2024년 1월부터 8월까지 오르던 서울 집값은 9월 2단계 스트레스 dsr(총부채원리금상환비율)시행 이후 상승 추세가 꺾인 모습입니다. 최근 부동산시장 움직임과 관련해 사람들이 가장 민감하게 반응하는 변수는 대출이며 현재 서울과 수도권 주요지역 아파트 매매 거래 건수가 감소하는 이유는 앞으로 당분간 집값이 떨어질 것으로 예상되는 데다 돈을 빌리기도 어렵기 때문이라고 분석하고 있습니다. 거기에 더하여 탄핵 정국과 무안 항공기 참사 등으로 불확실성 증대되어 매수 관망 심리가 더 커진 점이 작용한 것으로 풀이됩니다.‌

정부가 작년 1월에 신생아 특례대출을 시행하면서 낮은 금리로 대출을 받아 9억 원 이하 아파트를 사는 사람이 늘자 집값이 오르기 시작했습니다. 또 5~6월 들어서는 7월 2단계 스트레스 dsr 도입을 앞두고 거래량이 증가해 집값이 상승했고 7~8월에는 2단계 스트레스 dsr 도입이 9월로 연기되면서 거래량이 폭증했습니다. 현재는 부동산 가격이 많이 오른 데다 대출 규제로 돈을 빌리기도 어렵다 보니 사람들이 가격이 좀 떨어질 것으로 기대하면서 지켜보는 상황입니다.‌

원래 지금처럼 회복 진입기에는 가격 변동이 크지 않기 때문에 일반적으로 집을 잘 안사는 경향이 있습니다. 그러면서 실거주가 필요한 사람이 전세로 살게 되는데 이 과정에서 전세가율이 자꾸 올라가 매매가와 차이가 줄어들며 갭투자를 하기에 좋은 환경이 마련되기도 합니다. 또 미국이 금리인하 속도를 조절하겠다고 했지만 인상이 아닌 인하라는 사실에는 변함이 없기에 연말로 갈수록 자금 조달도 유리해 집니다. 또한 2026년과 2027년 연간 입주 물량이 매우 크게 감소하게 된다는 사실에 사람들이 좀 불안해할 수 있고 이런 심리까지 한꺼번에 작용하면 2025년 말 집값이 저점을 찍고 다시 올라갈 것으로 예상되기도 합니다.‌

전세대출 금리도 하락할 예정인 데다 집을 사지 않고 전세에 눌러앉겠다는 사람들이 늘어나면서 서울과 수도권의 전세가격은 ‘상고하고’ 흐름을 보일 것이라고 예상됩니다. 올해 상반기 매매 시장에 드리운 암운도 전셋값 상승의 요인으로 작용할 전망입니다. 탄핵정국과 대출규제 등으로 매수심리가 지금처럼 위축될 때는 전·월세 수요가 늘어나기 때문입니다.

올해는 기준금리 인하로 인한 대출금리 인하와 7월에 스트레스 dsr 규제 3단계 강화라는 강력한 대출 규제 등이 예정돼 있어 집값이 상승할 수 있는 요인과 하락할 수 있는 요인이 혼재된 상황입니다. 매입 목적에 따라 시기가 달라질 질 수 있지만 지금은 크게 떨어질 가능성이 없기 때문에 급매가 나왔을 때 싸게 사는 것도 좋은 방편이기도 합니다. 반면 투자가 목적인 경우에는 집값 상승이 확실해졌을 때 사는 것이 나은 편이지만 실거주 목적이라면 급매 중심으로 2025년 상반기에서 2025년 말 이전까지가 좋은 시기로 보여 지기도 합니다.

글 쓴 이:천천래미안공인중개사사무소(대표 김인수)