대선 후 땅시장 빅뱅, 경매가 기회다!
아파트 올인시대! 땅 투자 매력 더 커져…
진성효
- 경매
- 現 드림랜드경제연구소장 ; 제주한라대강사 ;<경매야 한판 붙자> 저자
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대부분의 투자자들이 신규 아파트 분양 시장 등 주택 시장에 올인하는 사이 땅 시장이 지각변동을 예고하고 있다.
땅은 특성상 면적이나 추가 공급을 할 수 없다. 또 소유나 이용, 관리상의 제한도 산지관리법과 농지법 등 산재한 개별법령에 따라 규제를 많이 받는다. 그러다 보니 일반인들의 관심에서 멀이질 수 밖에 없다.
정부의 초강력 토지시장 안정대책인 2005년 8.31 조치 이후 수도권 등 테마가 있는 특정 지역을 제외하고는 토지시장은 꽁꽁 얼어 붙었다. 농지나 임야시장도 허가지역인 경우 물건 소재지에 전 가족이 전입신고가 되고 거주를 해야 하고, 농지인 경우 자경이나 위탁영농만을 허용하고 있다.
특히 부재자 농지인 경우 60%의 엄청난 양도소득세 중과를 하고 있다. 그러다 보니 같은 부동산이라도 아파트는 지속적으로 상승하며 호황을 누려온 반면에 농지는 규제가 절정인 지난 2005년 8.31 조치 이후 특정지역을 제외하고는 대체로 지가가 안정돼 왔다.
그러나 토지시장이 충분한 조정기간을 거친데다 공급물량 부족으로 수도권을 중심으로 땅값이 뛰고 있다. 대선 이후 토지시장의 빅뱅이 감지되고 있는 것이다.
주택시장의 안정을 위한 그린벨트 추가 해제, 수도권 관리지역 규제완화, 제2경부고속 건설 이슈 가능성, 해주 경협신도시, 제2 서울외곽순환도로 및 수도권 신도시, 대선 공략 등으로 토지시장이 되살아날 가능성도 높아지고 있다.
앞으로 토지시장의 동향과 투자전략을 살펴보고자 한다.
▣토지 규제완화, 지금이 호기다
그린벨트 추가 해제지역과 개발이 가능한 관리지역 예상 후보지를 주목하라. 새로운 정책이 바뀔 때 정부의 동향을 빠르게 이해하는 자가 기회를 잡을 수 있다.
지난해 판교신도시 분양 이후 파주 등지에서 고분양가 아파트가 분양하면 집값 불안과 주택시장의 안정을 위해 11.15 대책 등 공급 확대 정책으로 전환하고 있어 주요 변수 및 동향을 주시해야 한다.
△관리지역의 종별 세분화 호재지역을 선점하라!
지난해 파주신도시와 은평뉴타운이 집값 폭등의 주범으로 사회적 비난을 받았다. 정부에서는 공급 부족이 집값 불안의 단초를 제공했다는 문제 의식으로 수도권 15곳 정도를 지자체와 협의해 개발할 계획이라고 한다.
경기 남부권을 중심으로 관리지역의 60~70%가 개발이 가능한 계획관리지역으로 바뀔 예정인 때문에 수도권 민간택지에서 대단위 아파트 공급이 있을 전망이다.
현재 개발이 유력한 후보지로 거론되는 지역은 화성과 이천을 비롯해 강화, 남양주, 양주, 연천, 포천, 강화, 김포, 고양 등이다. 이들 지역은 향후 용도지역 개편과정에서 면적 규제 및 용적률 완화 등으로 지가 상승의 가능성이 높아지고 있다.
이들 수혜지역이나 주변지역은 타운하우스나 전원개발사업 등 각종 개발 수요로 인해 인기가 높아질 전망이다. 따라서 이들 지역에 대한 지속적인 관심이 필요하다.
△관리지역 소규모 공장 허용, 수혜지역 노려라!
최근 정부가 기업환경 개선을 위해 관리지역 내 소규모 공장 신축을 허용할 방침인 것으로 알려지면서 투자자들의 관심 또한 커지고 있다.
정부는 현재 관리지역을 개발이 가능한 계획관리지역으로, 혹은 보존해야 할 보존관리지역으로 분류하는 작업을 벌이고 있다. 그런데 신규 공장 허용을 검토하고 있는 계획관리지역 1만㎡(3824여 평)는 찬반 논란이 벌어지고 있다. 그러나 확정되면 향후 토지시장에 미치는 파급효과가 커질 전망이다.
그러나 신중히 접근해야 한다. 수도권 지역은 국토계획법 이외에도 수질보존과 환경보호를 위해 수도권정비법과 환경보존법, 그리고 각 지자체 조례를 적용하고 있어 중첩 규제를 많이 받는다.
예컨대 국토계획법상 석유정제나 화장품 생산 등은 관리지역에서는 허용되지 않는다. 또 고양시의 경우 도장 및 도축업, 레미콘 업종 등은 할 수 없도록 규정하고 있다.
이 외에도 수도권 전역에 걸쳐 개발이 산발적으로 이루어지고 있어 대부분 연접개발(관리지역인 경우 기존 개발경계선에서 500m거리 제한)을 받는다. 공장을 세울 땅도 마땅치 않다는 것이다.
그렇다면 수도권 소규모 공장규제 완화로 수혜를 받는 곳을 살펴보자. 일단 계획관리지역, 1만㎡의 땅은 정부의 투기대책이 설 때까지 투자자들은 호기를 놓치지 않을 것이다.
당분간 지가 폭등과 품귀현상이 빚어질 것으로 예상된다. 이를테면 경기도 용인 남사면의 2만여 ㎡(6049여 평)이 넘는 관리지역 임야가 평당 20~30만원인데 반해 1만㎡(3824) 이하의 호재 지역은 40~50만원을 상회하는 역차별 현상도 나온다.
수혜 후보지로는 당진, 평택, 여주와 이천 등이 거론되고 있다. 지가도 최근 안정세를 보여 왔는데 뉴스를 타면서 상승세가 커지고 있다. 용인 등 2기 신도시에 비해 규제가 덜하고 지가도 싸서 대토 수요까지 움직일 경우 잠잠한 토지시장이 한 차례 홍역을 치를 가능성도 있다.
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등록일 2007/12/13 | 조회 3286 
