누가 뭐래도 신도시가 돌파구다.
한 치 앞을 내다볼 수 없는 게 현재의 부동산 시장이다. 그만큼 부동산 시장은 향후 움직임을 예측하기 어려운 '안갯속 장세'를 보이고 있다. 갖가지 원인이 있겠지만, 가장 큰 이유는 역시 분양가상한제와 청약가점제를 중심으로 한 각종 제도 때문이다. 물론 코앞에 다가온 연말 대통령선거도 시장 전망을 어렵게 하는 원인 가운데 하나다.
이런 이유로 수요자들의 최대 궁금증은 무엇보다 앞으로의 부동산시장 향배다. 가깝게는 현 참여정부 이후 내년 상반기 시장 상황이고 중장기적으론 2~3년을 내다볼 수 있는 투자 요령과 투자처를 알고 싶어한다.
일단 시장엔 변수도 많다. 대출 규제와 전매 제한 규정, 세금 중과, 금리 인상 등이 대표적이다. 이들 변수는 상황에 따라 시장에 악재가 될 수도 있고 호재로 돌변할 공산도 있다. 확인 가능한 점은 현 정부 내에선 규제 위주의 정책이 바뀔 가능성이 거의 없다는 것이다.
이래저래 수요자들만 고민스럽다. 내집마련을 해야 하는 실수요자의 경우 전략조차 세우기도 쉽지 않다. 한번 사두고 마냥 기다리면 오를 수밖에 없는 구조라면 고민도 없겠지만, 막연히 이런 상황을 기대하기도 어렵다. 그렇다고 돌파구가 전혀 없는 것은 아니다. 중요한 것은 수요자 스스로의 선택과 집중이 필요하다는 것이다.
◆바뀐 투자축
게걸음 횡보 장세를 보이고 있는 현 부동산 시장은 한마디로 극과 극이 대치하는 상황이다. 나름의 수요가 여전한 수도권과 이미 한계를 드러내고 있는 지방이 그렇다. 강력한 세제 조치와 대출 규제로 극명하게 갈라져 있는 수요층도 마찬가지다.
새로운 주택분양방식인 청약가점제도 이런 구도를 더욱 확실하게 하는 요인으로 꼽힌다. 갈아타기를 희망하는 유주택자의 기회는 절반 이하로 줄었고 가점이 높은 무주택자도 자기조달 자금이 충분치 않다면 새 방식이 '그림의 떡'에 불과할 수 있다.
기존 주택시장도 별반 다르지 않다. 서울의 경우 10개월 이상 지속되고 있는 집값 변동률의 '고북저남(高北低南)' 현상에 따라 강북권이 약진하고 있지만, 강남권에 비하면 턱없이 모자란다. 특히 그 안을 들여다보면 대조적인 시장 분위기는 더하다. 일단 개발 호재를 중심으로 상승 탄력이 붙은 곳은 소나기보다 훨씬 강하면서도 지속성까지 동반, 시장 전체를 주도하고 있다. 강북의 '트라이앵글' 축을 이루고 있는 용산, 뚝섬, 상암동이 대표적이다. 이들 지역에 대해선 국지적이긴 하지만 집중력 때문에 '스콜'이란 표현까지도 나오고 있다.
초단기 호가 상승세를 보이고 있는 점을 감안하면 적어도 주도권은 강남을 이미 떠난 분위기다. 부동산써브 함영진 부동산연구실장은 돱용산이나 뚝섬, 상암동은 이미 집값, 땅값이 많이 올라있지만, 앞으로의 개발 여력을 감안하면 상승은 시작에 불과할 수 있다돲고 진단했다. 그렇다고 장기간 지속성을 낙관하긴 이르다는 지적도 있다. 관심의 이동경로가 이들 '트라이앵글존'을 중심으로 확실히 드러나고 있지만, 자금 자체가 손쉽게 들어갈 수 있는 여지가 그리 많지 않아서다.
