대지지분이 뭔줄 아십니까? 대지지분이란 부동산 등기부 표제부에 있는 대지권의 비율표시를 말합니다. 여기서 대지권이란 집합건물법 제20조에서 규정하고 있는 대지사용권이 건물과 분리해서 처분할 수 없도록 한 부동산등기법상의 개념이라고 할 수 있습니다. 쉬운 말로 하면 대지권은 건물과 운명을 같이 하는 것으로 독립된 거래의 대상이 될 수 없다는 뜻입니다. 따라서 건물에 저당권을 설정하면 그 저당권의 효력은 대지권에도 당연히 미칩니다.
대지권의 비율은요?
대지권의 비율이란 토지위에 건물이 얼마나 차지하고 있느냐를 나타내는 수치로 건물의 전체면적에서 전체토지면적을 나눈 다음 각 구분소유 건물의 평수 비율을 곱한 값으로 산출됩니다. 대지권의 비율에 대해 집합건물법 제21조는 전유부분(건물)의 처분에 따르는 대지사용권은 전유부분의 면적의 비율에 의하도록 규정하고 있습니다.
보통 아파트를 분양받을 때에는 대지권의 비율이 무엇인지 모르고 있다가 재건축 등이 표면화되면서 관심을 가지게 되는데 이것은 대지권의 비율이란 건물의 면적에 비례하여 당연히 계산되어 있는 것으로 생각하기 때문입니다.
강남 등의 재건축의 사례에서 보다시피 적은 평수의 아파트에서 대지권의 비율(대지지분)이 크게 되어 있는 것은 용적율이 낮기 때문입니다. 즉, 그만큼 아파트 부지가 넓다는 뜻이지요. 가끔은 이렇게 대지지분이 계산되는 줄 모르고 실제 건물평형과 토지의 관계를 보고 대지지분이 무조건 높아야 좋다고 생각하는 경우가 있는데 그렇다면 건설업자들이 실제 토지면적을 무시하고 대지권의 비율만 높여 등기하거나 아파트 주민들이 합심하여 대지권만 높게 등기한다면 이것도 높은 가격으로 평가받아야 할까요? 분양가 등 책정에 있어서도 전체토지분과 건축비를 계산하여 건물의 평수를 기준으로 평당 얼마로 하지 대지지분은 등기할 때나 필요한 것입니다.
실례를 들어보면 둔촌주공의 경우 대지지분이 같은 1단지 16평형과 2단지 23평형의 가격이 비슷합니다. 이것을 보고 대지지분이 모든 권리나 재산적 가치의 기준이 되는 것으로 오해하시는 분들이 있습니다. 그러나 1단지는 저층이고 2단지는 고층으로 용적율이 현저히 차이가 납니다. 이들 각각 단지의 대지권의 비율은 건물의 평수에 비례하여 되어 있을 것입니다.
5층짜리 18평과 고층 25평 가격 차이가 얼마 나지 않는 이유도 이때문 입니다..
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등록일 2008/01/09 | 조회 2940 
