기사주소(중앙일보 조인스랜드)
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구역지정되면 사업 가속도 붙을 듯
1단지는 공사 중, 나머지는 구역지정 서둘러
내년 조합설립 이후엔 사고 싶어도 못 산다
강동구가 ‘범강남권’으로 분류될 정도로 주택시장에서 강동구를 인기지역으로 꼽히게 한 '1등 공신'이 강동구 고덕지구 재건축이다. 송파구 옆이라는 입지여건에다 대규모로 사업이 추진되면서 강남 못지 않게 재건축 투자자들의 관심을 끌었다. 하지만 정부의 분양가상한제 확대 등으로 올 들어 주택시장이 얼어붙으면서 고덕지구 재건축 단지들도 타격을 받았다. 투자수요가 빠져나가는 바람에 가격 하락세가 이어지고 있다. 가격 하락세 속에서도 재건축 움직임은 계속 되고 있어 내년부터 본궤도에 오를 것으로 예상된다. 그동안 가격이 많이 떨어져 사업이 본격화하기 전 지금이 투자 적기라는 분석도 나온다.
1단지는 공사 중, 나머지는 구역지정 서둘러
고덕지구에는 5층 이하 저층 아파트 8개 단지(1만1000여가구)가 몰려 있다. 이중 주공5단지를 제외한 7개 단지(1만여가구)가 재건축을 추진 중이다. 주공1단지가 가장 빨라 이미 착공에 들어갔다. (기사 중략)고덕지구 재건축이 안전진단 이후 3년 가량 별다른 진척이 없었던 것은 고덕지구 전체의 재건축계획을 확정하는 데 시간이 걸렸기 때문이다. 2005년 말 2종 주거지역으로 분류돼 기준 용적률 190%로 결정됐다. 층수는 그 뒤 서울시의 2종 주거지역 층수완화에 따라 평균 16층이다.
지구 전체 재건축계획 확정으로 이들 단지는 정비구역지정을 서두르고 있다. 정비구역 지정은 재건축 사업장으로 공식 인정받아 사업이 본궤도에 오르는 셈이다. 대략적인 재건축 계획이 확정돼 사업 틀도 갖춘다. 현재 서울시나 구청에 정비계획안이 접수돼 있는 상태다. 빠르면 올해 안에 구역지정이 되는 단지가 나올 것으로 예상된다. 구역 지정 이후엔 조합을 설립, 재건축 사업이 가속도를 붙게 된다. (기사 중략...다 안올라가네요. 조인스랜드가서 확인하세요)
하지만 고덕지구라는 입지여건 때문은 아니다.분양가상한제 확대로 집값 하락에 대한 기대감, 대출규제 강화, 기존 집 처분 어려움, 기존 주택보다 분양물량에 대한 관심 등 전체 주택시장을 움츠러들게 한 요인들이 고덕지구 재건축 단지에도 그대로 영향을 미치기 때문이다. 수요가 위축되면서 특히 투자 수요가 많은 재건축 수요가 더욱 움츠러들어 강남 등 다른 재건축 단지들과 마찬가지로 고덕지구도 타격을 받고 있는 것이다.
내년 조합설립 이후엔 사고 싶어도 못 산다
고덕지구 재건축 단지들의 투자성을 따질 때 몇 가지 고려해야할 게 있다. 1단지를 제외하곤 모두 분양가상한제 적용을 받는다. 일반분양수입이 1단지에 비해 상대적으로 줄기 때문에 추가부담금이 다소 늘 수 있다. 1단지와 달리 입주 후 재건축부담금도 내야한다. 부담금은 입주 때까지 오른 집값의 일부를 현금으로 내는 것. 현재로선 추산되지 않는데 많게는 수천만원이 되지 않겠느냐는 전망도 나온다. 때문에 가격이 최대한 떨어졌을 때 구입하는 게 투자성에서 가장 낫다. 하지만 언제가 바닥이 될지를 예상하기 어려워 언제가 매수 타이밍이 될지 예측하기 어렵다. 그런데 당분간 약세가 예상되기는 하지만 무작정 하락을 보고만 있을 수 없다. 구역 지정 이후 조합설립 인가가 난 뒤에는 재건축 거래 규제로 거래가 안되기 때문이다. 현재 속도대로라면 내년 상반기께 조합설립이 가능할 것 같다. 앞으로 더 내리더라도 지금 구입해도 투자성이 괜찮다는 분석도 있다. 52㎡ 정도의 경우 112㎡를 분양받을 경우 추가부담금?5000만원 정도로 중개업소들은 내다본다.
이럴 경우 52㎡의 실제 투자금은 현재 구입가격을 6억5000만원을 잡더라도 추가부담금을 합친 7억원 정도가 되는 것이다. 주공1단지 112㎡ 시세가 8억7000만원이어서 1억7000만원이나 싸게 112㎡ 정도를 분양받게 되는 것이다. 재건축 부담금을 감안하더라도 1억원 이상 싼 것이다. 고덕지구 재건축단지를 구입하더라도 단기시세차익을 기대해서는 안된다. 조합설립 이후엔 거래가 안되기 때문에 입주 후까지를 봐야 하는 것이다. 분양가상한제로 가격이 다소 저렴할 것으로 보이는 일반분양을 받는 게 나을지, 조합원이 되는 게 나을지는 비교하기가 쉽지 않다. 일반분양가를 예측하기 어려워서다. 일반분양 시기도 착공 후 공정 80%여서 2011년 이후나 일반분양될 것으로 보인다.
재건축 단지의 청약경쟁률이 높을 것으로 보여 청약점수가 높지 않으면 분양받기도 쉽지 않다. 일반분양분은 조합원분에 비해 층, 향이 상대적으로 떨어지는 단점도 있다.
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등록일 2007/11/15 | 조회 2542 
