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한낮에는 아직도 뜨거운 열기가 대단한 모습이지만 아침 저녁으론 미세하게나마 열기가 식은 변화된 바람의 느낌이 감지되는 모습입니다.
8월에 들어서며 본격적으로 이어진 휴가 시즌의 영향과 더불어 한동안 많이 올랐다는 분위기가 확산되며 전체적인 부동산 시장의 오름세가 다소 누그러진 것으로 알려지고 있습니다. 그런 와중에서도 7월 전체 거래량이 2006년이후 최대치의 모습을 보이는 등 매매 시장은 활황기 모습을 유지하며 전체 시장 분위기를 강세로 이끌어온 모습입니다.
둔촌주공아파트는 지난 8월 5일 사업시행인가고시가 되면서 매수세의 유입이 꾸준하게 이어진 상황인데 이미 공람공고가 개시되었던 지난 7월부터 사업시행인가에 대한 기대감이 반영되며 거래 증가와 가격 상승을 이끈 모습으로 연중 최대 거래량 모습을 보였습니다. 8월에 들어 현재까지 12건 정도의 거래 모습인데 현장 업소들이 3-4일 정도 휴가로 인해 잠시 휴장한 상황을 고려하면 거래 모습은 꾸준하게 이어지고 있는 모습입니다.
현재 실제 거래가격의 추세는 오름세가 유지되는 상황입니다. 다만, 8월에 들어와 그 오름폭은 다소 줄어든 모습인데 7월 한달 성큼성큼 오르는 기세에서 8월 거래가격은 7월말 기준으로 강보합세가 형성되면서도 꾸준하게 매수세의 유입이 이루어지는 모습이며 대다수 매물들의 경우 가격을 올리거나 매도 보류하는 모습은 여전하게 강하게 나타나며 막상 거래가 가능한 매물을 찾기가 어려울 정도의 매물 품귀가 지속되면서 거래가격이 야금야금 오름세를 유지하는 상황입니다.
현재 평형별 가격 지지선을 살펴보면
저층 16평과 고층 23평 : 6억5천∼6억6천.
저층 18평과 고층 25평 : 6억9천∼7억.
저층 22평과 고층 31평 : 7억6천∼7억8천.
저층 25평과 고층 34평 : 8억2천5백∼8억8천.
동일 평형이라도 가격 지지선 차이가 나는 것은 단지별로 대지지분 차이에 따른 영향으로 대지지분에 따라 소형평형의 경우에는 가격 지지선이 1천만원 정도 중대형 평형에선 평균 2천만원 이상의 차이를 보이면서 위에서 언급한 현재 각 평형별 지지선 가격 수준에서는 모두 실제 거래가 성사되고 있는 상황이며 현재도 이 수준이 둔촌주공의 가격 지지선이 되고 있는 모습입니다.
매수자 입장에서는 16평과 23평의 경우 지분에 따라 다소 차이가 있지만 6억5천이하 매물의 경우에는 저가 매물로 인식하고 매수 결정을 해도 좋은 가격이라 판단되며 18평과 25평의 경우에는 6억9천, 저층22평과 31평 그리고 저층 25평과 34평의 경우에는 현재 가격지지선의 가격 내지는 약간 하향 조정된 가격에서는 실제 거래가 이어지는 가격수준이기에 대기매수자들의 경우 판단의 기준으로 보아도 될 것입니다.
이것을 간단히 언급하는 것은 매도자나 대기매수자들이 가격을 판단하는데 실제 부동산 관련 사이트를 통해 등록되어 있는 가격이 부동산업소마다 편차가 심해 실제 거래되는 가격 및 형성되고 있는 가격 수준을 판단하는데 많은 애로 사항이 있다는 문의가 많기 때문입니다.
현재 시점에서 가장 관심의 촛점은 과연 오름세가 지속될 것인가 하는 문제입니다.
실제 현장에서도 현재의 분위기를 기준으로 앞으로의 방향을 잡는데 결코 쉬운 시장 상황이 아니라는 것입니다.
앞으로의 방향을 잡는데 몇가지 기준으로 검토해 본다면..
상승을 견일할 요소
- 둔촌주공 조합원 분양신청 : 조합에서는 시공사와의 본계약 처리 시간이 어느 정도 필요한 상황이기에 같이 병향하며 조합원 분양신청을 먼저 접수하는 쪽으로 일정을 준비하는 모습입니다. 이러한 방법의 장단점은 별개로 치더라도 사업시행인가고시 이후 9월에서 10월 경으로 예상되는 조합원 분양신청 일정은 조합원들에게 사업이 한단계 진행한다는 차원뿐만 아니라 사업진행이 순조롭게 되고 있다는 신호를 주며 분위기를 고조시킬 가능성이 높다는 것입니다.
