2008년 무자년(戊子年)이 밝았다. 이명박 후보가 대통령에 당선돼 새로운 정권이 시작되는 만큼 올 한해 부동산 시장이 어떻게 움직일지 세간의 관심이 뜨겁다.
2008년 부동산 시장은 과연 어떻게 될까?
■ 과거 정권교체 시기에 비추어
과거 정권교체 시기의 부동산시장을 되짚어 보자. 2002년 말은 대선을 앞두고 불확실한 정권에 대한 불안감이 높았다.
서울, 경기, 신도시 12월 매매가 변동률은 0.1%~0.4% 대에 그쳤고 2003년 1월 서울 매매가 변동률은 마이너스를 보이기도 했다.
하지만 2월 말 노무현 대통령이 취임하고 참여정부가 출범한 후 불안감이 어느 정도 해소 됐고 새로운 정권 기대감에 상승세를 타기 시작했다.
이명박 대통령 당선자의 부동산 공약을 보면, 세부담 완화, 재건축, 재개발 용적률 완화를 통한 공급확대 등 규제 완화 기대감이 높아 2008년에도 수도권은 상승세를 보일 것으로 예상된다.
■ 2008년 주택시장, 불안요인
그러나 “2008년 부동산 시장은 무조건 상승장일 것이다“라고 장밋빛 미래를 점치기엔 불안 요인이 많다. 경기 침체가 심화되면서 주택수요가 줄어들 것으로 예상되기 때문이다.
특히 콜금리 인상과 CD발행 증가로 인한 주택담보대출 금리가 꾸준히 인상됨에 따라 대출부담이 크게 작용될 것으로 보인다.
또 수도권 입주물량은 2007년보다 4%(4천8백99가구) 증가한 12만8천9백23가구가 입주할 예정으로, 안정세를 보일 전망이다.
2007년 매매가 변동률이나 거래량을 보더라도 하향 안정세에 접어들고 있는 것이 사실이다. 참여정부의 부동산 규제책이 워낙 강력했던 만큼 새로운 정권이 들어선다고 해도 단번에 규제사항을 해소시킬 수는 없을 것으로 보인다.
■ 선별적으로 뜰 가능성 높아
다만 선별적으로 호재가 있는 지역은 상승할 가능성이 충분히 있다. 어떤 곳이 뜰지 살펴보자.
- 기존 뉴타운 & 균형발전촉진지역
이명박 정권이 재건축, 재개발 용적률 상향과 도심 재개발을 통해 매년 50만가구 이상을 공급하겠다는 계획을 가지고 있으며 특히 서울 강북권의 경우 도심 재개발이 활성화되면서 낙후된 지역의 개발 진행이 빨라질 것으로 보인다.
따라서 기존 뉴타운과 균형발전촉진지역, 재정비촉진지구를 살펴봐야 한다.
현재 서울 뉴타운은 25곳으로, 더욱 원할한 개발을 위해 이 중 19곳이 재정비촉진지구로 지정된 상태다. 재정비촉진지구로 지정된 곳은 토지거래허가를 받아야 하는 등 거래가 부자유스럽지만 향후 개발기간이 짧아지고 용적률 인센티브를 받게 되는 등 장점이 있다.
또 재정비촉진지구로 지정되지 않는 곳은 재정비촉진지구로 지정될 가능성이 높다. 따라서 아직 거래가 자유로울 때 진입하는 것이 좋을 것으로 보인다.
- 4차뉴타운 지정 가능성지역
도심재개발이 활성화 될 전망이기 때문에 4차뉴타운으로 지정될 가능성이 높은 지역이 뜰 것으로 예상된다.
4차뉴타운 예상지로는 구로구 구로동, 강서구 화곡동, 도봉구 창동, 용산구 서계동·청파동 등으로 1~3차뉴타운과 재정비촉진지구 지정 시 탈락했던 지역.
이 지역들이 다시 재조명 될 것으로 보이며 위치상 개발 압력을 받고 있는 마포구 망원동 등도 눈여겨볼 대상.
- 강남권 초기 재건축 단지
강남구, 송파구, 서초구, 강동구 등 강남권에는 초기 재건축 단지가 밀집돼 있어 재건축은 곧 강남을 의미하는 것으로 여겨졌다. 그러나 계속되는 재건축 규제 정책으로 2007년에는 하락세를 보였으며 3.3㎡ 당 가격도 소폭이지만 하락한 상태다.
올 한해는 하향 안정세를 보였지만 토지보상금, 주식 등 유동자금이 준비된 상태에서 재건축 규제 완화 가능성이 높아질 경우 언제든 강남권 아파트가격은 반등할 가능성을 갖추고 있다.
벌써부터 대선 전후로 강남권이 민감한 모습을 보이고 있다. 용적률 등 규제가 완화될 기대감에 매도자들은 매물을 회수하고 있으며 급매물 중심으로 거래도 되고 있다.
당장은 아니지만 규제 완화 가능성이 높으므로 강남권 재건축 초기단지도 뜰 가능성이 충분하다.
- 서울 3.3㎡당 1천만원 이하 지역
서울에서 3.3㎡당 1천만원 이하 지역도 눈여겨 볼만 하다.
서울 전체 평균은 3.3㎡당 1천7백39만원이다. 강남구가 1위를 달리고 있으며 대부분 구가 1천만원은 넘은 상태다.
그러나 아직 3.3㎡당 1천만원이 안되는 지역도 있다.
강북구, 금천구, 도봉구, 은평구, 중랑구 등이 그 주인공. 특히 은평구는 은평뉴타운 영향을 직접 받고 있고 재개발 추진지역이 많아 향후 개발 기대감이 높다. 또 도봉구도 창동 차량기지 이전과 창동민자역사 개발 등으로 재조명을 받고 있어 관심 가져볼 만 하다.
이혜승 주임애널리스트
-님의 다른글보기
등록일 2008/01/05 | 조회 1469 
