<마곡지구>
요즘 오세훈시장이 한참 관심을 가지고 추진하는 한강르네상스의 워터프론트의 핵심지역은 마곡지구입니다. 마곡지구는 서울시의 마지막 대단위 개발지구로, 상암지구의 4배이상의 크기입니다. 마곡지구는 올해 개발계획이 발표되고, 개발이 진행되면서 보상이 진행되고 보상금 몇조원정도가 시중에 풀리면 그돈은 다시 마곡지역의 인근 주택으로 투자가 될것입니다.
마곡지구가 좋은것은 어느누구도 인정하는 사실입니다. 그러면 그 마곡지구에 투자를 해야하는데 어느곳이 좋을까요? 일단 마곡지구의 인근동네는 뉴타운이 진행중인 방화뉴타운, 새롭게 입주가 진행중인 발산지구, 재건축이 완료되면서 계속 입주가 진행중인 화곡지구로 나눌수 있습니다. 그러면 그곳의 부동산 실제 거래가를 확인하면 방화뉴타운은 평당 2천1백만원, 발산지구 32평은 복등기라는 위험리스크를 감수하면서 5억5천만원, 화곡지구는 우장산아이파크e편한세상 32평은 7억2천, 우장산힐스테이트는 7억7천만원입니다.
하지만 이곳은 단지 마곡지구을 둘러싸고 있다는 프레미엄 뿐입니다. 일단 방화지구는 위치는 좋지만 재개발까지 상당한 시간이 걸릴거고, 발산지구는 임대아파트와 복등기라는 위험리스크, 화곡지구는 5호선 역세권이라는 것뿐입니다. 그러면 진정한 투자처는 어디가 좋을까요? 마곡지구의 진정한 투자처는 마곡동입니다.
동의 브랜드 네임은 엄청 중요합니다. 일단 상암지구는 상암동(인근의 성산동, 망원동의 가격의 2-3배 차이), 서울숲 인근의 성수동, 용산은 이촌동(서부 이촌동은 폭등에 가깝지요), 강남은 압구정,대치동,도곡동, 송파는 잠실, 서초는 반포동 등등.. 일단 그쪽 동에 들어가면 동의 브랜드를 일단 업고 들어갑니다.
마곡동의 투자할 아파트를 살펴보겠습니다.
신안, 한솔솔파크, 마곡벽산, 금호어울림, 신안빌라입니다.
그러면 아파트의 장단점을 살펴보시겠습니다. 신안아파트는 90년도 초창기아파트로 앞으로 생길 9호선 마곡역에서 50m앞에 역이 생깁니다. 하지만 노후도가 진행되었지만 재건축 하기는 멀었고 일단 단지가 조그만한것이 흠. 한솔솔파크는 2000년의 새아파트이지만 마찬가지로 단지가 작은것이 흠. 마곡벽산과 금호어울림은 위치가 한강변의 아파트로 마곡워터프론트의 시작점이지만, 산과 강으로 싸여 꽉 막힌 형국입니다.
<신안빌라>
그러면 마지막 신안빌라를 집중적으로 살펴보지요.
신안빌라는 내년 1월에 개통하는 황금노선 9호선 마곡역에서 100m에 위치하고 인천공항철도와 환승역으로 확정이 되었습니다. 현재 가보시면 아시겠지만 07년 12월말에 재건축 승인이 강서구청에서 승인을 받아서 플랭카드가 휘날리고 있습니다. 총세대수는 240세대로 작지만 세대수에 비해 대지 지분이 엄청 큽니다.
현재 22평형, 25평형, 30평형으로 이루어져 있는데 대지지분이 각자의 평형에 3평정도를 빼면 자기 땅이라고 생각하시면 됩니다. 3층으로 이루어진 빌라로 한번 방문해 보면 그 위력을 실감할것입니다.(투자는 항상 발로 뛰어야합니다.) 재건축을 하게되면 30평형은 45평형, 25평형은 35평형, 22평형도 30평형대를 무상으로 갈것이라고 하는군요.
