둔촌주공아파트는 8월 5일 사업시행인가 고시라는 호재에도 불구하고 8월 중순부터 이어진 남북문제 그리고 중국 위안화 영향에 따른 국내외 경제 상황에 대한 우려감 증가 그리고 미국 금리 인상에 불확실성 등이 한꺼번에 시장에 영향을 주며 9월초까지 시장에 영향을 주며 잠시 거래가 소강상태를 보이며 몇몇 저가 매물들이 출시된는 모습을 보였습니다.

그러나 9월초에 들어서며 거래가 증가하는가 쉽더니 지난 한주간에 저가매물 중심으로 거의 10건 이상의 거래가 한꺼번에 이어지며 완전히 바닥권을 탙출하는 모습이 나타났고 8월 중순이후부터 시장에 출시되어 있던 저가 매물들이 완전히 거래로 소진되는 모습이 나타나며 9월에 들어 지난 토요일 주말시장까지 포함하여 거의 15건 정도의 거래량을 보이고 있는 상황입니다.

8월 한달 거래량이 14건 수준에 그칠 정도로 7월 거래량의 절반 수준에 그친 상황이였는데 9월 중반전에 8월 거래량을 넘어서고 있는 상황을 고려하면 매수심리가 빠르게 개선된 모습이고 이로 인해 둔촌주공아파트는 다시금 사업시행인가고시 시점 가격에 다시금 회복되는 모습이 나타나고 있는 상황입니다.



현재의 움직임이 단순히 가격이 소폭 하락한 매물만이 거래되는 일시적인 거래 증가로 치부하기엔 대기매수자들의 움직임이 다소 활발한 상황이고 유독 둔촌주공만의 현사이 아니고 강남권 재건축 단지들을 중시으론 거의 공통적인 움직임이 나타나고 있다는 것입니다.

앞으로 9월 시장에 영향을 줄 국내외 변수라면 이번주 금요일(9월 18일) 미국의 금리인상 여부인데 사실 미국금리 인상 문제는 몇개월전부터 공공연히 시장에 노출되어 있던 내용이라 이에 따른 영향이 이미 시장에 선반영 된 상황이고 오히려 미국 금리가 소폭 인상 발표가 난다하더라도 그동안 올리느냐 마느냐 하는 불확실성이 확정된다는 측면에서 보면 앞으로 부동산 시장에 주는 영향은 거의 없을 것으로 보이며 미국 금리가 이번에 인상 되더라도 상당기간 동결 상대를 유지할 것으로 예상되기에 국내 금리에 미치는 영향은 거의 없고 부동산 시장도 큰 영향 없는 모습이 예상됩니다.

금요일 새벽 미국 금리 결정 상황을 지켜봐야 하겠지만 이번에는 인상없이 넘어갈 것이 우세할 것이라는 것이 대체적인 금융 전문가들의 전망입니다만 지켜봐야 하겠습니다.

둔촌주공의 향후 시세 흐름이 가장 관심이 가능 부분인데..

9월 추석 연휴전까진 꾸준한 거래가 이어지며 지난 8월 초 사업시행인가 고시전에 거래되었던 가격대에 비해 낮은 매물들은 거래로 완전히 소진되는 과정이 나타날 것으로 예상됩니다.

결국 8월 중반이후 각 평형별 평균 1천만원에서 1천5백만원 정도 하락되어 거래되던 매물들은 완전히 소진되어 전반적인 시세가 8월 초순 거래가격을 향해 다시금 유턴 하는 모습이 예상되며 추석이후엔 다시금 강세 모습이 예상됩니다. 

추석이 지나고 10월에 접어들면서는 지난 7월말 내지는 8월초순 가격으로 완전히 회귀하여 그 가격이 기준가격으로 형성될 것으로 보이는데 대다수 매도자들의 경우에도 10월경에 예상되는 조합원 분양신청에 대한 기대감에 매도시기를 미루거나 가격을 추가로 올리는 모습이 나타나며 시장 상황이 강하게 나타날 것으로 예상됩니다.

대기매수자들의 움직임도 잠시 소강상태를 보이는 시장 모습에 잠시 매수에 나서길 주춤하는 모습도 보여지만 둔촌주공의 조합원 분양공고가 나오기 시작하면 사업진행이 구체화 되고 있다는 확신하에 매수 대열에 합류하며 가격을 견인 할 것으로 예상됩니다.

조합원에 대한 분양신청 공고전에 서울시 클린업시스템을 통해 대략적인 분담금 추정치를 발표하는데 조합에서는 지난 8월 24일 이사회를 개최하여 이와 관려한 용역업체 선정에 나서는 등 실질적인 사업 추진에 매진하고 있는 모습입니다.

이때발표되는 대략적인 분담금 추정치에 대한 우려감에 대한 문의가 심심치 않은 상황이고 실제 일부 대기매수자들의 경우에는 대략적인 분담금이 증가할 것이라며 매수시기를 이 때 이후로 미루어야 되지 않는가 하는 문의도 심심치 않게 나타나고 있는 것입니다. 물론 그 결과치는 뚜껑을 열어봐야 하겠지만 현재 일반분양시장 호조와 사업진행속도 그리고 대규모의 재건축 사업으로 인한 규모의 경제 효과 및 종상향에 따른 일반분양세대 증가 등을 감안하면 최초 예상보다 재건축사업진행이 다소 지연된 부분을 감안하더라도 조합원들의 저항을 불러올 정도의 분담금 변화폭을 크지 않을 것이라는 개인적인 판단입니다. 

