부동산정보업체 스피드뱅크에 따르면 올해 서울지역에서 매매가가 가장 많이 오른 아파트 10곳 중 9곳은 강북에 있다. 이 가운데 국제업무지구 조성 등 대형 호재가 있는 용산구를 빼면 은평구 증산동과 도봉구 방학동, 노원구 중계동 등 이른바 ‘소외 지역’ 아파트가 4곳을 차지하고 있다.
강북 아파트 값이 가파르게 상승하면서 같은 면적을 기준으로 시세가 강남과 비슷하거나 오히려 더 오른 단지도 나타나고 있다.
95m²(29평형)를 기준으로 노원구 월계동 한진한화그랑빌은 3억3000만 원, 송파구 문정동 현대는 3억1500만 원이다. 142m²(43평형)에서도 성북구 길음동 대림e편한세상이 6억6000만 원, 송파구 거여동 우방1차는 6억4750만 원이다.
강남·북 가격차가 줄어든 이유는 무엇보다 강북에는 뉴타운 등 개발 재료가 쏟아져 나온 반면 강남 아파트 값이 각종 규제로 묶여 있기 때문.
박원갑 스피드뱅크 부사장은 “강북의 개발 재료를 인정한다고 해도 공덕동과 잠원동의 시세가 비슷하다는 것은 어느 정도 거품이 끼여 있는 것으로 해석해야 한다”고 말했다.
반면 김희선 부동산114 전무는 “매매가가 높은 강북권 아파트는 대부분 지은 지 몇 년 안 된 새 아파트이고 업무 중심지가 가까운 곳”이라며 “거품이라고 보기는 다소 무리”라고 설명했다.
하지만 그도 “지금과 같은 대출 규제가 지속되면 강북 아파트 값을 밀어올린 매수세가 줄어들 수밖에 없으며 매매가가 추가 상승할 여력도 많지 않다”고 말했다.
○ 강북 땅값, 강남보다 높은 곳도
강북권 부동산 시장의 강세는 재개발구역 내 지분(땅) 가격에서도 잘 드러난다. 성동구 성수동 일대 재개발 구역의 경우 대지 면적 23m²(6.95평)짜리가 4억7000만 원가량에 호가(呼價)가 형성돼 있다.
이를 3.3m²(1평)당 가격으로 환산하면 무려 6762만 원. 재개발 지분의 가치는 향후 들어설 건물의 밀도에 의해 결정된다는 점을 감안해 이를 용적률(대지 면적 대비 건물 연면적 비율) 210%로 나누면 실제 땅값은 3220만 원이다.
이를 강남의 재건축 아파트 단지 내 지분 가격과 비교하면 얼마나 높은 수준인지 가늠할 수 있다. 서초구 반포본동 반포주공1단지 72m²(22평형)의 시세는 9억5000만 원, 이 아파트의 대지 지분은 57.7m²(17.5평)다. 매매가를 땅값으로 계산하면 지분 3.3m²당 5428만 원이고 이를 다시 용적률(275%)로 나누면 1973만 원이다.
용적률을 감안한 단위 면적당 가격에서 성수동이 반포동보다 60% 이상 높은 것이다.
임달호 현도컨설팅 사장은 “재개발 지분 투자는 대출 규제에서 제외돼 작년 이후 소액 투자자가 강북으로 대거 몰려들었다”며 “개발 재료가 있다고는 하지만 땅값이 비정상적으로 높다”고 말했다.
고기정 기자 koh@donga.com
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등록일 2007/11/28 | 조회 1687 
