물론 현행법으로 늘어난용적율200%의50%를 기부체납줘야됩니다.지금정부에서 기부체납법15%이내로 개정하려하고 있습니다.개정되면 대박이고  안되더라도 현상황만으로도 대형호재네요.또한 공공지원제로 바뀌게되면 재건축시 간소화로인해 몇년은 빨라질수있습니다.지가상승과더불어 이주비용 조합비용등 총비용이 많이줄게됩니다.즉 무상지분율이 많이 높아질수있다라고 보는것입니다. 위조건에 맞는 재건축단지들은 전국적으로도 많지않을거라 보여집니다.특히 상계주공아파트단지들 경우  다른지역들보다 아파트단지안에 상대적으로 기반시설(도로 학교 공원등)들이 잘 갖추어져있어 재건축추가부담금에서도 많이 이득을보는경우인데 정말 잘되었네요..

시간이 지나면 서울 재건축모든단지가 제한에서 벗어나길 기원합니다.
2종주거지에서3종주거지로 종상향되는것과 3종주거지에서 준주거지로 종상향되는것은 받는용적율에서 큰차이가 나는것입니다.
예상입니다만
2종-3종으로 종상향시 받는용적율 대략210%-240%보시면됩니다.상당히 제한적입니다.2종에서3종상향은 이렇듯 기부체납주나 그냥2종으로 재건축하나 별반차이가없으니 서울시에서 제재를 가하는거 아닌가 생각해봅니다.
3종- 준주거지 종상향시 기부체납주고 여러비용감안할때  대략330%-360%로 보시면됩니다.여기에 단지내 기반시설 및 주민역량에따라 더받거나 덜받거나 되겠지요.만일 현정부 방침되로 기부체납법과 공공지원제로 개정되면 400%이상까지도 예상해봅니다.3종과준주거는 비교자체가 안되는 것입니다.

서울시에서 현행되고있는 준주거지기준 지침으로 보면 반드시 간선도로와접하고 지역중심이상역500미터이내 역세권250미터이내 3단지10단지 11단지이고 3종지역이 준주거지로  종상향가능할것 같네요.먼저 치고나가는 단지들이 생기니 좋은일입니다^^처음에 재건축이 모두 지지부진해서 슬럼화되기보단 이런 대박단지들이 생겨야  전체재건축으로 파생되는결과가 나온다고 보는데요. 좋은일입니다.

그간 앞뒤로 자동차 지하철 매연소음때문에 수명도 많이 줄었으리라 판단되는데 보상받겠네요.지금추진하고있는 기부체납법만 실행된다면 일사천리 진행될단지들이겠습니다.먼저 재건축되면 나머지후발단지들도 따라붙겠구요.

위에언급되지 않은 나머지 단지들도 역세권 및 입지는 국내최고단지들이라 자부합니다.4년후면 노원에도 좋은소식들 많을것 같습니다^^

 
개인사견으로 단지별 필자가 알고있는선에서 몇개단지만  적어보겠습니다. 
재건축에 관심있는분들은 다시한번 전체확인 꼭해보시길 바랍니다.^^ 


3단지 용적율180 상업지역+3종주거지역 동부간선도로면 노원 더블역세권250미터이내 상업지구보상문제가 변수일수있겠습니다.  

2단지 상업지역+3종주거지역 용적율156 동부간선도로변 (노원중심역세권500미터이내 2차역세권확인필요)상업지역내 보상관련 변수예상됩니다.상업지역과같이 통합해서 재건축할수있게 유도해야될겁니다.

11단지 3종주거지역 용적율152  동부간선도로변(마들역세권250미터이내 1차역세권)변수가 가장적은 단지중 하나로 보여집니다.평형별로 대지지분 알맞게 되어있네요.

