안장원 기자 입력 2007/12/28 10:34 수정 2007/12/28 11:05 조회수: 10,786 프린트 스크랩 목록
특급리포트/내년 강남권 재건축 ‘부푼 기대’
2008년 전망③재건축, 용적률 완화 등 나설 듯
내년 재건축 시장에 대한 관심이 늘어날 전망이다. 이명박 당선자가 재건축 용적률 완화를 공약했기 때문이다.
이 당선자의 공약은 도심 주택 공급을 늘리기 위해 용적률을 높이려는 것이다. 용적률이 높아지면 같은 대지에서 지을 수 있는 건축면적이 많아져 더 많은 가구수를 들일 수 있다. 용적률이 올라가는 만큼 분양수입이 늘어나기 때문에 사업성은 좋아진다.
용적률 상향과 함께 시장에서는 다른 재건축 규제 완화에 대한 기대감도 나온다. 이 당선자의 공약 중에는 용적률 완화 외에 다른 규제 완화내용이 언급돼 있지 않으나 재건축을 활성화하려 한다면 다른 규제도 풀지 않겠느냐는 것이다.
용적률이 올라간다면 강남권 재건축 사업이 활기를 띨 수 있을 것으로 보인다. 현재 저층인 개포주공 단지를 비롯 서초구 잠원동 등 중층 단지들이 용적률에 발목 잡혀 사업이 표류하고 있는 상태다.
이제 사업이 시작되고 있는 단독주택지역 재건축도 활발해질 것으로 예상된다. 단독주택 재건축은 안전진단이란 절차가 없어 추진위 구성 등 곧장 사업을 시작할 수 있다.
하지만 재건축에 대한 지나친 기대는 금물이다. 정부의 규제 완화가 어떻게 될지 아직 윤곽조차 잡히지 않고 있다. 새 정부가 들어서야 본격적으로 추진될 것으로 보인다. 때문에 내년 하반기나 돼야 규제완화 내용이 구체화할 것으로 보이고 시행은 2009년 이후 가능할 것으로 예상된다.
새 정부도 규제는 풀더라고 가격 안정을 최우선으로 생각할 것이어서 투기억제장치는 더 늘어날 가능성도 배제할 수 없다. 정부의 규제 완화와 시장 움직임을 지켜보며 단기 시세차익을 노리기보다 실수요 입장에서 투자성을 따져야 한다.
현행 재건축 규제 어떻게 될까
▶용적률 얼마나 오를까
-현재 서울의 기준 용적률: 2종 주거지역 190%, 3종 주거지역 210%, 고밀도지구 230%
-서울시 조례의 용적률: 2종 200%, 3종 250%
-국토의 계획 및 이용에 관한 법률 상의 용적률: 2종 250%, 3종 300%
-국토법에 정한 용적률까지 상향될 듯:도심 재개발 활성화 대책인 도시재정비촉진특별법이 선례
-기존 법령 개정하거나 특별법 등 제정해 추진할 듯
▶조합원 명의 변경 금지
-현재 2004년 이후 조합설립된 경우 조합원 명의변경 안돼(전매금지)
-투기적 수요를 억제하기 위한 조치로 지속 가능성
-재개발에는 없는 거래제한 조치여서 완화 검토할 수도
▶중소형평형의무비율
-건립가구수 비율:전용 60㎡ 이하 20% 이상, 60~85㎡ 40% 이상
-중층단지들 현행보다 집 작아질 수 있어 완화 요구
-중소형평형의무비율 완화되거나 없어지면 큰 평형 위주로 주택공급량 감소 예상
-새 정부 목적이 공급확대여서 유지할 듯
▶재건축 임대주택(개발이익환수제)
-재건축으로 늘어나는 용적률의 25%를 임대주택으로 건립
-공공이 매입해 주변 시세 90% 선에서 전세 활용
-임대주택만큼 용적률 인센티브 있어 주택공급 확대 역할
-공급확대와 맞아 유지될 듯
▶재건축부담금(초과이익환수제)
-재건축 사업기간 동안 평균 집값보다 많이 오른 부분에 대해 부과
-입주 후 현금으로 부과:강남권 많게는 억대 예상
-주택공급과 상관 없고 투기적 수요 차단 목적이어서 지속될 듯
-재개발과 함께 새로운 개발이익 환수 장치로 바뀔 수도
▶안전진단 강화
-구조에 문제가 없으면 재건축 금지
-허용연한 충족해야 사업 가능
-특히 중층 단지 재건축 억제를 노린 대책
-재건축을 통한 주택공급 확대에 어긋나 완화 가능성
-자원낭비 등 논란 커질 수 있어 큰 폭 완화는 힘들 듯
규제 완화로 덕 볼 사업장은 어디
▶강남구 개포지구
-개포지구내 주공1~4단지 등 7개 저층 단지 1만2985가구 재건축 추진
-모두 안전진단 통과하고 일부는 조합 설립
-단지별 용적률 미확정으로 사업 중단:당초 구청안은 177%
-주민들 용적률 상향 요구해 현재 용적률계획 용역 중
-다른 문제 없어 용적률 올라가면 사업 순항 예상
▶잠실주공5단지
-예비 안전진단 반려로 재건축 발목 잡혀
-용적률 완화보다 안전진단 완화가 절실
▶가락시영•고덕지구•둔촌주공
-가락시영:조합설립됐고 건축심의 단계
-고덕지구: 착공 들어간 1단지 이외 다른 저층 단지들 구역지정 준비 중
-둔촌주공: 안전진단 통과하고 조합설립 중
-용적률 올라가면 사업성 더 나아져:현재 결정된 기준 용적률 190%
-용적률 규제 완화 기다리며 사업승인 미룰 수도:내년 사업속도 더딜 듯
▶고밀도지구 등 중층 재건축
-서초구 잠원동 등 중층 단지 내분 등으로 사업 杉昞풔母쳬？
-고밀도지구에선 용적률 규제와 안전진단 문제로 사업 저조
-용적률 높아지고 안전진단 완화되면 중층 단지 재건축 활발할 듯
-사업성 좋아지면 내분 등 조합 내 갈등도 풀릴 것
▶단독주택지역 재건축
-서울 단독주택 재건축 예정구역 250곳
-이중 26곳이 구역지정 받은 상태
-대부분 기준 용적률 190% 적용
-용적률 올라가면 사업 활발할 듯
투자유의점은 무엇
▶규제 완화 내용 봐야
-규제 완화 내용에 따라 지역, 단지별 투자성 달라져
-안전진단 강화 계속되면 용적률 풀려도 아파트 재건축 여전히 어려워
-안전진단 완화되면 중층 단지들 재건축 활기
▶새 개발이익 환수 장치 없나
-규제 완화와 함께 투기 억제 위해 새 개발이익 환수 장치 나올 수도
-규제 풀리는 만큼 투자성 높아지는 게 아니어서 신중해야
-용적률 높아져 일반분양분 많아도 상한제 적용되면 큰 이득 안돼
▶조합원 명의변경 금지
-조합원 명의변경 금지 유지될 경우 내년 대상 단지 많아
-사업 순항하면 개포지구, 고덕지구, 둔촌주공 등 조합설립 단계 들어
-조합설립 이후 거래 안돼 조합설립 전 구입여부 판단해야
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등록일 2007/12/28 | 조회 1119 
