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2017년 성남재개발 시세 전망
성남재개발에 투자해서 손해본 사람이 많습니다
그래서 성남재개발이 안될것이라고 많은 이유를 댑니다.
'구릉지가 많다'
'주민들간에 의견일치가 안되서 어렵다'
'중국인들이 많아서 안된다.등등...'
그러나 성남재개발이 지지부진했던 진짜 이유는 그것이 아닙니다.
진짜 이유는 따로 있습니다.
다음 글을 읽어보시면 그 이유를 알수 있습니다.
http://blog.naver.com/socratesway/220821547640
성남재개발은 향후 전망이 매우 밝은데 3가지 이유가 있습니다.
첫째는 성남시 재개발 독점권을 가졌던 lh공사가 성남시 재개발에서 손을 떼었기 때문에
민간건설업체들이 성남재개발 사업에 뛰어 들수있게 되었다는 사실입니다.
lh공사는 순환이주방식 재개발이란 방식으로 사업을 추진하였지만 세입자들이 먼저 옮겨갈
이주단지마련에 시간이 걸려서 재개발 사업이 너무나 지연되었습니다. 그나마도 lh공사는
구조조정을 하면서 이미 벌려놓은 재개발구역인 중1구역,신흥2구역,금광1구역을
마무리하는선에서 완전히 성남시 재개발에서 손을 떼게 되었습니다.
시간만 끌고 재개발 사업도 제대로 하지 못했던 lh공사가 성남재개발 사업에서 손을 뗀게
성남집주인에게는 전화위복이 되었습니다.
http://blog.naver.com/socratesway/220822652572
둘째는 2015년 도정법 개정으로 재개발사업성이 매우 높아졌습니다.
자세한 내용은 아래 글을 읽어보세요.
http://blog.naver.com/socratesway/220824489878
셋째는 일반분양가가 상당히 높아져서 재개발 사업성이 높아졌다는것입니다.
단대동 푸르지오 25평의 호가가 4.7억원입니다. 평당 1800만원이 넘었습니다.
성남아파트 가격이 평당 1500만원을 넘어서면 재개발 채산성은 당연히 나옵니다.
예상분양가 평당 1300만원일때에도 중1구역,신흥2구역,금광1구역 재개발 사업이
진행되었습니다. 현재 시점에서는 평당 1800만원에도 분양이 가능해보입니다.
이런 경우 대지지분 20평을 가진 구옥의 가치는 얼마나 될까요?
아래 글을 읽어보시면 알수 있습니다.
http://blog.naver.com/socratesway/220823091568
앞서 3가지변화가 성남재개발 사업성과 속도를 획기적으로 높여주어 재개발 전망을 밝게해주고 있습니다.
자 이러한 환경속에서 2017년 성남재개발 시세전망은 매우 밝습니다.
그 이유를 저는 2030 성남 정비계획수립 용역 발주에서 찾을수 있다고 봅니다.
아래 글을 읽으시면 자세한 내용을 아실수 있습니다.
http://blog.naver.com/socratesway/220832689681
2017년 상반기에 성남구도심 집주인들을 대상으로 재개발에 관한 설문조사를 실시할 예정입니다.
대면 설문조사입니다.전수조사한다고 합니다.
설문조사가 시작되면 재개발매물은 모두 자취를 감출것으로 예상합니다.
왜 그런지 예를 들어보죠.
도환중1구역에서 gs건설이 조합원을 대상으로 설문조사를 하였습니다.
질문내용은 아파트나 상가를 분양받을 의향이 있나? 현금청산을 원하나?
그리고 세입자중 이주비를 받아나갈수 있는 적격세입자수등을 조사하엿습니다.
이 설문조사 효과때문에 도환중1구역은 매물이 빠르게 사라졋습니다.
연말안으로 시공사 선정총회를 한다는 소식이 집주인에게 퍼져가자 매수자가 사겟다고하면 나와있던 매물도 보류되고 가격은 상승하고 있습니다.
이러한 설문조사효과가 2017년도에는 성남구도심 전구역에서 동시에 발생할것입니다.
2017년 성남재개발 가격은 전고점을 모두 돌파할것으로 예상합니다.
