봉사의 마음으로 06
당근 | 2014.11.07 | 조회 7,429 | 추천 9
부자의 마인드 정말 땅속에 황금을 찾아가세요.
차가워 지는 날씨가 초겨울을 채촉하며 떨어지는 낙옆이 아쉬운지 귓전을 때리는군요. 이제는 추운 겨울을 준비하는 초입에서 마음의 양식과 부자의 꿈을 흔들어 나의 것으로 노력해 봅시다.
아파트 재건축 투자는 시간과 싸움이지만 결과는 인내한 분들의 결실이라고 보여집니다. 먼 미래를 볼줄 알고 긍정의 마인드로 꿈을 실현한 당신이 진정한 부자입니다. 무료강의인 부자아빠 주식강의에서도 성장 가치 종목을 찾아서 오랜 기간 동안 보유를 통하여 많은 수익을 챙기는 투자 방법에서 보듯이 여러분들도 긍정의 희망으로 도전하세요. 무조건 주식은 패가망신이다. 부동산 투자는 투기다 하시지 마시고 성공한 분들의 이야기만 들어도 부자의 초입에 들어가신 겁니다. 그 분들의 이야기를 의심하는 마음에서 바라보면 모든 이야기가 부정의 이야기로 들릴겁니다.
제가 여러분들께 상가 투자 부분을 말씀드려 드릴게요. 이 투자는 아파트 재건축 투자중 백미이며 지금까지 아파트 매매가격이 너무 올라가서 투자가 망설여지신 분들한테 자신있게 제안 드릴 수 있읍니다.
투자 비용이 다소 많이 들어갑니다. 그러니 주위 분들과 함께 적은 액수라도 힘모아 나누어 투자하셔도 좋다고 봅니다. 몇년 후에는 놀라운 투자 수익에 입가에 웃음이 번질겁니다.
예로 상계주공아파트를 가지고 대지지분과 공시지가 등을 토대로 재건축 조합설립 전후로 투자 평가를 설명 드리겠읍니다. 아파트 단지별로 틀리며 그 중에 대략 평균으로 설명을 위해서 참조합니다.
예) 상계주공아파트 21평 (평균 대지지분 대략 10평)
1988년 초기 분양가 대략 21,000,000원 정도
지금 매매가격 대략 250,000,000원 정도
공시지가 2014년 1평당 8,400,000원(대략)
예) 상계주공상가 1층 1개(대략 실제 평수 7.5평, 대지지분 15평)
1988년 초기 낙찰가 대략 80,000,000원 정도(위치에 따라 틀림)
지금 매매가격 대략 250,000,000원 정도(위치에 따라 틀림)
공시지가 2014년 1평당 12,000,000원(대략)
(상가는 분양가격보다 초기 입찰 경쟁으로 인하여 50%이상 인상된 가격)
첫번째 포인트는 아파트는 10배 이상 상승했는데 상가는 대략 3배정도 상승했지요. 이것이 중요합니다. 물론 주공아파트 지하철역 주위 상가는 이 보다 훨씬 비쌉니다. 발품을 팔다보면 차량기지 주위로 상권이 죽어서 가격이 낮게 형성된 상가가 존재하오니 그것을 찾는 것은 절실한 분 만의 몫이라 여겨집니다.
두번째 포인트는 대지지분을 잘 살펴 보세요. 상가는 실제 평수 대비 대지지분이 두배입니다. 이것은 재건축시 매우 중요하며 땅속의 황금입니다. 그 증거로 강남구 개포동 주공 2단지 상가를 말씀드릴게요. 꼭 확인하셔서 부자의 혜안을 찾으시길 바랍니다.
예로 개포주공2단지 상가 1층 실평수 7.5평 대지지분 15평으로 관리처분청산 가격이 1평당 75,000,000원 입니다. 참고로 아파트는 1평당 50,000,000원으로 관리처분 현금청산 가격 입니다. 나머지는 여러분들께서 발품을 팔어 내용을 정리하여 보시면 미래의 그림에서 투자의 맥을 발견하실수 있을겁니다.
개포동 상가도 옛날에는 2억정도 가던 상가가 관리처분 현금청산 가격만해도 10억이 넘죠. 실제로 매매가격 형성은 15억을 전후로 하였다고 합니다. 그렇게 수익보신 부자 분들이 많으신 거죠. 아직도 제 이야기가 믿기 어려운 분들은 주말에 놀이 삼아 다녀보세요. 이곳 상계동 상가 투자가 주공아파트 투자보다는 황금의 수익을 누릴수 있을겁니다. 세월이 지나서 제가 여기에 써놓은 글을 3년 후에 상가 매매가격이 얼만큼 변해가는지 지켜 보세요.