- 확정지분제 방식의 장점이 크게 부각 : 둔촌주공의 확정지분제 방식의 경우 일반분양가가 하락되면 무상지분율 하향 조정이라는 영향을 피할 수 없는 것이지만 현재 분양시장 활기에 힘입어 시공사와의 본계약 협상이 어려운 과정이겠지만 그럼에도 불구하고 2+3종 상향에 따른 순수일반분양분 980세대 증가분과 일반분양가 상승세를 고려하면 둔촌주공의 최대 장점인 확정지분제 사업방식의 이득을 충분히 확보할 수 있을 것으로 예상되어 이에 따라 투자 수익성이 높은 단지로 더욱 부각됨에 따라 매수세를 불러 모을 것으로 예상됩니다
- 저금리 기조 및 전세가격 강세 : 저금리 영향으로 현금 보유에 따른 손실을 회피하기 위해 실물자산에 대한 투자는 분명 증가할 수 밖에 구조입니다. 그리고 이에 더해 전세가격 강세는 주택 구입에 대한 수요를 증가시키고 이에 따라 일반아파트 매수세 증가는 가격상승과 더불어 신규분양가격 상승으로 이어지는데 이로 인해 재건축 단지들의 일반분양가 상승이 뒤따르며 투자 수익성이 증가되어 재건축 단지들의 가격이 오르는 추세인데 이런 흐름이 당분간 지속될 것이라는 예상입니다.
- 2016년 4월 총선의 영향 : 예전처럼 선거철에 선심성 공약이 남발되지는 않겠지만 정부와 여당입장에서는 부동산 지지 정책은 경제 살리기 차원에서라도 지속적으로 고수할 것으로 예상되고 2017년말에 예정되어 있는 대선까지도 큰 변화없는 모습이 예상됩니다.
- 자녀에 대한 증여세 부과 유예 : 세법개정 내용 중 하나로 자녀에 대해 그동안 5천만원까지 증여세 면제가 적용 되어 왔는데 추가로 2억원을 증여해도 증여세를 부과하지 않고 후에 상속세와 연동하여 유예를 해준다는 내용입니다. 그동안 부모의 자산으론 충분히 자녀들에게 부동산을 구입해 줄 수 있는 여력이 있음에도 불구하고 증여세 문제로 고민하는 사례가 현장에서 많이 보아왔는데 이번 개정을 통해 자녀를 위한 부동산 구입이 증가하며 부동산 시장에서는 젊은층들의 부동산 구입 증가도 예상되는 상황입니다.
가격 상승을 막는 요인
- 둔촌주공아파트 시공사와의 본계약 과정 : 사업시행인가이후 조합과 시공사는 구체적인 본계약 협상을 시작합니다. 이 과정이 가장 중요한 부분 중 하나로 소위 '돈' 싸움이 될 것이기에 만약 이 과정에서 불협화음이 흘러 나올 경우에는 시장에 불확실성을 심어주며 매수자들에게 불안감을 심어 줄 수도 있는 상황입니다. 지금 당장의 문제는 아니지만 시공사와의 본 계약 문제는 관심있게 봐야 할 분명 하나의 큰 산이 될 것입니다.
- 금융정책변화 : 내년부터 시행되는 금융정책 변화가 매수자의 경제적 부담과 수요 위축으로 이어져 주택시장 회복세를 위협하는 새로운 변수가 될 가능성도 있습니다. 차입자의 소득에 기반을 둔 상환능력 심사를 강화하면 소득 수준이 낮은 계층의 차입 능력이 떨어질 수밖에 없다는 것이다. 특히 기존 주택 매입 때 레버리지(대출) 효과를 최대한 이용하는 젊은 전세입자들의 주택 구입이 힘들어질 수 있다는 분석도 있습니다. 그러나 ltv, dti 규제는 전혀 건드리지 않은 채 우회적인 방법으로 유동성 억제 정책이긴 하지만 주택시장과 주택가격에 미치는 영향력은 크지 않을 것이라는 예상도 있는 상황입니다.
- 대단지인 둔촌주공아파트 : 대단지라는 장점은 매우 큰 장점 중 하나입니다. 그러나 역으로 대단지이기에 사업진행 속도가 더디게 움직이지 않을까 염려를 하는 매수자들의 문의는 매우 많은 상황입니다. 이런 염려가 가격을 하락시키는 요인은 아니지만 가격이 크게 상승하는데에는 다소나마 걸림돌이 되게 하는 요인 중 하나가 될 수 있습니다.
- 미국 금리인상 : 미국 금리 인상은 기정사실화 되는 모습입니다. 다만 그 시기와 폭이 문제인데 빠르면 올해안에 한차례 인상이 예상되며 그 폭은 그리 크지 않을 것으로 알려지고 있습니다. 실제 인상폭보다 인상쪽으로 미국이 방향을 잡았다는것에 더 민감하게 반응할 것으로 보입니다. 그러나 실제 그 영향은 미미할 것이지만 심리적인 영향은 어느정도 시장에 영향을 줄 수도 있습니다.