기억나는 과거 고점가격은 태평동 3.5억 ,도환중1구역 7억 ,신흥동 4억 쯤이였습니다.
과거고점까지는 아직도 올라갈 여력이 많이 남았있습니다.
제가 전 고점을 돌파할것이라고 보는 이유는 다음과 같습니다.
과거 고점을 기록한 2006년쯤 성남재개발 열풍이 불었을때보다 지금 재개발 사업성이 훨씬더 좋아졌기 때문입니다.
당연히 과거 고점보다 더 높은 시세가 형성되어야 마땅하지만 다수의 성남집주인들은 이러한 사실을 잘 모릅니다.
성남재개발지역의 특수성 때문입니다.
성남재개발지역 집주인들은 소득이나 교육수준이 높은 편이 아닙니다.
사회적 약자가 많습니다.
원래 청계천 철거민들이 이주해서 산구릉지에 20평씩 금을 긋고 그기에 집을 짓고 살았던 과거 때문입니다. 이들은 생업에 바빠서 재개발 사업이 어떻게 돌아가는지도 잘 모릅니다.
그리고 경기불황이 오면 경제적 어려움때문에 헐값에라도 집을 팔아야 하는 집주인들이 많이 나오는곳입니다.
그래서 이곳에서는 안타까운 매물이 계속 흘러나옵니다.
과거에 후배가 성남에 투자한다고 해서 같이 가서 봐준 경험이 있는데...
부동산에서 남편되는 집주인만나서 대강 협의를 하고 집을 보러 가서 부인을 만나게 되었는데 부인의 눈빛과 표정이 너무나도 이상하였습니다...
나중에 알고보니 부인은 집을 팔지 말자고하여서 우리가 반갑지 않아서 그런 태도를 보였던것이였습니다....
남편은 '내가 이집을 팔지 않으면 죽으니 어쩔수 없다'고 토로하였습니다.
결국은 후배가 그집을 샀습니다.
그런데..그때 부인의 상실감을 보여준 눈빛과 절박함을 토로한 남편분의 표정이 지금도 잊을수 없습니다. 당시에 자본주의란게 참 비정하단 생각이 들었습니다.
성남 집주인분들중에 한분이라도 더 제글을 읽을 수 있으면 좋겟습니다.
이 글을 읽으시고 급하셔도 내년도 중순까지만 좀 더 버티셔서 제값을 받고 파실수 있기를 바랍니다.
제 예상이 맞다면 지금보다 더 높은 가격에 파실수 있으리라 생각하기 때문입니다.
그리고 설문조사를 기반으로 새로 짤 2030 성남정비계획은 완전히 예전과 다를것입니다.
왜냐구요?
과거는 lh공사가 독점적으로 순환재개발을 하다보니..순차적으로 할수 밖에 없었습니다.
이주단지 준비때문이었죠.
그래서 몇단계인가? 사업의 순서가 매우 중요했습니다.
그러나 이제는 순서 필요없을것 같습니다.
이젠 이주단지 마련없이 민간건설업체들이 사업성이 있는곳은 동시다발적으로 재개발이 진행할수있기
때문입니다. 굳이 순차적으로 해야할 이유가 없습니다.
설문조사시 주민들의 의향이 중요한데...
2011년도 설문조사때 재개발 찬성율이 81%가 나왔습니다.
2017년 설문조사때는 재개발 찬성율 더 높으면 더 높지 절대로 낮지 않을것으로 봅니다.
왜냐구요?
성남집주인들 재개발추진되면서 집값 급등을 경험하였고 또 무산되면서 집값 급락을 경험하였습니다.
그리고 2단계 사업을 시행하는 중1구역,금광1구역,신흥2구역 집값이 자고나면 급등하는걸 매일 옆에서 지켜보고 있습니다 이런 상태에서 재개발 찬성 안할까요?
그리고 설문조사는 현재 정비구역에서 해제된 곳도 포함해서 합니다.
그렇기 때문에 향후 성남재개발사업은 전구역에서 동시다발적으로 진행되면서 뜨거워 질것으로 예상합니다.
길게 장황하게 글을 썼습니만
요약하면 이렇습니다.
성남집주인분들은 힘들어도 내년도 설문조사때까지 버티시고 그때 제값받고 파시길 바랍니다