논란이 되고 있는 수용방식에 대한 생각을 정리해 봅니다.
(이하 편의상 존칭 생략)
1. 수용방식으로 갈 때의 최대난점은 당연히 조합원(서부이촌동 부동산 소유자를 지칭함)의 반발일 것이다.
그러나 법령을 잘 뒤져보면 그 쪽에도 난점이 있다.
9/26일자로 서부이촌동 이주대책기준일의 해석이라는 제하의 글을 올렸거니와 미흡하나마 도시개발법령을 개괄적으로 훑어보고 정리한 결과였다.
건설교통부의 ‘도시개발업무지침’에는 다음 항목이 있다. 제2편 8장 4절 2항의 주택계획에 관한 부분이다.
2-8-4-2의 주택계획 (제8장 부문별 계획 중 제4절 인구수용계획 중)
‘구역면적 10만제곱미터 이상으로 공동주택용지 계획시 규모별 주택배분, 즉 60제곱미터 이하 주택건설용지 30퍼센트 이상, 85제곱 이하 60퍼센트 이상, 85제곱 초과 40퍼센트 미만.. 환지방식일 경우에는 이 기준 적용 배제 ’
이 사업에서 주거부분의 토지면적은 10만제곱미터 이상 될 것 같다.
(통합개발 발표에서 지상개발 연면적의 33%까지 주거용도를 허용한다고 했다. 토지면적 기준으로 33%라면 18.8만제곱이다. 혹시 기반시설 면적을 제외한 실사업면적의 33%로 잡더라도 11.3만제곱이다. 주거부분이 상업/업무부분에 비해 용적률이 낮을 것임을 감안하면 주거부분 토지면적은 그 이상 될 것이 확실하다.)
지침을 따르면 수용방식이나 혼용방식일 경우 동 지역에 지어지는 아파트는 25평형이 30% 이상, 32평형 이하가 60%가 되어야 한다. 명품도시를 지향하는 국제업무단지의 아파트가 중소형 위주로 구성된다는 것은 생각하기 어렵다. 당연히 사업시행자도 원하지 않는 방향일 것이다.
더구나 위 항목의 문구를 잘 살펴보면 평형의 배분비율은 그 것도 세대수가 아니고 주택건설용지, 즉 토지면적 기준이다. 세대수로 치면 아마도 80% 이상이 중소형으로 구성되어야 할 것이다.
오로지 환지방식일 때만 평형배분에 대한 제약이 없다.
(사업방식을 고려할 때 복잡하다는 얘기는 예를 들어 위의 경우 10만 제곱 미만으로 만들기 위해 구역을 분할해 버리면 되지 않으냐는 식이다. 이 때 업무지침의 이 규정이 적용되는 지 여부 등 사안마다 복잡하게 생각하기로 하면 한정이 없다. 위 경우에는 구역을 쪼개어 이 규정을 피해갈 수 있다면 이 규정은 사문화 되어 버릴 것이다. 때문에 구역을 나누어도 이 기준은 적용된다고 보아야 할 것이다.)
2. 사업주체의 문제, 시행방식의 문제, 구역의 분할여부와 이 세 변수의 조합에 따라 수 많은 경우의 수가 나오고 각각의 경우에 법적용을 어떻게 적용해야 할 지 실로 복잡하고 애매한 문제가 많이 나올 것이다.
내 경우에도 법령을 훑어본 후 각 경우의 장단점을 따져보려다가 포기하고 말았다.
서울시와 코레일도 고민하고 있을 것이다. 수 많은 경우의 수를 대충 검토해 보았을 것이다. 잠정적으로 여러가지 시나리오를 정리해 보았을 터인데 그 중 하나가 이 번 보도로 터져 나왔을 것이다.
있을 수 있는 일이지 않은가.
한편 한강르네상스프로젝트가 구상 중인 가운데 지난 4월부터 서울시와 코레일 간에 TF팀이 가동되어 13차례나 협의를 했다하니 그 때 부터만 쳐도 근 5개월이다.
