(박세관칼럼) 10·15부동대책의 虛와 実

목차:1·10·15대책 핵심과 부작용은?

2.10.15대책의 성공조건은?

3. 전망과 대책은?

글쓴이: 박세관

1.10.15대책의 핵심과과 부작용은?

정부는 서울과 경기도 일부 지역의 주택가격이 가파르게 오르고 추가 상승 가능성이 커지자

①거래억제 ②대출 옥죄기 ③시장감시강화를 골자로 하는 3중 규제책을 대책을 내놓았습니다.

이는 새 정부 출범 후 세 번째 대책으로 서울 전역과 한강 이남의 경기도 12곳 등 37곳을 ①조정대상지역 ②투기 과열 지역 ③토지거래허가구역으로 지정하는 “삼중 규제”에 ④대출 규제까지 더한 초강력대책을 내놓았습니다.

이번 일시적으로 부동산시장을 올스톱시키고 실수요와 계층상승을 위한 갈아타기 수요까지 막아버리고 계층상승을 위한 사다리를 걷어차는 반시장적 부작용도 있습니다.

10·15대책의 긍정적인 측면은

⑴이번 대책의 고급연립주택이 규제대상에 포함된 것입니다.

⑵민간택지분양가 상한제 확대가 빠졌다는 것입니다.

이는 서울 강남권의 핵심 공급처인 재건축 위축을 막기 위한 대책이 고려된 것입니다.

2. 10.15대책의 성공조건은?

이번 10·15대책에서 정부는 단 한마디로 ①갭 투자를 막고②풍선효과를 막겠다 입니다.

이 같은 정부의 의지를 성공시키려면 시장에 확실한 “시그널”을 보내줘야 하고 그 “시그널”은 핵심지역에 대한 공급량을 핀셋으로 발표해야 합니다.

민주당도 이를 위해 “주택시장 안정화 태스크포스(tf)”를 구성해 ①주택공급과② 보유세와 재건축초과이익환수제도 논의대상에 올림으로 ③재건축, 재개발을 통한 주택공급에 확실한 의지로 이는 긍정적으로 평가합니다.

그러나 주택 공급책을 놓고 정부와 서울시가 엇박자를 내고 있고 이는 시장안정보다는 국민 불안만 가중시키고 있습니다.

오세훈 서울시장은 이번 정부 대책에 두 가지를 반대하고 있습니다.

⑴ 서울 전역을 토지거래허가제로 묶는 것에 대한 반발과

⑵ 자신이 공약한 년 17.5만 호의 주택을 서울 핵심지역에 공급하고 이를 위해선 인허가 단축을 평균 3.5년 단축해 2031년까지 31만 호 착공을 제시했습니다.

특히 수요가 높은 한강 벨트에 전체물량의 63.8%인 19.8만 가구를 집중하여 공급하겠다는 것인데 10·15대책은 서울 전역을 “토허제”로 묶어버림으로 이들 계획이 지연될 수밖에 없게 되었습니다.

⑶ 결국 정부와 서울시는 정책목표는 같지만, 접근방식이 다른 것이고 이는 내년 6월 지자체 선거에서 오세훈 견제구와 서울시장을 되찾기 위한 민주당 정치적 계산이 깔려있습니다.

3. 앞으로 부동산 시장 전망과 대책은?

대출 규제강화로 자금 여력이 부족한 실수요자들은 전·월세 시장으로 눈을 돌리고 있습니다.

재건축. 재개발 등 정비사업장 시장표 정도 밝지 않습니다.

블루칩 지역에 대한 “투기과열지구” 지정은 너무 쎈 대책입니다.

3중으로 묶인 블루칩 지역의 거래는” 개점 휴업“상태고 가격은 오히려 강세를 보이고 있습니다.

이유는 두 가지 ① 확실한 공급대책이 없고 대출 규제만 있는 대책약효는 길어야 6개월~1년 정도로 매도자들이 먼저 알고 있다는 것입니다.

이를 뒷받침하는 것은 올 1월~8월까지 서울아파트 착공건수는11,600채로 작년 동기 대비 15%,주택분양건수는 8,900채로 43% 감소했습니다.

이는 내년 2026에는 더 가파르게 줄어들 전망으로 앞으로 서울 등지의 일부 인기 지역 고양, 남양주, 구리 등으로 투자 열기가 번져갈 것으로 보입니다.

이번 대책으로 일단 시간을 번 정부로는 일산·분당 등 1기 신도시의 고밀도 재정비와 미진한 3기 신도시 개발 속도를 크게 높여야 합니다.

또한 정비사업은 도시재생의 핵심사업입니다.

노후 주거지를 개선하고, 기반시설을 확충함으로 일자리와 도시의 생산성을 높이고 가격상승을 통해 富의 축척을 통해 소득수준 향상과 경제성장과 내수시장을 키움으로 ”國富의 성장“ 통한 국가 경제 규모(gdp) 확대로 유도해야 합니다.

그나마 다행인 것은 문재인 정부와 진보정권의 표상으로 돼 있는 ”재건축초과이익환수제”을 민주당이 당장 시행할 의지에서 tf를 통해 완화나 유예 쪽으로 방향을 잡은 것은 다행입니다.

12월에 정부의 4번째 부동산 대책에서는 ① 보유세 강화 ② 양도세중과 배제 ③ 재건축, 재개발의 획기적 연한 단축 ④ 년 27만 가구 착공계획의 마스트 플랜이 제시될 것으로 보입니다.

그리고 끝으로 드릴 말씀은.

”컴팩시티“이는 전 세계적 도시 주거 형태로 반경 2㎞ 이내에 생활 대부분을 해결한다는 도시 주거 형태로서 2000년대까지의 ”방사형시티“에서 새로운 패턴으로 변모하는 세계적 추세입니다.

따라서 우리나라도 컴팩시티 도시화에 예외는 아니기 때문에 ”컴팩시티“의 중심지가 되는 블루칩 지역은 언제나”반달“임을 꼭 명심하시고 지역부동산의 제일 전문가는 지역부동산입니다.

이분들을 통해서 관심 지역의 급매물(호가의 95%)은 절대로 투자의 실패는 없을 것으로 자신이 있게 말씀드립니다.

요번 글은 대책이 중요한 게 아니라 대책 후 시장과 정부와 반응과 후속대책을 보고 글을 쓰는 것이 더 중요하다고 생각해 일부러 늦게 올렸습니다.

독자님들의 가정과 기업과 가계에 늘 행운이 가득하시길 빌며 저의 다음 글에서는 좀 더 정확한 예측과 전망을 적어보겠습니다.

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