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제목: 9.7부동산의 의미와 전망 그리고 목동재건축
목차
1.정부의 9.7대책이 말하는 의미는?
2. 9.7대책의 시장반응은 ?
3. 올가을 부동산 시장의 전망은?
4. 목동재건축 시장동향은?
별첨 : 詩❰첫사랑❱
글쓴이 : 박 세관
1. 정부는 9·7대책에서 무엇을 말하는가?
정부는 지난 9월 7일 밤 10시에 기습적으로 서울과 수도권에 135만 가구의 새 주택을 2030년까지 착공하겠다는 9·7대책을 발표했습니다.
첫째는: 이는 전임 윤석열 정부나 문재인 정부와 다른 점은 이들 정권은 “인허가”을 말했다면 이재명 정부는 “착공”을 135만 가구 하겠다는 것이 역대 정권과는 근본적 차이점입니다.
”인허가“는 실행 가능성 50%, 진척도 50%로 ”말 잔치“라면 ”착공기준은“ 실제 공사 숫자를 말하는 것으로 역대 정권보다는 단호하고 분명한 “시그널”을 시장에 보여주었습니다.
두 번째는: 지금까지 l.h는 “땅장사”만 하고 착공과 시공은 민간건설사가 했습니다.
l.h는 택지만 조성하고 땅장사를 하다 보니 세상에서 가장 편하게 돈 버는 기업이 되었고 직원은 직원대로 땅장사를 하는 “장삿꾼”으로 전락해 문재인 정권의 몰락과 윤석열 정권의 탄생에 큰 획을 긋는 사건이 되었습니다.
이번은 l.h가 직접 시행함으로 생산자와 소비자를 직접 연결해 중간마진을 없애는 것으로 ①착공의 신속함과 ② 중간마진을 분양자 돌려주는데 큰 의미가 있습니다.
세 번째는 “집권 초기 공급 드라이브 정책은 집행력과 속도감 그리고 시장에 던지는 시그널도 확실하며 시간도 충분해 실효성과 믿음을 확실하게 국민에게 심어줄 수 있습니다.
이는 노무현 정부나 문재인 정부 때에 정권 말기에 공급대책이 나왔기 때문에 ”버스 지난 뒤 손 흔드는“꼴이 되고 말았습니다.
네 번째: 이번 대책의 효과는 제한적일 것으로 수요가 있는 곳에 공급이 있어야 하는데 서울에 수요가 몰리는데 서울 외곽에 집을 많이 지어봤자 서울 집값을 잡기에는 어렵습니다.
즉 수요와 공급의 미스매칭인 셈입니다.
집값 앙등의 발원지는 강남인데 강남의 공급은 재건축뿐이며 ”마용성“지역에 대한 구체적인 계획이 없었습니다.
2. 9·7대책의 시장 반응은?
첫째는: 앞 장에서도 말씀드렸지만 ”수요자들의 선호가 높은 도심 주택공급 내용이 없다“.
이것이 9·7대책에 대한 실망감입니다.
2030년까지 공공주도로 수도권에 135만 가구를 착공하겠다고 청사진은 내놨지만 도심 주거 대책은 보이지 않습니다.
특히 내년부터 서울·수도권의 “공급절벽”이 현실화하는 상황에서 매매와 전·월세시장이 불안해질 수밖에 없는 상황에 서울 외곽에 연 27만 호씩 짖는다고 해결이 될까요?
둘째는: 재건축·재개발은 민간건설사가 시행할 수밖에 없는데 재건축 규제 완화의 가장 큰 걸림돌인 “재건축초과이익환수제”의 폐지나 공공기여 축소 등에 관한 내용이 이번 대책에 언급이 되지 않아 당분간 도심 재건축, 재개발의 활성화는 어려울 전망입니다.
셋째는: 대출수요 추가 관리방안으로는
①규제지역 주택담보대출 ltv를 현행 50%에서 40%로 줄이겠다는 것이고
②전세대출을 3억 원에서 2억 원으로 줄이고 임대사업자는 규제지역뿐만 아니라 수도권 전체에서 주택담보대출을 받을 수 없게 했습니다.
①번과 ②번의 대출 규제로 가장 피해를 보는 사람은 중산층이고 가장 이득을 보는 사람은 “가진 자”들입니다.
현 재규제지역은 강남 3구와 용산구로 한정돼 있고 서초구(21억9737만원), 강남구(25억2185만원),송파구(16억4422만원)으로 평균아파트 매매가격이 15억을 넘어 ltv 영향을 받지 않는 않으며 서울 대부분을 차지하는 평균 12억 원 이하의 아파트는 대출이 6억에서 4억8천만 원으로 1억2천만 원이 줄고 1주택자의 전세자금 대출도 평균 6,500만 원이 줄어들게 됩니다.