부동산퍼스트 곽창석 전무는 돱무엇보다 투자나 실수요나 헤짚고 들어갈 수 있는 여지가 많지 않은 만큼, 거래를 동반하지 못하고 있다돲며 돱그만큼 조건을 맞춰 매입할 수 있는 물건도 찾기 쉽지 않은 게 현재 인기를 끌고 있는 주요 지역의 현실돲이라고 말했다.
◆길목을 잡아라
모든 재테크 상품과 마찬가지로 부동산 역시 길목을 잡는 안목과 투자요령이 필요하다. 돈줄기를 따라잡아야 한다는 것이다. 지난해 두 차례에 걸쳐 청약을 실시한 판교신도시를 주목했던 이유 가운데 하나는 강남과 분당신도시 사이에 위치한 지리적 여건과 함께 서울 강남의 초근접권이면서도 쾌적성이 뛰어나다는 점 때문이다. 강남까지 지하철을 이용하면 20분도 채 걸리지 않는 교통 환경도 투자처로선 제격이다.
판교신도시를 주목한 또 하나의 이유는 '가장 뜰 수 있는 지역'이란 점이다. 정부가 판교를 개발한 의도는 강남권 수요를 흡수하기 위함이다. 이런 이유로 판교는 이미 시작 전부터 강남권 확대의 중심에 놓여 있었다. 아이러니하게도 정부가 수요자들로 하여금 돈을 퍼부으라고 만든 게 바로 판교신도시였던 것이다. 분당과 판교 후광으로 거침없는 행보를 보였던 용인도 별반 다르지 않다. 강남에서 출발한 흐름을 이어받은 곳이란 것이다. 이렇듯 돈줄기는 여러 갈래를 타지 않고 대부분 한쪽으로 흐른다. 부동산이 뜰 때 한 지역이 집중적으로 오르는 것도 이런 이유에서다. 서울 용산이 강남 부럽지 않은 인기를 누리는 원인도 따지고보면 돈줄기가 모이고 있어서다.
◆어딜 잡을까
수도권에서 눈에 띄는 곳은 뭐니뭐니해도 대규모 택지개발지구인 신도시다. 관련 인프라가 기본적으로 갖춰지는 신도시의 경우 개발이 완료만 되면 어느 곳 부럽지 않은 가치를 누릴 수 있다. 이미 분양물량의 상당수를 소화한 판교와 동탄1신도시를 포함해 수도권 2기 신도시는 김포, 파주, 광교, 양주, 송파, 평택, 검단, 검단2 등 모두 10곳이다. 이들 신도시는 총 3809만평 규모로, 아파트와 연립주택, 단독주택 등 모두 57만 8600가구가 지어질 예정이다.
지역별 건립 예정 가구 수는 △판교 2만 9300가구 △동탄1 4만 1000가구 △김포 5만 9000가구 △파주 8만 300가구 △광교 3만 1000가구 △양주 5만 5000가구 △송파 4만 9000가구 △평택 6만 3000가구 △검단 6만 6000가구 △동탄2 10만 5000가구 등이다. 건설교통부 업무계획에 따르면 이들 신도시 가운데 가장 분양이 빠른 곳은 파주다. 판교신도시처럼 한꺼번에 분양이 이뤄지지 않기 때문에 아직까지 주목을 끌고 있지는 못하지만, 서울과 수도권 서북부 실수요자들 사이에 관심이 무척 높은 편이다.
지난해 하반기 일부 민간물량이 처음 공급된 이후 최근까지 잠잠했던 파주신도시는 10월 대한주택공사를 시작으로, 민간업체들이 잇따라 분양에 나설 예정이다. 연내 선보이는 물량은 총 7700여가구. 이어 내년 6400가구를 비롯해 오는 2011년까지 8만 300가구가 쏟아진다.
이어 지난해 '청약 광풍'이 일었던 판교신도시에서 잔여물량이 나온다. 공급 물량은 임대주택 8300가구를 포함해 1만 3000여가구로, 이 가운데 민간 중대형 아파트 980가구가 늦어도 내년 초 분양한다. 주공이 국제현상공모를 통해 설계한 300가구 규모의 중대형 고급 연립주택도 내년에 분양하며 중심상업지구 내 들어서는 주상복합아파트는 2009년쯤 청약시장에 나올 예정이다.
