내년 서울 아파트값 불안요인 없나
강남, 입주 하반기에 몰려 연초 전세난
강북, 단국대터ㆍ용산등 청약과열 조짐
올 한해 동안 고전을 면치 못했던 아파트 시장. 내년 시장도 대세 안정을 점치는 전문가가 많다. 새 정부가 들어선다고 해도 규제 완화가 가시화되기까지 시간이 걸리는 데다 부동산 정책의 큰 틀은 유지될 것으로 예상되기 때문. 여기에 강남권엔 10년래 최대 규모의 신규 입주가 예정돼 있다. 덕분에 집값도 크게 오르지 못할 것이란 분석이 나온다.
하지만 곳곳에 복병이 적지 않아 낙관은 어렵다. 입주 물량도 시기별로 편중돼 있고 분양가는 계속 오르고 있다. 용산, 뚝섬 등 일부 유망지역은 청약 대란도 예상된다.
◆ 강남권 하반기에 신규 입주 =
내집마련정보사에 따르면 내년 강남권에는 올해의 두 배가 넘는 2만4741가구 입주 물량이 쏟아진다. 아파트 값 안정을 예상하는 가장 큰 이유다. 하지만 꼼꼼히 뜯어보면 불안 요소가 숨어 있다.
무엇보다 입주 시기가 하반기에 몰려 있다. 올해 입주 물량은 추석 이후 소진됐고 내년 설 이후엔 전세 만기도 몰려 있다. 상반기에는 수급 불안이 상존하는 셈.
고준석 신한은행 PB팀장은 "2년 전 전세금을 현실화시키기만 해도 전세금이 상당히 오를 것"이라면서 "강남권은 워낙 대기 수요가 많아 전세시장이 달궈질 수 있다"고 예상했다. 입주 물량도 강남구는 아예 없고 서초 반포 자이도 일러야 내년 12월 입주다. 공급만 놓고 보면 강남구와 서초구는 오를 여지가 있다.
강남권 신규 입주 단지가 워낙 비싸 수요자들이 상대적으로 싼 기존 아파트로 몰릴 수도 있다. 고종완 RE멤버스 대표는 "올림픽아파트ㆍ아시아선수촌ㆍ훼밀리아파트 등 기존 대단지는 시설이 노후했다는 이유로 저평가됐지만 입지적으론 손색이 없어 투자성은 오히려 낫다"면서 "리모델링 기대로 수요가 옮겨갈 수 있다"고 말했다.
규제 완화에 거는 기대도 팽배하다. 특히 재건축 규제 완화 기대가 크다. 이미 압구정 현대아파트는 급매물이 빠졌고 잠실5단지는 상승세로 돌아섰다. 고준석 팀장은 "설 이후 전세금 상승세가 재건축 시장으로 옮겨붙을 수 있다"고 전했다.
근본적인 공급 부족도 문제다. 내후년부터 2~3년간 강남권 입주가 없다. 함영진 부동산써브 팀장은 "내년 이후 강남권 입주 물량이 부족하다는 것을 아는 수요자들이 미리 움직일 수 있다"고 지적했다.
◆ 강북 인기지역 청약 광풍 우려 =
강북 지역 분양가가 뛰고 있다는 점도 부담이다. 특히 강북은 재개발이 대부분이라 보상비가 들어가고 기반시설부담금이 적지 않아 분양가를 높이지 않으면 사업성이 없다. 여기에 강북은 개발 기대가 커지면서 보상비도 있는 추세다. 분양가상한제를 비켜 간 뚝섬에서 역대 최고 수준인 3.3㎡당 4000만원에 분양 신청이 돼 있다.
고종완 대표는 "뚝섬 부근 성동구와 광진구는 뚝섬만 쳐다보고 있는 상태"라면서 "시장이 상승세로 전환되면 분양가보다 크게 낮은 강북의 기존 아파트 가격이 즉각 오를 수 있다"고 전했다.
왕십리뉴타운 역시 3.3㎡당 분양가를 1650만~2100만원으로 잡고 있다. 인근의 기존 아파트는 물론 신규 입주 아파트보다도 비싸다. 왕십리 청계벽산아파트에 비해선 3.3㎡당 300만원가량, 인근 황학동 롯데캐슬보다 100만원 이상 비싸다. 박합수 국민은행PB부동산 팀장은 "지난해 고분양가 논란과 함께 부동산 시장을 뒤흔들었던 은평뉴타운처럼 왕십리뉴타운도 고분양가로 주변 집값을 자극할 수 있다"고 지적했다.
반대로 분양가가 싼 유망 지역에선 오히려 청약 광풍이 우려된다.
내년 초 분양 예정인 단국대 용지는 분양가상한제 적용으로 3.3㎡당 2000만원 선에서 분양가가 결정될 가능성이 높아졌다. 당초 3.3㎡당 3000만원 선에서도 분양성이 있는 것으로 평가받던 곳이라 청약 열기가 뜨거울 것으로 예상된다.
용산 국제업무단지 주변 분양 단지들도 일반분양 물량은 1000가구 정도에 불과한 반면 분양가는 2000만원대 초반에 나올 것으로 예상돼 큰 인기를 끌 것으로 보인다.
박합수 팀장은 "단국대 용지는 강남 투자자들도 관심이 높은 데다 분양가가 낮춰지면 강북 실수요자도 청약을 해볼 만하다"면서 "3.3㎡당 2000만원 선에 분양되면 투자수익률이 당장 50%에 달해 수천 대 1의 청약경쟁률을 보일 것"이라고 예상했다.
내년 9월 분양에 들어가는 광교신도시 시범단지도 평균 분양가는 3.3㎡당 1100만원으로 싸지만 물량이 1000여 가구에 불과해 청약 광풍이 예상된다. 고종완 대표는 "판교 때 경험한 것처럼 광교 청약에 몰렸다가 떨어져 실망한 사람들이 주변 지역으로 몰려 집값을 끌어올릴 수 있다"고 경고했다.
[박대민 기자]
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2007.12.20 08:39:57 입력
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등록일 2007/12/20 | 조회 996 