즉 “가진 자들의 리그”는 더 강해지고 양극화는 더 심해질 것입니다.
3. 올가을 부동산 시장의 전망
지금부터 15년 전 “무상급식”으로 당시 오세훈 서울시장은 職을 걸고 이를 반대하다 서울시민의 투표율이 30% 미만이 되어 투표 불성립으로 시장직을 진보의 박원순 시장으로 넘어갔었죠.
그는 野人으로 10년을 방랑하다 전임시장의 성 추문으로 “천신만고” 끝에 서울시장이 되었고 서울시장 된 지 3년 만에 서울집 값안정”이 마치 자신의 치적으로 착각하고 강남 3구의 토지거래 허가를 올 3월에 전격적으로 풀며 “행정 달인 쇼” 보이며 대통령을 꿈꾸었죠.
그러나 “명태균의 입”과 용수철처럼 튀는 서울 집값에 토허제를 푼 지 3개월 만에 다시 토허제로 묶었으나 한번 터진 봇물은 막지를 못하고 결국 이재명 정부가 6·17대책이란 임시 땜질로 막았고 이번 9·7대책으로 이어지게 되었던 것입니다.
이제는 “토지거래허가구역의 지정권”을 국토부 장관도 동일시 군에 할 수 있게 함으로써 오 시장에 대한 견제구와 주무장관이“토허제”를 신속하고 즉각적으로 하겠다는 뜻입니다.
현재 “토허제”의 후보 1순위는 서울은 “마용성”이고 경기도는 과천과 분당입니다.
지금 이들 지역의 9월 첫 주 “마용성” 가격상승률이 전주대비 평균 0.13%가 올랐고 과천 0.12% 분당이 0.1%로 많이 올랐습니다.
이는 법 개정 전까지 2~3개월이 소요될 것으로 예상하고 갭 투자자들이 모여들기 때문입니다.
반면 고가아파트가 많은 강남 3구의 아파트값은 정부의 규제와 별개로 움직일 것이며 중산층이 아파트 6억~10대가 많은 지역은 강보합을 유지할 것이며 내년부터 2~3년동안 서울 입주 물량은 2024년 4만6767가구,2025년은 2만8335가구,2027년은 8803가구로 공급량의 급감과 절대량의 부족으로 서울집값은 오름세를 유지할것입니다.
4. 목동 재건축 시장동향
“靜中動”이 말로 정리하겠습니다.
①조합설립을 추진하는 단지 ② 재건축추진위원회를 추진하는 단지 ③ 정비구역 지정을 기다리는 단지 이렇게 3 분류로 나눌 수 있으며 주인이 26.600명인 만큼 말도 몇만은 되지 않겠습니까?
중요한 것은 정부도 모든 가용수단을 동원해 도 심주택 공급을 확대하고 그중에서 재건축, 재개발을 3년 이상 단축을 위해 그간 따로 진행하든 사업 시행계획과 관리처분계획일 을 동시에 단 한 번의 총회로 인가가 가능하게 했음이 획기적입니다.
또한 재건축 공기 단축을 위해 이주비를 정부가 지원하겠다는 것도 1년 이상 공기를 단축하는 효과가 있습니다.
목동 집값은 변동이 없으며 이는 앞 칼럼에서 말씀드렸기에 생략하겠습니다.
이상으로 요번 글은 여기서 마치고 小生이 가끔씩 습작으로 쓰는 부족한 詩 한편을 올리오니 딱딱한 칼럼 끝에 살짝 분위기를 띄워봅니다.
가정과 가내와 회사에 행운과 건승함이 늘 함께하시길 빌며….
2025년 9월 10일
부동산뱅크 칼럼니스트
헤럴드경제부동산컨설팅대상수상
매경자산관리사
한경베스트공인중개사
목동명문공인중개사
지오자산관리대표
(02-2648-4544)
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첫 사 랑
박 세 관
풋내기 귓불에 스치든 바람한점
어느새 가슴에 스며든 작은 불씨하나
풀꽃같은 그리움.....
나팔꽃같은 기다림.....
박꽃같은 설레임....
말못하는 안타까움에
타는 가슴에 재만 남으니
타는 듯 마는 듯
꺼져버린 불꽃
어쩔줄 몰라 당황하다가
남은재 치워내니....
세월에 밀려 잊어버린 그 얼굴....
지금은 어느 하늘아래
저녁 계단에서서
저녁노을 물들이며
흑백사진을 뒤적일까.....
2024년 8월17일
~~내영혼의 작은 쉼터에서~~