지난 둔촌주공의 3월은 가격이 상승세로 확실하게 전환되면서 가격 상승과 거래 모습이 폭발적으로 증가하며 평형에 따라서 3월초순 대비 3천∼4천만원 거래가격이 상승했고 한달 거래량도 45건에 육박하는 모습으로 마감 되었습니다.



4월에 들어선 둔촌주공은 3월의 영향을 고스란히 이어받는 모습으로 가격 상승세는 꾸준하게 이어지는 모습이고 거래도 꾸준히 증가되며 4월에 들어 5건 정도의 거래가 이어진 모습인데 실제거래가격 측면에서도 야금야금 상승세 모습이 이어지는 상황입니다.

현재 두드러진 시장 상황은 저가 매물 잡기가 녹녹치 않을 정도로 매물 품귀 현상이 극심한 모습인데 개포발 훈풍이 둔촌주공을 비롯한 강남권 재건축 단지들의 가격을 크게 이끌고 있는 모습이고 이 현상이 서로 상호적으로 가격을 견인하는 모습이 나타나며 당분간 재건축 시장의 경우 강세 모습이 우세한 의견입니다. 개포주공2단지의 영향에 따라 개포지역의 경우 6개월 격차로 주변 단지들이 그 뒤를 따르며 재건축 추진에 더욱 박차를 가할 것으로 보여 개포발 영향은 하반기에도 꾸준히 이어질 가능성이 높아 보이는 상황입니다.

여기에 더해 둔촌주공의 경우 이번주 금요일 전후로 조합에서 향후 사업추진일정 및 시공사와의 개략적인 본계약 추진내용과 설계변경진행상황 등을 소식지를 통해 발송할 것으로 보이는데 6월경 관리처분 총회 개최가 가능할 수 있을 것이라는 기대감이 조합원 전체에게 강한 영향을 심어주며 호가 올리기 모습 또는 매도 보류 현상이 나타나게 하고 있는 상황입니다.

개포발 훈풍은 둔촌주공의 경우에도 일반분양가가 예상보다 높은 3.3㎡당 2600만원이상 가능할 것이라는 기대감이 높아지고 있고 차량으로 15분 정도의 거리에 있는 수서ktx 개통과 보훈병원역과 둔촌주공 2단지쪽 역을 동시에 이용 가능한 지하철9호선 개통 등 교통시설 개선만으로도 1억원 정도의 추가 가격 상승이 예상되는 단지이기에 조합에서 추진하고 있는 시공사와의 본계약 협상이 원활하게만 진행된다면 추가 상승 여력뿐만 아니라 추가 프리미엄까지 얻을 수 있는 안정적인 투자처로 판단됩니다.

이런 상황들을 종합해 보면 둔촌주공의 경우 그동안 대단지이기에 사업속도가 더딜 것이라는 우려감과 아직 확정되지 않은 무상지분율 문제로 가격이 제대로 올라서지 못하고 아직도 현재 시세가 지난 가을 시세에 다소 못미치고 있는 상황을 고려하면 둔촌주공의 경우 아직도 제가격을 찾지 못하고 상당히 저평가 되어 있다는 판단입니다.

이번 조합의 소식지를 통해 개략적이나마 향후 재건추 추진 상황을 예상해 볼 수 있고 사업진행이 좀더 구체화 되는 모습이 예상되는 상황이라면 가격은 먼저 선반영 되어 오름세가 더욱 가세화 될 것으로 보입니다.

준비된 대기매수자들의 경우 매수를 위한 계획이 확정되었다면 현 상황에서는 가급적 빠른 선택이 그나마 다소 낮은 가격의 매물을 잡을 수 있는 기회가 될 것으로 보여 판단과 결정은 신속하게 해야 할 것으로 보입니다.

예를 들면 1단지 25평의 대지지분이 29.83평입니다. 아파트를 매수한다 생각하지 말고 30평 토지를 매수한다고 하면 서울지역 왠만한 지역의 경우 평당 3천 이상은 형성되기에 평당 3천만원으로 생각해도 대지지분 29.83평 토지 값만 감안해도 9억원입니다. 그러나 현재 시세가 8억8천선에 형성되기에 현재 시세가 토지값에도 못미치고 있는 상황이고 앞으로 조합원들에게 무상지분율에 따라 무상으로 지급되는 토지만을 고려하더라도 투자수익 및 프리미엄이 높게 예상되는데 여기에 최첨단 시설의 아파트를 건설하여 43평을 무상으로 배정한다하면 단순하게 계산해도 투자수익은 3억에서 3억5천 정도는 가능하지 않을 까 예상해 봅니다.

그리고 실투자 측면에서도 재건축단지 특성상 이주개시와 동시에 무이자 이주비로 3억8천정도의 이주비가 지급되기에 이주개시이후 입주시까지 현재 시세 감안하더라도 실제 투자비는 5억 정도입니다. 실투자비 5억으로 위에서 언급한 투자 수익이라면 아직도 투자처로서는 상당한 매력이 있다는 판단이며 입주시 43평을 기준으로 8억이상의 전세 가격을 감안하면 실제투자 금액 전체를 회수 할 수도 있기에 투자수익 증가 그리고 전세만으로도 투자금액 재회수가 가능하기에 상당한 매력이 있어 보이는 단지입니다.

단순히 거주지만으로도 자녀교육을 위한 초등학교 2곳과 동북중고등학교 그리고 추가 신설예정인 여학교와 인근 올림픽공원 그리고 지하철 3개역[5호선 둔촌역과 9호선(동북고등학교앞 신설역과 보훈병원 신설역)]을 동시에 이용 할 수 있고 서하남ic와 수서ktx 등을 통한 외곽으로의 편한 이동 등을 감안하면 상당히 매력있는 고급 주거지로 변모가 예상됩니다.

당분간 둔촌주공은 둔촌주공 자체만의 호재만으로도 좋은 시장이 형성될 것으로 예상됩니다.
조합에서 공언하는대로 확정무상지분율 150%이상으로 6월 관리처분 총회가 예상된다면 현 시세에서 4-5천만원 상승도 부인하기 어려울 것입니다. 그리고 앞으로의 추진 속도는 상당한 탄력을 받을 것으로 보이기에 이번 관리처분총회 개최가 순조롭게 진행될것인가의 여부에 따라 둔촌주공은 가격은 가격대로 평가를 받을 수 있을 것이고 재건축 추진 속도도 더욱 구체화 되는 중요한 분기점이 될 것입니다.


◈ 둔촌주공 각 평형별 최저가 매물을 소개합니다.(2016년 4월 6일 기준)


1단지 8평 4억3천 [대지지분 8.94평]

1단지 16평 6억3천5백 [대지지분 19.09평]
2단지 16평 6억3천 [대지지분 18.76평]
3단지 23평 6억2천 [대지지분 18.76평]
4단지 23평 6억2천5백 [대지지분 18.34평]

1단지 18평 6억8천 [대지지분 21.48평]
4단지 25평 6억8천 [대지지분 20.64평]

1단지 22평 7억7천 [대지지분 26.22평]
2단지 22평 7억6천 [대지지분 25.78평]
3단지 31평 7억7천 [대지지분 25.78평]
4단지 31평 7억6천 [대지지분 25.22평]

4단지 34평 8억2천 [대지지분 28.66평]
2단지 25평 8억4천 [대지지분 29.30평]
4단지 34평 8억8천 [대지지분 29.83평]


이상 둔촌주공 부동산헤드라인에서 알려드렸습니다.
자세한 내용은 다음카페(부동산헤드라인): http://cafe.daum.net/headline114