양주신도시가 그 다음 바통을 이어받는다. 우선 1단계인 옥정지구가 내년 3월 첫 분양을 시도한다. 수도권 2기 신도시 중 입지가 다소 떨어지는 곳이긴 하지만, 분양가가 그리 높지 않은 선에서 책정될 것으로 보이고 수도권 북부의 대규모 신도시라는 점에서 관심을 가져볼 만하다는 게 전문가들의 시각이다.
다음으로 김포신도시가 내년 6월 분양하고 수원 광교신도시는 9월쯤 공급 물량을 선보일 것으로 보인다. 특히 광교신도시의 경우 2기 신도시 중 송파신도시와 함께 인기지역으로 분류돼 있어 치열한 청약 경쟁이 예상된다. 송파신도시는 2009년 9월쯤 분양 일정이 잡혀있다.
◆서울에선 은평뉴타운·송파신도시가 '으뜸'
청약가점이 높은 서울 거주자라면 고민할 수밖에 없는 곳이 은평뉴타운과 송파신도시다. 주거와 투자가치를 동시에 감안하면 두 곳 모두 경쟁력이 상당하다는 평가다. 은평구 진관내·외동과 구파발동 일대 349만5000㎡(105만평)에 들어서는 은평뉴타운의 경우 이번 달 1지구를 시작으로 2008년 하반기와 200년 하반기에 각각 2지구와 3지구가 분양된다. 공급물량은 아파트 1만 5924가구와 단독 248가구 등 총 1만 6172가구다. 이 가운데 1지구 분양 물량은 2817가구다.
송파신도시는 송파구 거여·장지동과 성남시 창곡·복정동, 하남시 학암·감이동 일대 678만㎡(205만평) 규모로, 2009년 9월 첫 분양을 실시한다. 공급 물량은 총 4만 9000가구로, 사업면적별로 배정할 경우 행정구역상 서울에는 1만 8600가구가 지어진다. 이들 물량은 모두 서울 거주자들을 대상으로만 분양을 실시한다. 나머지 성남과 하남지역 물량은 현행 주택공급규칙 규정상 각각 30%씩만 지역우선 물량으로 배정된다. 분양가 상으론 송파신도시가 은평뉴타운보다 훨씬 경쟁력이 있다. 서울시가 추진하는 은평뉴타운의 경우 3.3㎡(1평)당 분양가는 1200만~1500만원 선인데 비해, 송파신도시는 정부가 3.3㎡당 900만원대에 공급키로 했기 때문이다. 그만큼 향후 시세차익을 감안하면 송파신도시의 투자가치가 몇 수는 위다.
가장 현실적인 문제로 접근하면 수요자들의 고민을 다소 줄일 수 있다. 청약가점이 그것이다. 전문가들이 예상하는 송파신도시의 당첨 가능 가점 커트라인은 60점대. 청약예금가입자 가운데 상위 1.8% 이내에 들어야 당첨을 기대할 수 있는 셈이다. 이에 비해 은평뉴타운은 50점대면 당첨될 수 있다는 분석이다. 다만, 이번에 먼저 공급되는 은평뉴타운 1지구의 경우 분양가상한제를 적용받지 않아 등기 후 곧바로 되팔 수 있는 장점을 갖추고 있다. 은평뉴타운은 또 공정이 80% 이상 이뤄진 시점에서 분양한다는 점에서 최초 입주일이 2011년 12월인 송파신도시에 비해 계약후 입주까지의 시점이 매우 짧다.
또 하나 송파신도시는 분양가상한제가 적용, 전용 85㎡(25.7평) 초과 중대형 물량은 분양가 외에 채권을 써내야 한다 ？점도 간과해선 안 된다. 주변 시세의 80% 선인 채권매입상한액을 고려하면 송파신도시의 중대형 물량은 상대적으로 경쟁력이 저하될 수 있어서다.
문성일기자
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등록일 2007/10/18 | 조회 1471 