따라서 개략적인 추가분담금 발표와 조합원 분양공고를 전후해서는 둔촌주공의 경우 상승세가 강하게 나타날 가능성이 높고 다른 재건축 단지들의 경우에는 그에 상승하는 모습이 동반하여 나타나는 가운데 일반아파트의 경우에도 여전한 전세가격 강세 영향으로 거래가 증가하며 가격이 상승하는 모습이 예상됩니다.

매수자 입장에서는 추석전 지난 8월초순 가격보다 야간 떨어져 있는 현 상황을 이용하여 매수하는 전략이 필요해 보이고 둔촌주공을 매수한다는 시점 선택도 중요하지만 평형 배정과 그 해당 평형 타입까지 고려한 매수 전략이 필요합니다. 

매도자들의 경우 대체적으로 금년연말까지 매도시기를 저울질 하는 분들의 경우 추석이후를 많은 분들이 검토하고 있는 것으로 파악됩니다. 그만큼 추석이후 가격 상승에 대한 기대감이 크다는 반증이며 분양신청 전후를 통해 가격 상승을 기대하는 모습입니다. 만약 매도시기를 조합원 분양신청 공고가 나오는 시점 전후를 이용한다면 분양신청시까지는 일정 시간 여유를 주기에 직접 분양신청에 나서지말고 매수자로 하여금 분양신청를 하게끔 하여 매도를 계획하는 것이 좋을 것으로 보입니다. 

조합원 분양신청이후부터의 매매는 현재 평형뿐만 아니라 몇 평형을 분양 신청 했는지까지 고려하여 이에 적합한 매수자들 찾아야 하기에 매수자로 하여금 분양신청을 받을 수 있게끔 매도하는 것이 매수자 입장에서는 선택의 폭이 넓은 매물로 인식되어 매매가 더욱 원활할 가능성이 높기 때문입니다. 분양신청이후 관리처분 총회 및 이주개시전 매도를 검토하거나 분양권 상태에서 매도를 계획하는 경우라면 둔촌주공아파트의 경우 대지지분별로 통상적으로 분양신청 가능 평형을 구분할 수 있기에 현재 대지지분에 가장 적합한 분양신청을 하는 것이 매매에 유리할 전망입니다. 현재 대지지분에 어울리지 않은 신규분양신청이 되어 있는 매물의 경우 매매에 있어서 오히려 가격적으로 불이익이 있거나 매매가 지연되는 모습도 예상되기 때문입니다. 이 평형배정 신청에 대해서는 다시금 구체적으로 논의 할 시간을 가지도록 하겠습니다. 

결론입니다.

둔촌주공은 잠시 부동산 외부 요인에 의한 가격 하락세가 완전히 멈춘 가운데 저가 매물은 거의 완전히 거래로 소진된 상태로 가격이 상승 기류에 올라탈 모양세입니다.

완전한 분위기 전환 시점은 추석 연휴가 될 것으로 보이며 10월의 가격세는 지난 7월말에서 8월 초순 사업시행인가고시 시점 가격을 기준으로 추가 상승을 시도할 것으로 예상됩니다.

특별한 외부 악재만 없다면 10월부터 11월경에 예상되는 조합원 분양공고가 나오면서 다시금 큰 전환 모습이 예상되나 가장 중요한 것은 대략적인 분담금 발표 내용에 따라서도 다소 영향이 있을 수 있습니다.

조합원 분양신청을 조금씩 대비하되 분양신청 방법 및 대략적인 분담금 내역이 나오면 신규 분양평형에 따른 수익성 비교 내지는 분양 가능성을 깊이 있게 검토해야 할 것으로 보이고 분양신청 전후를 통해 매도를 검토하는 경우에는 이에 따른 분양신청 전략도 검토해야 할 것입니다.

매수자들의 경우 저가 매물 위주론 빠른 결정이 필요해 보이는데 그동안 가격이 더 하락할 것리며 매수를 미루던 매수자들이 대거 매수에 나서며 저가 매물 찾기가 어렵기 때문이며 늦어도 추석전에 가급적 빠르면 빠를수록 좋을 것으로 판단됩니다. 

◈ 둔촌주공 각 평형별 최저가 매물을 소개합니다.(2015년 9월 14일 기준)


1단지 7.5평[대지지분 8.94평] 3억9천.

1단지 16평 [대지지분 19.09평] 6억4천.
2단지 16평 [대지지분 18.76평] 6억4천.
3단지 23평 [대지지분 18.76평] 6억4천5백.
4단지 23평 [대지지분 18.34평] 6억4천.

1단지 18평 [대지지분 21.48평]6억8천5백.
4단지 25평 [대지지분 20.64평] 6억8천5백.

1단지 22평 [대지지분 26. 22평] 7억7천5백.
3단지 31평 [대지지분 25.78평] 7억6천7백.
2단지 22평 [대지지분 25.78평] 7억7천.
4단지 31평 [대지지분 25.22평] 7억6천5백.

4단지 34평 [대지지분 28.66평] 8억2천5백.
2단지 25평 [대지지분 29.30평] 8억5천. [전세2억9천]
3단지 34평 [대지지분 29.30평] 8억6천.
1단지 25평 [대지지분 29.83평] 8억7천.


이상 둔촌주공 부동산헤드라인에서 알려드렸습니다.
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