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[민권식칼럼 #21] 가치투자의 중요성 (부제: 내가 알아야 할 모든 것은 이미 유치원에서 배웠다) 안녕하세요! 소장 민권식입니다. '부익부빈익빈'이라 표현할 수 있는 주택양극화 현상이 점점 심화되고 있는 요즘입니다. 이러한 양극화현상은 앞으로도 더욱 심해질 전망이기 때문에 부동산투자에도 더욱 신중한 결정이 어느때보다 중요시되는 시점이라 하겠습니다. 이럴때일수록 '투자의 기본개념잡기'에 충실해야 합니다. 그래서 오늘 이 시간에는 투자의 기본 뿌리 개념인 '가치 투자'에 대하여 언급해 볼까 합니다. ◈ 세상을 둘러싸고 있는 두 개의 가치 우리가 살고 있는 세상의 가치는 크게 객관적 가치와 주관적 가치로 나눌 수 있습니다. 객관적이라는 말은 물리적, 과학적, 획율적, 집단적이라는 말과 일맥상통하는 개념으로, 증빙자료로 검증할 수 있는 누구나 공감하는 공통된 사항이라 개념지을 수 있겠습니다. 이에 반해 주관적이라는 말은 심리적, 가변적, 개인적이라는 개념으로서 과학적인 증빙자료와는 무관한 개개인의 개별 이념이라는 특성을 가지고 있습니다. 세상만사의 기본 이치인 주관적 가치와 객관적 가치는 내집마련과 성공투자를 뿌리에 둔 부동산투자에도 크나큰 영향력을 가지고 있습니다. ◈ 내집마련의 기본이념 - 주관적 가치 '내 직장 **동과 가장 가까운 아파트가 나에겐 최적이야' '꽉막힌 느낌이 들어 답답한 지하철을 이용하는 것이 딱질색인 나는, 전망도 구경하고 확트인 버스가 좋아. 그래서 버스노선망이 잘 되어있는 곳이 내집마련 보금자리에 1순위지' '난 복잡하고 사생활이 보장받기 힘든 아파트보다는 조용하고, 사색하기 좋고, 나만의 공간을 누릴 수 있는 단독주택이 더 좋더라' 우리가 쉽게 주변에서 들을 수 있는 위 멘트들은 모두 개인의 주거선호도를 표현한 주관적 가치에 해당하는 사항들입니다. 이러한 주관적 가치는 순수한 '내집마련'의 개념과 밀접한 관련이 있습니다. 개개인의 환경에 지배를 받을 수 밖에 없는 인간의 한계성으로 인해 주거선호도 또한 개개인마다 다를 수 밖에 없는 것이 현실입니다. 여기서 강조하자고 하는 것은, 순수한 내집마련이 아닌, 내집마련과 투자의 복합형태로 부동산을 접근하거나, 100% 투자의 목적으로 부동산을 선택했다면, 주관적 가치는 무조건 피해야 한다는 사실입니다. 즉, 개개인의 취향과 선호도 등을 밑바탕으로 부동산투자처를 찾는 것은, 집값상승과는 무관한 독(毒)이 될 수 있다는 것입니다. 부동산을 알아볼때 투자의 개념이 10%이상이라면 주관적 가치는 절대적인 회피사항이 되며, 객관적 가치만으로 사고하여 판단해야 합니다. ◈ 부동산투자의 핵심요소 - 객관적 가치 '여론조사 결과 가장 유망한 청약지로 **가 선정되었습니다.' '한강조망 아파트는 죽기전에 한번 쯤은 살고 싶은, 누구나 꿈꾸는 내집마련의 1순위죠.' '**아파트가 참여정부가 들어선 이래 가장 큰 상승률을 보인 아파트로 선정되었습니다.' 위에 나열한 사항들이 바로 객관적 가치입니다. 공신력 있는 여론조사결과나 분석자료 등이 대표적인 객관적 가치에 속하며 주관적 가치의 결정체 또한 객관적 가치가 될 수 있습니다. 앞에서도 언급했던 것처럼 이러한 객관적 가치들이 투자의 기본 바탕이 되어야 합니다. 하나의 논점, 하나의 사물을 가지고 주관적 가치와 객관적 가치의 두가지 테마로 분류하는 작업은 너무나 쉬운 일입니다. 하지만, 우리는 대다수가 이 쉬운 작업을 자신도 모르게 까맣게 잊고 부동산에 투자하려 합니다. 인터넷의 보급으로 인해 부동산투자의 흐름 자체가 더욱 체계적이고 과학적인 정보와 분석을 요하는 시대로 흘러가는 이때에, '주관적 가치와 객관적 가치의 선분류작업'과 '객관적 가치의 비중'은 시간이 갈수록 더욱 커질 것입니다. 로버트 풀검(robert fulghum)의 '내가 알아야 할 모든 것은 이미 유치원에서 배웠다' (all i really need to know i learned in kindergarten)라는 책이 있습니다. 이 책이 출간되었을 당시엔 미국에서 베스트셀러 1,2위를 다퉜을 정도로 큰 인기를 누렸죠. '기초'와 '뿌리'가 중요하다라는 것은 우리 모두에게 인식되어있는 공통분모입니다만, 복잡하고 발전된 수많은 이념에 치어 가장 먼저 쉽게 망각하고 살아가는 대표적인 이념이기도 합니다. 먼 길일 수록 돌아가고, 복잡할수록 쉽고 단순하게 생각하여야 합니다. 너무나도 쉽고 간단한 '뿌리' 이념인 '객관적 가치'의 중요성은 거듭 강조해도 아깝지 않은 성공투자 아니, 부동산투자의 핵심요소입니다. 누구나 공감하는 대표 객관적 가치' 5가지 정도를 소개하며 글을 마칠까 합니다. 감사합니다. 한강조망, 그중에서도 영구한강조망권이 가능한 곳 - 한강이 보이는 아파트에 살아보고 싶은 마음은 전국민의 공통된 희망사항입니다. 숲과 공원조망 및 이용이 가능한 곳 - 거대한 규모의 숲과 공원의 조망권 및 이용권는 세월이 흐를수록 더욱 높아지는 시대적 트렌드입니다. 강남의 접근성(거리, 도로, 지하철노선)을 확보하고 있는 지역 - 세계의 모든길은 로마로 통한다지만 서울의 모든길과 대한민국의 모든길은 강남으로 통합니다. 부동산의 시작과 끝을 알리는 가장 큰 영향력을 가진 지역이기 때문에, 강남3구(강남구, 서초구, 송파구)와의 접근성의 떨어진다면 미래가치의 한계선은 굉장히 낮다고 볼 수 있습니다. 도시의 중심부 혹은 그 지역의 대표적 상징성이 있는 곳 - 랜드마크의 희소성이 가진 가치는 영구적입니다. '도시의 정중앙을 공략하라!'라는 투자병법 또한 변하지 않는 진리입니다. 재건축 및 재개발, 리모델링 추진이 용이한 지역 - 말을 바꿔 재건축 및 재개발, 리모델링이 불가능하고 주변 개발호재도 없을 뿐더러 감가상각시점이 지나버린 성냥갑아파트 밀집지역은 투자메리트가 떨어집니다. |