입주 3년차가 되어 비과세요건이 되자 매매,전세매물들이 출회되고 있습니다.
강력한 부동산규제정책과 대출규제등으로 얼어 붙은 부동산시장상황에서 이 지역도 예외는 아닌것 같습니다.
지금 3가지 상황이 주변에서 벌어지고 있는듯 합니다.
1.양도세 회피 급매물 출회
조세특례를 받은 분양주택(양도세 취득후 5년간 감면)을 가진 1가구 2주택자가 보유한지 3년 넘은 기존주택을 팔때 주는 비과세 혜택이 2007년말 일몰제 시행으로 종료됩니다.
결국 이런 상황의 1가구 2주택자는 올해말까지 헐값으로라도 매도하는게 무거운 양도세를 무는거 보다 낫다고 판단해 급매를 던지고 있습니다. 또한 처분조건부대출 상환자의 매물이 올연말에 수도권에 많이 몰려 있다는거도 일시적 급매물 양산의 요인으로 작용하고 있습니다.
2.극심한 거래 실종과 부동산의 네거티브전략
강남,강북 할것없이 분양가상한제시행과 대통령선거이후 부동산정책방향을 기다리며 극심한 눈치작전을 벌이고 있는 형국입니다. 매매는 말할것도 없고 전세마저 거래가 실종된것이지요.
이런 극심한 거래실종 상황에서 가장 난처한 곳은 부동산중개업소들입니다. 거래를 통해 수익을 내고 운영비를 충당해야 하는 부동산중개업소들은 무슨 수를 쓰더라도 최대한 거래를 유도하기 위해 노력할것입니다.이는 수익을 추구하는 사업자로서 당연한것입니다. 중개영업이 잘 될때는 지역 네트워크망에 매물을 공유하여 거래가 성사되면 중개수수료를 반반씩 나누어 먹던 중개업소들 마저 줄어든 거래건수로 인해 되도록 자기집에 들어온 손님들의 의뢰건을 공유하지 않으려 한다는 소식도 들립니다. 몇건 안되는 거래상황에서 중개수익을 나누는 영업방식이 불리하다고 보는것 아닐까요?
또 극도로 소극적이 된 매수자의 경직된 거래심리를 풀어 보고자 중개업소들이 네거티브전략을 펴고 있는것으로 보입니다. 부동산시장경기를 더 민감하게 받아들이는 강북 비인기지역의 경우 이런 현상이 두드러져 보입니다. "몇동 몇평에 얼마에 급매물이 나왔는데도 안팔린다" "전세를 찾는 사람이 거의 없다. 싸게 내놓지 않으면 거래가 안된다" 식으로 매도자를 흔들고 있는것이 포착되고 있습니다.
매수자 우위의 시장상황을 더욱 더 부추겨 거래의 유연성을 유도하는것이지요.
그러나 매물을 내놓는 매도인이나 전세를 놓는 의뢰인 입장에서 이는 달가운 일이 아닙니다.
3.내년초 부터 시작될 이주대란과 분양가상한제의 영향
최근 금호 17,18,19구역등과 왕십리뉴타운,신당동등에서 관리처분총회가 이루어 졌고 여기서 나온 관리처분계획에 따르면 조합원 평당분양가가 평균 1450만원이상 일반분양가가 평당 2000만원에 달하고 있습니다. 결국 내년에 이 지역에서 분양될 신규아파트의 경우 30평대는 6억이상 40평대의 경우 8~9억의 일반분양가가 책정될 것으로 예상됩니다. 조합원분양분의 경우도 오래전부터 보유한 원조합원이 아니라 승계조합원이라면 프리미엄을 포함할 경우 만만치 않은 부담금을 내고 입주할 수 밖에 없을것입니다.
결국 이런 높은 분양부담금은 입주후 시세로 보상받으려 할것입니다. 위 분양가대로 분양이 될 경우 2~3년뒤 시세는 어느정도가 될지? 짐작할 수 있을것입니다. 일시에 이루어진 강남재건축과 높은 분양가로 인해 기존의 강남아파트값 마저 따라 폭등한 사례를 비추어 본다면 재개발이 몰려 있는 강북지역도 유사한 상황이 올 수 있습니다.
올해 12월초 이후 분양승인신청을 하는 주택사업지는 내년부터 분양가상한제를 적용받습니다. 그래서 인근 재개발지역의 분양승인신청이 연말에 몰린것입니다.일시적 관리처분집중은 곧바로 전개될 이주철거로 전세난까지 유발할것입니다. 대부분의 재개발지역 사람들이 주변에서 이주기간동안 거주하길 원하기에 이는 뻔한 사실입니다.
매매시장에서도 분양가상한제가 시행되면 신규주택에 대한 공급은 급격히 줄어 듭니다.높아진 대지비와 사업비,재개발조합원들의 의식등으로 인해 건설업체들은 예전과 같은 수익성을 기대하기 어려우므로 적극적인 주택공급에 나서지 않을것이고 분양가상한제 상황에서 분양받은 주택가운데 전용면적 85제곱미터 이하는 계약후 10년간, 85재곱미터 초과 주택도 7년간 전매가 금지됩니다.
바로 이런 이유로 매매시장에서는 신규아파트의 공급이 줄어 들고 기존아파트에 대한 수요를 유발하는 효과를 줄 수 있습니다.
현재 부동산시장상황은 매우 부정적인 전망 일변도입니다. 그러나 이 지역이 처한 상황과 앞으로 벌어질 상황을 예상한다면 지금 성급하게 급전세나 급매매 해서는 안된다는것을 깨닫게 될것입니다.
급한 사정상 급거래를 해야 하는 상황이 아니라면 거시적인 안목으로 인내하는게 훨씬 유익할것입니다.
태풍이 불땐 납작 엎드리고 가뭄때에 우산을 산다는 말이 있습니다.
주변지역이 3~4년뒤 전부 아파트촌으로 탈바꿈 됩니다. 바로옆 황학동에서는 고급주상복합상가 건축붐?일고 있습니다. 왕십리뉴타운의 가시화와 민자역사의 완공,분당선개통,광역학군제 시행으로 한강에 바로 접한 이곳의 평가는 지금과는 확연히 달라질 것입니다.
참고 기다리는 자에게 행운이 있을것입니다.
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등록일 2007/11/11 | 조회 2275 
