재개발이나 재건축할 때는 분양전의 감정평가액과 분양가액이 제일 중요합니다.
즉, 모든 조합원은 분양가액과 자기 물건의 감정평가액의 차이가 소위 추가부담금이 되고 그 금액을 중도금과 잔금의 이름으로 나누어 내게 됩니다.
오래된 아파트의 경우, 감정평가액은 평형별로 대동소이하게 됩니다.
만약 차이가 크면 재건축에 찬성 못하겠다고 할 게 뻔하고 그러면 사업진척이 안되니까 그럴 수 밖에 없겠지요.
단독이나 다세대는 물건마다 감정평가액이 천차만별로 차가 납니다.
힘센 사람이 좀 더 유리하겠지요.
분양가는 주로 건설회사와의 계약에서 정해지는데, 이게 문젭니다.
요새 주위 시세보다 비싼 게 많거든요.
보통 재건축이나 재개발의 이야기가 나오거나 추진위원회가 결성되면 물건 값이 뛰기 시작합니다.
정작 거래 당사자 본인들이나 중개인들 모두 자세한 내용도 모르면서 무조건 호가를 높여 부르고 한번 거래가 이루어지면 그게 시세가 되어버립니다.
지구지정이 되고 조합 총회가 개최되어 조합이 설립되고 사업승인이 나 철거에 들어가야 손익계산서가 명확히 드러납니다.
관리처분까지 받으면 모든 금액이 대부분 명확해집니다.
구옥이나 딱지를 프리미엄 너무 많이 주고 사면 총 투입금액이 분양가를 웃도는 경우도 비일비재합니다.
이 점을 특히 유의해야 합니다.
과거에는 부동산 가격이 사업기간 동안 폭등하는 경우가 많아 이러한 손해가 많이 메꾸어지기도 하였습니다.
그러나, 앞으로는 그럴 수 있을까 확신할 수 없습니다.
또,재개발의 경우, '사유지'가 아닌 '시유지'나 '국유지' 등, 소위 '공유지'를 사면 소위 '불하가격'을 일시불이나 10년 또는 20년까지 이자를 붙여 분할 등의 방법으로 소유기관에 납부하여야 합니다.
옛날에는 이 불하가격을 정할 때 감정평가를 시세가 아닌 기준시가 등으로 하던 시대도 있었습니다.
그 때는 사유지에 비해 시유지 등이 유리하였습니다.
지금은 시세로 감정평가하기 때문에 자기 물건 평가액의 대략 90% 전후를 시유지 등의 불하가격이 차지합니다.
소위 판자집이나 구옥의 경우 건물은 별로 평가금액이 높지 않습니다.
그 외에도 지난 5년간의 토지사용료를 '변상금'이란 세목으로 징수합니다.
이게 생각보다 꽤 많습니다.
아뭏든 자세히 알고 투자해야 나중에 당황해서 손해보는 일이 없을 것입니다.
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등록일 2007/10/21 | 조회 1781 