여러가지 변수가 있겠지만 최근 부각되고 있는 이슈를 중심으로 몇가지 요인들을 살펴보았습니다. 어느쪽에 더욱 무게중심이 쏠리냐에 따라 가격에도 다소나마 영향을 줄 것으로 보이고 매수자들의 움직임도 어느 부분이 심리적으로 더욱 강하게 영향을 주느냐에 따라 그 움직임의 속도가 다르게 나타날 것입니다.
결론입니다.
위의 요인들은 전체 부동산 시장 내지는 둔촌주공의 내외적인 변수로 지금 당장의 문제라기 보다는 이미 끊임없이 직간접적으로 영향을 주며 왔습니다. 그럼에도 불구하고 부동산 시장의 힘은 꺾이지 않고 강세장의 추세가 이어져 왔습니다. 그만큼 부동산 시장의 체질이 과거와 달리 사소한 악재에는 크게 흔들리지 않을 정도로 강해진 모습입니다. 이런 변수와 관계없이 이미 상승한 부분도 중요하지만 앞으로 추가 상승 내지는 추가 수익성이 확보 될 수 있는 우량 지역의 경우에는 상승 추세가 지속성을 가지고 있다는 것입니다.
둔촌주공의 경우에도 앞으로 넘어야 할 산은 분명히 있지만 산을 넘어서면 큰 보상을 받을 지역으론 손색이 없는 지역으로 인정 받기에 매수세의 유입이 지속되는 것이며 매수시에는 현재 눈앞에 있는 검토 사항들을 충분히 비교해 봐야겠지만 눈앞의 파도에 연연하지 말고 장기적인 투자성에 기초를 두고 매수를 검토하여야 할 것입니다.
현재 올림픽선수촌아파트 34평이 8억2천∼8억4천, 43평이 11억5천∼11억8천, 47평이 11억5천∼12억5천 형성중이고 파크리오아파트의 경우 34평의 경우 타입에 따라 8억5천∼9억3천, 45평은 12억∼12억5천에 형성되고 있습니다.
직접 비교시 고려해야 하는 변수가 있지만
1단지 18평이 현재 6억9천만원에 신규분양 33평을 추가분담금없이 무상 배정받고
저층 25평과 고층 34평이 현재 8억2천5백∼8억8천에 신규분양43평을 무상으로 배정받고 일정부분 환급 조건임을 감안하면 둔촌주공아파트의 경우 아직 충분한 수익성이 있다는 판단입니다.
즉, 향후 시세는 신규분양 33평 기준으로 올림픽선수촌아파트는 넘어서고 파크리오아파트 수준과는 엇비슷한 가격대가 형성될 것으로 예상하는 것입니다.
매도자나 매수자 모두 앞으로 시장 움직임이 이어질까 매우 궁금해 하는 상황입니다.
분명한 것은 상승폭은 상황에 따라 가파른 산을 오르는 모습과 같이 오르다가 평지가 나오면 잠시 숨을 돌리는 식으로 시장은 쉽사리 식지 않고 움직임을 지속할 것으로 보입니다. 그러기에 거래 모습은 꾸준히 이어지고 있고 거래가 시장을 지지하고 있는 상황입니다.
동의하는 부분도 있고 다른 의견도 있을 것이지만 매도를 준비하는 매도자나 매수를 검토하는 매수자 모두 여러 요인들을 검토해 보시고 의사 결정에 참고되시기 바라며 가볍게 살펴보았습니다.
◈ 둔촌주공 각 평형별 최저 급매를 소개합니다.(2015년 8월 14일 기준)
1단지 8평 [대지지분 8.94평] 4억.
1단지 16평 [대지지분 19.09평] 6억5천
2단지 16평 [대지지분 19.76평] 6억4천5백.
3단지 23평 [대지지분 18.76평] 6억5천.
4단지 23평 [대지지분 18.34평] 6억4천.
1단지 18평 [대지지분 21.48평] 6억9천.
4단지 25평 [대지지분 21.48평] 7억.
3단지 31평 [대지지분 25.78평] 7억7천.
2단지 22평 [대지지분 25.78평] 7억7천5백.
4단지 31평 [대지지분 25.22평] 7억6천.
4단지 34평 [대지지분 28.66평] 8억2천5백.
2단지 25평 [대지지분 29.30평] 8억4천.
1단지 25평 [대지지분 29.83평] 8억8천.
4단지 34평 [대지지분 29.83평] 8억7천5백.
이상 둔촌주공 부동산헤드라인에서 알려드렸습니다.
자세한 내용은 다음카페(부동산헤드라인):http://cafe.daum.net/headline114