서부이촌동이 포함된다는 정보가 그 언저리를 통해 직간접으로 전파되었을 것이고 이 지역에 적쟎은 이해관계자 그룹이 형성되었을 가능성도 쉽게 짐작할 수 있다.
민감한 내용이 릴리스될 여건이 되어 있는 셈이다.
정보란 그런 것이다.
3. 혹자는 서울시가 땅을 수용하여 개발업체에 고가에 매각한다느니 서울시가 입주권을 준다느니 서울시가 수용에 따른 민원과 행정처리를 떠 맡을 것이라느니 하는데 내가 보기엔 상식 밖의 이야기이다.
서울시 소유의 시유지를 매각한 뚝섬과는 다르다.
서울시가 코레일 땅, 건교부 땅, 서부이촌동 사유지를 수용하여 개발업체에 매각한다는 말인가.
이 사업의 주체는 어디까지나 코레일이고 코레일은 사업자신청을 받고 있고 내달 초 선정될 사업자가 중심이 되어 SPC를 설립할 것이다. 그 SPC는 최소 5.8조의 예산을 들여 코레일로부터 공작창 부지를 사들인다.
따라서 앞으로 설립될 SPC가 이 사업의 중심에 있는 것이다.
그 SPC를 위해 공무원들이 무슨 영화를 보겠다고 수용이라는 악역을 떠 맡겠는가.
역시 생각하기 어려운 얘기다.
일부 보도에 따르면 서부이촌동 내의 시/구유지 면적이 나와 있는데 이 것이 정확한 수치인지는 모르겠지만 사업부지 총면적의 대략 5% 선이다. 서울시도 SPC에 5% 정도 지분참여를 검토한다는 보도도 있었는데 이 둘이 일치한다.
서울시의 직접적인 이해관계는 그 5% 정도일 것이다.
아마도 SH공사를 내세워 임대아파트를 운영하는 정도가 아니겠나.
다만 환지 또는 입체환지방식으로 갈 경우 지난 번 한강조망권 아파트의 보상에 관한 보도에서 보았듯 (9/17일, 파이낸셜뉴스, ‘한강조망권 의외의 복병’ 제하) 조합원이 지나친 요구를 하여 협상이 난관에 부딪칠 경우 이에 대한 대항마로써 수용방식이라는 압박카드를 들고나오는 전략을 구사할 가능성은 상정해 볼 수 있을 것이다.
4. 서울시장은 이 번 사업에서 도시개발구역 지정권자이며 개발계획을 수립하며(이 때 개발계획의 내용에는 시행자, 시행방식에 관한 내용이 포함됨) 나중에 시행자가 수립한 실시계획에 대한 인가권자이다.
그 절차는 우선 개발계획안을 만들어 주민과 관계전문가의 공람, 공청회를 열어 의견을 청취(법7조)하고 개발계획을 수립(법4조)한 후 구역지정(법3조)을 하고 실시계획을 인가하는 식이다.
개발계획은 나중에 변경될 수도 있다(법4조).
또한 개발계획 수립 및 구역지정시 도시계획위원회의 심의를 거치게 된다.(법8조)
그러므로 미리 흥분하지 말고 서울시가 개발계획안을 만들어 공람/공청을 할 때 그 내용을 보고 그 때 가서 적절한 대응을 하면 될 것이다.
통합개발안 발표시 서울시가 내놓은 추진일정에서도 2008년 말까지 앞으로 1년여 동안 구역지정 및 기본계획을 세우고 이어서 2009년 말까지 실시계획을 인가한다고 잡아 놓았다.
그렇게 보면 내년 상반기 중에는 서울시와 SPC 간에 개발방식에 관한 여러가지 논의가 오가고 그 내용이 보도되어 주요 어젠다로서 장안의 화제거리가 되지 않겠나..
