정부에서 미분양에 따른 건설사 부도등에 대한 치열한 언론활동을 시도하여 부동산 심리를 잡고자 하여도, 정작 필요한 지역에의 공급이 충분하다는 것은 하늘을 손바닥으로 가리는 것과 같은 행동입니다. 또한 정부는 분명 규제일변도의 정책이 잠시 용수철을 눌러 탄성을 키우고 있다는 생각을 하지 못하고 있다면 매우 우매한 것이며 실제로는 그렇지 않을 것입니다.
정부가 형평성의 이유로 서민의 원성을 의식하여 재건축을 규제하였으나, 공급에 대한 우려를 잠재울 수 없는 바, 이에 대한 변형 정책을을 제시하였으니, 그것이 다름 아닌 "리모델링"임을 아시는 분이 얼마나 되실련지...
혹자는 리모델링은 세대수 증가가 없어 공급이 없음을 주장 하시는데, 리모델링이 공급문제를 해결할 수 있다는 논리는 정말 필요한 지역에서의 현세대에 맞는 신규 아파트 및 평형을 제시하여, 필요 지역에 공급 부족 현상을 개선할 수 있다는 것이며, 노후화된 지역을 재개발/재건축 지역과 함께 개선시킬 수 있는 효과를 얻을 수 있다는 것입니다.
또한 혹자는 리모델링의 사업성에 대해서 매우 부정적으로 논하시는데, 이전 재건축 사업 초기도 현재의 리모델링 사업 초기와 다를 바가 전혀 없었으나, 정책지원/기술개선/관심증가에 따라 그 사업이 엄청난 수익모델로 자리를 잡게 된 것입니다.
리모델링에 대해 부정적인 견해를 지니신 분들이 많아 제가 결론으로 감히 예측을 하자면, 이전 2002년~2006년 시세를 견인해왔던 매개가 "재건축"이였다면 향후 부동산 조정기를 극복하고 시세를 견인하는 매개는 "리모델링"이 될 것이며, 추진에 따른 부정적인 원인들은 시기가 가면서 긍정적인 조치 및 결과로 나타날 수 있음을 예측해 봅니다. 실제적으로 이미 "리모델링 하기 좋은 아파트 구조에서는 용적율 상향" 및 "100% 리모델링 분담금 대출 가능 아파트"등에 대한 내용이 나오고 있음을 아시는 분들이 얼마나 되실련지...
리모델링이 대세가 될 경우 공급부족 논란이 지속되는 한 또한 건설사가 좋지 않은 경기를 타개하기 위해 노력하는 한, 이에 대한 조건은 지속적으로 좋아질 수 밖에 없음을 간과해서는 않될 것으로 사료됩니다.
또한 리모델링이 대세가 된다면 "대지지분"보다는 "전용면적"이 중요한 고려 요소이며, 주변지역의 교통/환경인프라의 시너지 효과를 지니며, 평형증가의 효과를 함께 볼 수 있는 지역이 항상 유리할 수 있다는 것을 미리 염두해 두어야 할 것입니다.
이미 닥터아파트 및 부뱅게시판에서 필자가 수차례 말씀드린 바와 같이, 광명시 그중에서도 하안동이 다소 조정기에도 충분한 시세분출을 하고 있는 듯 합니다. 더군다나 군포 반값 아파트의 반사익에 따라 소하지구 무주택5년 청약저축 60회이상에서 전평형 마감 및 평균 3.1:1 경쟁력 확보는 인근지역에의 외부의 많은 관심을 집중시키는 효과도 있을 것으로 추측됩니다. 내년 소하지구내 중대형 평형 분양시 현재의 관심도에 수배에 이를 것으로 추정되어 인근지역인 하안동의 미래는 지극히 밝아 보입니다.
그러나...현재까지의 상승은 단순한 가격메우기였을 뿐, 그 이상의 특별한 의미가 없습니다. 현정권의 금융규제회피/재개발에 따른 임시거주처로서의 가격메리트가 하안동에 그간 호재로 작용하였을 따름입니다.
소외지역/소외평형의 일시 가격상승은 절대 좋은 의미를 부여하지는 않습니다. 어쩌면 이들 수요가 향후 규제완화 및 부동산경기상승세서는 집중 매물로 돌아설 수도 있기 때문입니다. 그렇지만 필자는 다음과 같은 2가지 측면의 매개에 따라하안동의 미래를 상당히 밝게 보고 있으며, 만일 이 매개가 충족될 수 없다면 그 미래는...???
첫번째, 누가 뭐라하여도 현재 하안동이 추진하고 있는 리모델링의 현실화입니다. 소하지구의 금번 분양분은 23평형, 30평형(소량), 33평형이며 향후 중대형 분양이 맞물려 있습니다.
소하지구와 하안/철산 재건축 사이에 끼인 하안동의 현재의 평형은 불리한 위치에 있으나, 위에서 언급한 국가 정책적인 리모델링 수혜를 입게된다면 주변과의 엄청난 조화와 두번째에서 언급할 교통인프라에 맞물려 매우 좋은 미래를 맞이할 것으로 사료되며 그렇게 될 것으로 판단합니다.
쉽게 말씀드리면 외부의 수요자들이 소하지구 분양 당첨 실패시, 향후에도 적은 평수로 남게될 노후화된 하안주공에 눈을 돌릴지아님 넓은 평수가 될 수 있는 새로운 하안주공(리모델링후 모습) 아파트 모습이 있어야 눈을 돌릴지 판단해보시기 바랍니다.
두번째, 최고의 교통 인프라에 연계될 경전철 현실화입니다.
강남순환도로/신안산선/제3경인고속도로를 통한 사통팔달의 교통인프라가 예정이 되어 있어, 향후 강남 및 송도등 주요 경제지역에 접근성이 현재보다도 훨씬 개선될 것이나, 이는 자동차를 통한 교통인프라 개선일뿐이? 가장 취약점이 될 대중교통수단에의 适?현재 타지?대비 현저히 떨어지는 상태에 있습니다. 이에 보완점이 될 경전철 착공은 하안동에 매우 시급하고 중요한 사안이며 반드시 이루어져야만 합니다. 이부분은 현 광명시정의 기사를 참조시, 다소 부정적인 수준이기는 하나, 경기도 교통 정책 측면에서는 많은 기대를 걸어볼만 합니다.
마지막으로, 광명시 시세를 이끌어 왔던 선두주자인 철산동이 하안동으로 무게중심이 옮길 수도 있다는 예측을 조심스럽게 해본다면, 다름 아닌 광명역사 KTX 시발역 환원 및 광명역사 환경/교통 인프라 완성시 인근 웰빙지역의 대표주자로 부각되는 시점일 것이며, 이에 대한 매우 긍정적인 예측을 해봅니다.
확실한 것은 광명시 그중에서도 하안동은 그간 소외를 떨쳐버리고 향후 경기도 지역 시세 선도의 중심에 서있는 태풍의 눈으로 조심스럽게 예측하며, 그 매개는 리모델링 및 경전철 현실화에 달려 있기에 그 진행도에 예의 주시하고 있습니다.
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등록일 2007/11/18 | 조회 2965 
