[민권식칼럼 #22] 성장판이 활짝 열린 성수전략정비구역에 투자하라
◈ 비수기에 사서 호황기에 팔아라
부동산정책에 따른 관망세가 주가되면서 부동산시장 또한 이에 맞물려 침체기가 이어지고 있습니다.
이 침체기는 당분간 지속될 것이라는 전망이 지배적이기도 합니다.
이러한 시기에 투자용으로 아파트를 산다던지, 재건축/재개발 지분을 구입한다던지 하는 행동은
'철새' 혹은 '개미'라 일컬어지는 일반인들에게는 도저히 이해가 안가는 행동으로 취급됩니다.
하지만,
이럴때 분주하게 움직이며 매수할 매물들을 찾아다니는 사람들이 있습니다.
이 분들에게 그 이유를 묻는다면 이렇게 대답을 합니다.
'비수기에 사서 분위기 좋을때 팔아야 시세차익이 형성되죠.
시장분위기가 좋지 않을때는 매물선택의 폭이 넓어지게 되고 원하는 매물을 찾기가 수월합니다.
하지만 호황기로 접어들면 매물이 자취를 감춰서 내가 원하는 맞춤형 매물을 찾기가
하늘에 별따기가 되죠.
이것이 바로 시장경제의 원리대로 진행하는 투자법칙 아닐까요?'
이 분들의 얘기를 좀 더 세밀하게 접근해봅시다.
일반적인 개미투자자들의 투자유형은 분명 이 분들과 정반대입니다.
'9시 뉴스에도 나오고 인터넷 메인창에 오르내리는 유망 투자처가 있다더라.
내일 같이 알아보러 가자구'
이러한 개미들이 하나둘씩 모여들어 그 지역은 문전성시를 이루고
수요는 많은데 공급은 한정되어 있기 때문에 자연스럽게 매매가는 급상승하게 됩니다.
며칠 후 언론에서 그 지역의 과열투자열기를 꼬집고 그 영향으로 잠시 소강상태를 보이다
호가와 실제 매매가의 격차로 인해 매매는 이루어지지 않게 되고 결국 가끔씩 나오는
급매물만 거래되는 현상이 지속됩니다.
이러한 투자패턴은 '호황기에 사서 비수기에 파는 패턴'이라 할 수 있습니다.
시장경제의 원리대로 이 패턴을 해석해볼때 분명 마이너스수익이란 결론이 도출됩니다.
안타까운 것은 대부분의 개미들이 이러한 패턴으로 투자를 진행하고 있다는 것에 있습니다.
혹자는 '비수기에 사서 호황기에 파는' 패턴을 역발상투자이론이라 칭합니다.
그러나 이것은 발상의 전환이라는 개념이 아닌 정석대로 진행해야하는 정발상투자이론으로 해석해야 합니다.
즉, 항상 이러한 이론을 전제로 하여 투자를 진행하여야 한다는 것입니다.
성공투자를 위해선 기초를 튼튼히 다지고, 기본 전제를 확실히 하는 것이라는 말에
이의를 표하는 분은 없을 것입니다.
잠깐 시간을 내서 자기의 투자기초는 얼마나 튼튼한지, 기본 전제는 얼마나 확실한지 꼼꼼하게
체크해보는 시간을 가져보시기 바랍니다.
◈ 직접, 간접 상승효과를 극대화하라
입주 후 3년이 지나면 직접 상승 효과라 할 수 있는 자체 신축효과는 사라지고
주변 환경 개선, 부동산정책 방향성 등의 간접 상승 효과에 투자포커스를 맞춰야 합니다.
이렇게 직접 상승 효과가 사라진.. 다시말해 성장판이 닫힌 32평형 강북아파트 가격이
현재 10억~12억원선입니다.
직접 효과는 물론 간접 효과까지 한계점이 분명하다면 서둘러 매도하여야 하며,
직접/간접 상승 효과를 누릴 수 있는 투자처를 재설정히여야 하는 것이죠.
그리하여 상승한계점까지 보유한 후 매도하실 것을 추천하는 바입니다.
추천0순위 지역은 물론 상승한계선이 대한민국 최고점이라고 할 수 있는 성수전략정비구역이 되겠습니다.
성장판이 활짝 열린 성수전략정비구역 32평형은 입주시점 보수적 추정가격이 20억원이고,
32평형 아파트를 무상으로 분양받을 수 있는 재개발지분가격은 11억원~12억원 선입니다.
전세금액과 대출를 지렛대로 활용하면 실투자금액은 6억원이 되는 것이죠.
성장한계점이 곧 투자수익률과 직결된다는 사실을 꼭 명심하시기 바랍니다.
감사합니다.
저작권자 ⓒ 성수전략정비구역 투자연구소 소장 민권식
