도심 접근성 높은 구리 재정비촉진지구 매입가치
투자성 분석 및 접근방법
● 3.3㎡당 1천5백만원 이상, 장기투자 실수요자 접근해야
● 개발완료 시점 교문동, 토평동 시세와 따라 잡을 듯
● 인창지구 쾌적성, 수택지구 구리역 편의시설 접근성 우수
- 2006년 11월 17일 경기도는 9개시 10곳을 1차 뉴타운 사업지구로 선정했음. 이중 구리시 수택지구와 인창지구는 경기도 1차 뉴타운 시범단지로 선정됨.
- 구리시는 수도권 동북부지역 중 거주여건과 생활여건이 잘 갖춰진 도시 중 하나임. 1차 뉴타운 사업지구 선정 이후 개발기대감이 높아지면서 주목받고 있음.
- 현재 계획단계에 있는 별내선(8호선 연장) 광역전철사업과 암사대교 건설 등이 이뤄지고 있어 교통여건이 크게 개선될 전망임.
- 이에 본 리포트는 뉴타운 개발사업과 교통여건의 개선 등으로 기대감이 높은 구리뉴타운 지역의 매입가치를 분석함.
- 구리 재정비촉진지구 지정 지역은 구시가지에 위치, 도로가 좁고 편의시설이 부족함.
- 도시의 낙후된 지역인 인창동, 수택1, 2동을 재정비촉진지구로 지정함에 따라 주거환경개선과 기반시설 확충 및 광역적인 개발이 이뤄질 전망임.
- 구리 재정비촉진지구 지정으로 인한 개발 기대감으로 인창동, 수택1, 2동 지분시세는 크게 상승하고 있음.
- 교문동과 토평동 일대는 대단지 아파트로 이뤄져 주거환경이 좋으며 구리시 내 교육환경이 우수하기 때문임.
- 구리 재정비촉진지구 일대 공시지가를 3.3㎡ 6백만원정도로 가정한다면 예상 권리가액은 7천9백40만원임. 최근 남양주 가운지구 일반 분양가를 고려해 조합원 분양가를 8백만원정도 가정한다면 추가부담금은 1억7천6백만원선. 따라서 취등록세 등 부대비용을 포함해 총 3억5천6백60만원에 매입하는 셈.
- 현재 수택동 남양아이좋은집 109㎡가 매매가 4억원선, LG원앙 109㎡는 4억원선을 형성하고 있다는 점을 감안할 때 4천만~5천만원 정도 프리미엄을 형성할 것으로 보임.
- 인창동과 수택동 일대 아파트 3.3㎡당 평균 매매가는 각각 9백49만원과 9백83만원임.
- 이는 구리시 아파트 3.3㎡당 평균 매매가인 1천80만원보다 1백만원 정도 낮은 시세임.
- 반면 교문동과 토평동 일대 아파트 3.3㎡당 평균 매매가는 각각 1천2백55만원, 1천4백10만원으로 3백만~5백만원정도 더 높은 시세를 형성함.
- 하지만 구리뉴타운 재개발 사업이 완공될 시점에는 인창동, 수택동 일대 아파트 시세는 교문동, 토평동 시세를 뛰어 넘거나 비슷한 수준으로 형성될 것으로 예상됨.
- 인창동, 수택동 일대는 구리뉴타운 재개발사업으로 광역적인 주거환경개선과 기반시설 확충 및 교육인프라가 형성될 예정이기 때문임.
- 현재 공사 중인 암사대교 개통과 용마터널의 개통으로 인해 교통여건이 좋아지고 서울 암사동과 남양주 별내를 잇는 광역철도 사업이 본격적으로 추진된다면 교문동, 토평동과 시세차이는 좁혀질 것으로 예상됨.
- 그 밖에도 구리시청은 지하철 6호선을 구리농수산물시장까지 연장할 계획과 2011년까지 지하철 2호선 강변역, 5호선 광나루역을 경전철로 연결할 계획을 갖고 있음.
- 구리 재정비촉진지구는 서울 강북권과 송파권으로 출퇴근하는 생활권자에게 적합한 지역이라고 판단됨.
- 구리뉴타운 개발 완료시 인창지구는 공원을 끼고 있어 쾌적성이 높은 주거 지역으로 거듭날 것으로 예상되며, 수택지구는 구리역과 주변 편의시설 접근성이 좋을 것으로 예상됨.
- 수택동의 경우 33㎡ 미만의 대지지분은 3.3㎡당 1천3백만~1천5백만원, 33㎡~66㎡ 대지지분은 1천2백만원, 66㎡ 이상은 1천만원선.
- 인창동은 33㎡ 미만의 대지지분은 3.3㎡당 1천만~1천3백만원, 33㎡~66㎡ 대지지분 1천만원, 66㎡ 이상은 9백만원선.
출처:*터아파트 지식리포터(11.1일자)
-님의 다른글보기
등록일 2008/01/02 | 조회 1839 
