최근 아파트 가격 상승률 둔화세가 이어지면서 거래가 급격하게 줄어드는 등 천정부지로 치솟았던 부동산시장이 ‘변곡점’이 찾아온 것이라는 일부 분석이 나오고 있습니다.

그러나 ‘부동산 고점전망’에는 중요한 변수가 하나 빠져있는데 전문가들은 현재 지속적인 오름세에 있는 전세값을 잡지 못하면 2차 가격인 매매가격이 하락세로 전환하지는 않을 것으로 보고 있습니다. 최근 지표만으로 보면 부동산 시장이 변곡점을 지나 하락장으로 접어든 듯 하지만 실제 임대차법시행, 입주물량감소, 전세의 월세화 가속 등 영향으로 최근 전세가 상승세는 멈출 기미는 보이지 않고 있기 때문입니다.

전세 값은 오직 수요와 공급에 의해서만 임대료가 결정되지만 올해에 이어 내년에도 서울, 수도권을 중심으로 입주물량이 크게 줄어들기 때문에 전세가격은 오를 수 밖에 없고 특히 내년 8월부터는 임대차법 시행 2년이 됨으로서 계약갱신청구권을 사용한 세입자가 시장에서 새로운 수요로 나올 예정으로 있어서 전세가격 큰 폭 상승가능성이 매우 높기 때문에 이와 같이 이유로 전세 값이 안정되지 않으면 근본적으로 수도권의 집값을 잡기는 어려울 수도 있습니다.

또한 여전히 불안정한 전세 값이 집값을 지극할 가능성이 있고 금년도 서울지역 일반 분양물량이 2009년 금융위기이후 최저치를 기록하고 있듯이 정부의 뒤늦은 보여주기식 공급정책과 저조한 추진실적이 수요자에게 신뢰를 주지 못하고 있어 전세 값 상승세가 이어진다면 정부가 기대하는 집값하락이 나타나기는 어렵고 오히려 전세난을 회피하려는 실수요가 소형 중저가 아파트매수로 돌아서면서 매매시장이 다시 살아나고 결과적으로 집값이 다시 상승세를 탈 가능성이 있습니다. 또 매매가대비 높은 전세가율은 대출을 조이더라도 현금을 가진 수요자들의 풍부한 유동성은 ‘갭 투자’증가로 이어져 매매수요를 크게 늘릴 수도 있습니다.

근본적으로 공급부족이 해결되지 않는 한 전월세와 매매를 포함한 부동산 가격 상승국면은 지속될 것이라는 시각이 지배적이고 지금의 가격정체와 거래부진은 오랜기간 가격상승에 대한 피로감 누적과 가계부채 관리강화,대출규제,추가 금리인상 가능성 등으로 인한 위축된 매수심리로 나타난 일시적인 현상으로 보여 집니다.

당분간 정부의 잇단 규제대책과 대선정국으로 거래급감 속에 눈치보기장세가 전개될 것으로 예상되며 공급이 본격적으로 시행되는 2025년까지는 여러 번의 조정기는 있겠지만 완만한 우상향 기조는 꾸준히 유지할 것으로 보고 있습니다.

이곳 경기지역의 경우 서울과 인접하고 있고 광역급행철도(gtx),신도시개발 등 각종 개발호재가 겹친 곳에서 서울 거주자의 원정투자비율이 크게 늘어난 것으로 나타났습니다. 서울지역의 가격 급등 이후 급히 투자처를 찾는 수요가 몰리면서 올해 경기도 아파트 값 상승률은 서울 상승률을 크게 웃돌고 있으며 그 중에서도 인근 의왕시 올해 아파트 상승률이 34%로 전국 시도 가운데 누적상승률 1위를 기록 중에 있으며 이는 신도시 개발호재와 의왕역의 gtx-c노선 정차역 지정도 크게 영향을 준 것으로 보입니다.

글쓴이 : 천천래미안공인중개사사무소(대표 김인수)