한편 용산구청장이 서울시장에게 개발구역지정을 요청하거나 개발계획의 변경을 요청할 수 있다.(법3조4항 및 법4조 2항)
앞으로 나올 서울시 안이 부당할 경우 공람/공청회, 용산구청장, 도시계획심의위원회 등의 창구를 대상으로 조합원의 요구를 반영하는 방법을 생각할 수 있을 것이다.
마지막으로 사업시행자가 실시계획을 작성하여 서울시장의 인가를 받는 과정에서는 법령상 조합원의 의견을 수렴하는 절차가 나와있지 않은데 상황에 따라 이 때도 실력행사의 기회가 있을 수 있을 것이다. 그런 일은 없어야겠지만..
5. 이 번 오보소동은 조합원에게 좋은 기회였던 것 같다. 사업진행의 문제점을 따져보고 내 재산권을 지키기 위한 결연한 의지를 결집할 수 있는 단초를 보여주었다는 점에서 그렇다.
그러나 반성해야 할 점도 없지 않다.
기사 한 줄, 누구 말 한 마디에 좌지우지 되어 흥분으로 치닫고 집단이기주의로 비추어져서는 곤란하다.
무엇보다도 도시개발사업에 대해서 공부해야 한다. 내용을 잘 알고 맥을 짚어서 차분하게 대응해야 한다.
또 지금까지 생각해 본 사고의 틀을 뛰어넘는 전혀 새로운 복잡한 문제가 앞으로 불거질 가능성도 배제할 수 없다. 쉽게 흥분하여 결사항전하자는 식은 최악의 경우가 나왔을 때의 마지막 수단이 되어야 할 것이다.
그리고도 안되면 법원이라는 언덕도 있다.
6. 마지막으로 말 나온 김에 기사내용 상 서울시가 제시했다는 논리가 하도 어이가 없어서 한마디 한다.
1) 입체환지로 갈 경우 토지지분이 없는 중산, 시범아파트 490여가구가 입주권을 받을 수 없어 형평상 문제가 생기므로 수용방식으로 한다는 대목이다.
일전에 지적했듯 예컨대 중산아파트라면 서울시 땅 2000평 중 절반을 266가구에 4평 남짓씩 불하해 주면 조합원에게 입주권 자격도 갖춰 주고 서울시는 서울시대로 지분을 확보하게 되므로 깨끗이 해결되는 문제이다.
원만한 해결책을 제껴두고 그런 궁색한 논리로 2200여 가구 전체를 수용한다는 식은 본말전도이자 꼬리에게 개를 흔들라는 격이다. 기상천외도 유분수지 도대체 그런 발상법이 어디 있나.. 머리는 카드깡으로 잡혀먹고 궁둥이로 생각하는 자인가?
밥이 부족하면 부족한대로 나눠먹을 생각을 해야지 다 같이 굶어 죽으라는 말인가. 팔 다리에 문제가 있으니 심장을 도려내야한다고 하면 그런 의사를 누가 사람으로 쳐 주겠나.
(이런 류의 사고를 하는 관료들을 보면 열 받아서 머리가 돌 지경이다. 5000만이 탈 없이 쓰고 너무나 익숙해져 있는 평수표기를 국제표준이란 허울로 난데없이 제곱미터로 쓰라고 하질 않나.. 국민의 현실생활은 안중에도 없는 생떼요 우격다짐이다. 국제표준이라면 외국인에게 편하게 하자는 건데 주택이나 아파트는 전형적으로 국내용 상품이다. 외국인을 위해서라면 차라리 제곱피트나 에이커를 쓰지 뭘..마누라는 국제표준으로 안하나.. 미국여자? 아니 중국여자?)
2) 입체환지방식을 적용한 전례가 없어 난감하다는 대목..
거꾸로 서울 도심에서 멀쩡한 1500여 세대의 민간소유 아파트를 수용한 전례는 있는가?
입체환지는 엄연히 법률에 명시된 개발방식이다.
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등록일 2007/10/06 | 조회 1547 