세번째 포인트는 운전면허시험장과 차량기지이전 이후에 수혜지역 상가를 선택하시라고 권해드립니다. 이유는 운전면허시험장, 차량기지 전체 7만5천평 부지가 신문지상에 언급하였던 시설이 들어 설 경우 플러스 알파까지 혜택을 볼수 있기 때문이랍니다. 동일로를 따라 상권은 형성 되어 있고 수혜지역도 동일로를 따라 찾아 보시기 바랍니다.
주의할 점은 첫째 반드시 대지지분이 두배정도인 주공아파트 단지내 상가를 선택하세요. 그리고 주공아파트 단지내 상가들 중에도 실제 평수에 비하여 대지지분이 반 밖에 안되는 평수의 상가가 존재합니다. 그런 상가는 피하는 것이 좋습니다.
둘째 주공아파트 단지 상가를 제외한 일반 상가는 대지지분이 실제 평수 보다 턱없이 적기 때문에 반드시 등기부등본을 열람하여 대지지분 꼭 확인하시기 바랍니다. 이유는 투자의 최대 이익 실현을 목적으로 말씀드립니다. 결코 일반 상가가 나쁘다는 것은 아님을 말씀드립니다.
세째 상가를 선택하여 투자를 결정하시더라도 공실이 최소가 되도록 노력하시면 상가 매수후 재건축 까지 투자 대비 은행 이자는 건질 수 있다고 보여집니다. 재건축 임박이 가까웠다면 공실을 무릅쓰고라도 매수하셔야죠.
위에서 예로 투자 설명한 이유는 재건축아파트 투자시 이런 관점도 있구나 하는 투자의 맥을 보여드린 것입니다. 각자의 투자 방식과 형태는 틀릴수 있읍니다. 한기지 공통 분모는 성공을 통한 부의 축척이라 여겨집니다. 제 이야기 중에 견해의 차이는 있을 수 있고 정확한 물건을 가지고 이야기 한 것이 아니기에 금액 부분에 편차는 있을 수 있읍니다. 분명히 말씀드리고자 한 요지는 투자의 맥을 제시해 드린것이고 그런 미래의 부를 찾을려고 노력하는 점이라고 말씀드립니다.
앞으로 주공아파트 단지를 보시면서 고려할 점은, 지금은 추하고 없어 보이는 상가라도 미래에 재건축 영향으로 가장 큰 수혜를 볼 수 있는 물건을 택하시고, 가급적 값싼 매수 가격으로 투자의 물건을 고르셔서 3년 정도 묵혀 두시면 그 이후는 분명히 부자의 꿈을 실현 시킬 수 있으리라 봅니다.
아파트 매매가격 추이는 자료를 통해서 자료를 구할 수 있지만 상가는 매우 힘이 듭니다. 많은 발품 팔어서 행복한 투자 이루시기를 바랍니다. 두서없고 모자란 저의 글을 읽어 주시는 분들에게 조금이나마 보답으로 투자의 천기를 조금 보여드립니다.
imf와 리먼사태 이후로 부동산 폭락 설명하는 전문가들이 많으시고, 안좋은 결과를 가지고 장황하게 설명하는 분들이 넘쳐납니다. 시험 끝나고 답안지 보면서 어디가 정확히 틀렸다고 이야기 하는 분들이 많지만, 미래에 어느 부분이 중요하기 때문에 예상 시험문제 출제를 이야기 하는 분은 극소수라고 보여지죠.
저는 김점수 소장님 부자경제학이나 부자아빠 주식투자 무료 강의를 통하여 우리 서민이 무료로 재태크의 눈을 뜨게 해주었다고 보여지며, 저의 글을 읽어주신 분들에게도 권해드립니다. 투자의 맥은 이런 강의를 통해서 찾으시고 투자의 전술은 여러분들이 발품을 통해서 행복한 투자 수익을 가져 오시기를 기원합니다.
그리고 부동산 뱅크에 주옥 같은 투자의 맥을 잘 찾아 보세요. 저도 그런 분들에게 이자리를 빌어서 감사의 인사를 전합니다.
사랑합니다.~~~