예로들면11단지 중랑천 공원 수혜단지이자 간선도로변역세권250미터이내-준주거 최대용적율500% 
시프트 기부체납 덜주게되면 용적율400%이상까지도 예상가능한단지입니다.이미 11단지내에 학교2개 대형공원 도로 이미단지안에있습니다.또한가지 호재를 말씀드리자면 용적율과 관련없는 단지내 서울시 대형공원이 있는데 이공원에  혹시 건설사 .조합원들이 매입또는 그곳에 시프트 또는기업들 짓는다면 기부체납이 거의없게되니 초대형대박날수있겠습니다.아니더라도 대형공원 학교2개때문에 추가부담금에서 이득을 많이 보는 단지같습니다  ..2018년추진가능


10단지 용적율151  간선도로변
3종지역이면서 마들역역세권 창동차량기지와 거의붙어있습니다.최고의 입지조건입니다.
 저층단지와 중층단지가 같이있습니다.여기는  오히려 의외로 중층보다 저층단지들이 대지지분이 많이작게나오네요.저층단지들이 집값은 중층보다비싼데요.이렇게 되면 조합원들간의 갈등도 예상되는 단지인데요.저층단지 대지지분이 너무낮아 확인꼭해보셔야 할것같습니다.마니 아쉽네요. 창동차량기지이전시 최대수혜지 중랑천 공원 수혜단지 동부간선도로와 접해있습니다.마들역세권250미터이내-500미터이내   단지내 학교1개
.2018년추진가능

필자의 재건축 개인예상은11단지-3단지-2단지-10단지-1단지 순으로 보여지네요.예상일 뿐이니 다들 확인필수입니다.특급주공단지들 같습니다.
 
10단지 15평형저층 대지지분만 아니면10단지가 제일 위에있지않을까 생각해봅니다.

상계주공재건축은 서민들이 많아 솔직히 추가부담금 많이나오게 되면 힘들어 지는것도 사실일겁니다.위에단지들 같은경우는 경우에 따라서 추가부담금 없을수도 있겠습니다만 일단 몇개단지가 재건축치고 나가면  나머지역세권 단지들도 그만큼시세부터  따라가는것이라 보여집니다.어차피 재건축은 이주문제땜시  1-2개단지씩 진행해야되는것이니 차분히 기다리시면될것입니다.일단 어느단지라도 재건축하게되면 기타 나머지단지들도 따라가게되는법입니다.시간이지나고 법도바뀌게 될겁니다 남은 재건축단지들도 더좋은조건에 재건축하게될겁니다.

잠실주공단지들 재건축을 보면 알수있지요.첨엔 중충잠실5단지가 재건축이 제일 늦어졌지만  현재로보면 제일 앞서있듯이 말입니다^^
레이크펠리스 엘스 리센츠는재건축끝났고 .현재 잠실5단지는 한강변준주거지로 종샹향되고  지금현재시세도 평수대비제일 위고 나중에 주거지로서 잠실50층 랜드마크가되는것처럼 후발단지들이 더 대박나는 경우가 많습니다.일단 상계주공도 중층재건축이 최대한 빨리 진행되야합니다.위 대박단지들 그나마 다행이라 여겨집니다.

그간 대단지 상계주공단지들때문에 본의아니게 소형평수밀집 서민밀집 강북이란 오명을 썼던 중계하계공릉도 상계주공이 재건축됨으로 인해 피해가최소화 되지않을까 생각해봅니다.  


이보다 더 입지좋은 상계주공및 중계 하계등 좋은곳많습니다. 어느중층단지 어디라도 재건축 빨리 진행된다면 나머지 단지들도 따라붙게 되어있습니다.좋은일입니다^^

그리고 현실적으로 서울동북 경기동북권  강남베드타운의 기능을 상실할정도로 거리상멀뿐아니라 기업들이 없는곳이고 강남베드타운은 이제 강남일대 신도시로 옮겨졌다고 볼수있겠습니다.서울동북권은 거리상으로 보면 베드타운이 될수없는 곳입니다.서울시에서 자족도시를 발표한만큼 재건축시 기부체납부지에 시프트가 아닌 지역상권 살리는 중소기업들 유치하는것이 동북권 먼장래를 본다면 바람직하다여겨지느데 심히 고려해보심 좋을것같은데요. 기부체납관련 가장 중요한부분같아서 몆자 올려봅니다.