마곡지구내에서도 길 하나를 사이로 건너편은 방화동인데 신안빌라와 동일년도에 건축한 건우빌라는 이미 재건축을 해서 조만간 완공예정입니다. 방화동인데도 아파트 이름을 마곡푸르지오라고 합니다. 그만큼 마곡동 브랜드가 필요한것입니다.
지금은 개발 초창기라서 마곡동과 방화동은 작은 길 하나로 구분이 되어 있지만 마곡지구 개발이 진행되면 동의 브랜드가 엄청 벌어질것입니다.
위에서 잠깐 언급한 마곡지구내 소로길을 따라 마곡동과 방화동으로 나누어집니다. 현재 용산 서부이촌동의 대림, 성원, 시범아파트가 국제업무지구에 편입되면서 거주자들이 국제업무지구내 주상복합으로 입주가 확정이 되면서 가격이 3배정도 폭등한 사실은 누구나 아실겁니다.
현재 지도를 자세히 보면 신안빌라, 신안, 한솔솔파크가 마곡지구내 업무지구와 새로운 주거지구와 바로 옆에 위치해 있으면서 마곡동을 이루고 있습니다.
따라서 본격적인 개발도면이 다시 확정되면 방화동과의 작은 길을 확보하기 위해 위의 3개의 아파트를 마곡지구로 편입해서 마곡지구내의 주상복합으로 편입시켜줄 가능성도 있을것입니다. (지도를 자세히 보시면 이해가 되실겁니다.)
작년 하반기에 발표된 마곡지구의 개발도면을 보면 신안빌라를 옆으로 공원의 녹지공간이 조성되고 그 길 따라 우측으로 1km쯤에 일산호수공원과 동일한 마곡지구내의 호수공원이 생기게 될것입니다. 그리고 신안빌라 바로 앞에 학교부지가 공급예정입니다.현재 신안빌라의 위쪽에는 엄청 커다란 서남물재생센터가 있습니다.
현재는 이것 때문에 이곳 주변의 아파트 가격이 오르지 못? 일부 요인이 있었습니다. 하지만 이것이 마곡 워터프론트 계획에 잡혀 있기 때문에 대단위 개발을 진행하여, 앞으로는 그곳 때문에 살기 좋은 곳으로 바뀔것입니다.
그럼 신안빌라를 다시 한번 정리하겠습니다.
1. 내년1월에 개통될 황금노선인 9호선과 인천공항철도의 환승역세권에 위치
2. 3층짜리 단층건물로 대지지분이 평형과 거의 동일하다는점
3. 재건축 승인이 떨어져서 조만간 재건축이 진행되는점.
4. 너무 핵심적인 위치라 재건축이 지연되면 마곡지구내로 편입되어 마곡지구내의 주상복합에 입주할수 있는 운이 따를수도 있는점(사견임)
5. 한강르네상스의 일환인 마곡워터프론트 개발로 우측으로 호수공원이 들어오고, 위에 위치한 서남물재생센터는 대대적인 개발이 이루어진다는점.
6. 행정위치가 마곡동이라는 브랜드 네임
현재 신안빌라는 사려고 해도 매물이 드물어 부동산에 의뢰해서 기다려야 한다고 하는군요.
하지만 부동산 투자는 절대 이야기만 들어서는 안되고 현장에 직접 나가야 합니다. 잠깐 머리 식힐겸 마곡동에 한번 다녀오세요.
가격이 비싸다고 생각되어 발걸음을 돌리지 마세요. 용산지역을 제가 6년전부터 다니면서 비싸다고 매년 사는것을 주저하다가 작년에 구입했습니다. 앞으로의 개발정도를 생각해서 6년전에도 비싼것을 감수하고 샀으면 많은 손익을 남겼을것입니다. 하지만 늦었다고 해도 계속오르기 때문에 좋은 개발지역은 빨리 선점하는것이 중요합니다.
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등록일 2008/01/12 | 조회 6068 
