- 윗글에서 이어짐 -
이제까지 상암의 발전을 위한 몇가지 제언을 드렸고 이제부터는 성산시영의 재건축에 관해 언급해 보겠습니다.
성산시영의 경우 동 통합논의와는 관계없이 시간이 되면 재건축을 추진하고 지금과는 전혀 다른 모습의 아파트가 될 것입니다. 하이페리온이 들어서기 전 목동은 한동안 침체기였습니다. 별다른 개발소식도 없어 목동이 한물갔다는 소리까지 나왔지만 하이페리온이 건축되면서 - 막상 눈으로 그렇게 높은 고층 아파트를 보고나니까 - 순식간에 일대 부동산시장을 선도하는 랜드마크가 되었고 덩달아 인근 목동아파트들도 활기를 얻었습니다. 이후에도 많은 주상복합들이 생겼지만 지금도 목동하면 하이페리온을 떠올립니다. (지금은 신시가지 아파트들이 재건축 기대심리로 하이페리온을 앞서고 있는 상황이지만)
하이페리온도 엄밀하게는 목동택지지구 아파트라고 할 수는 없습니다. 택지지구에 붙어있는 상업지역에 위치한 하이페리온은 지하철역을 기반으로 백하점등 목동에 고급 쇼핑시대를 열며 인근 부동산을 주도하게 된 것입니다. 성산시영의 재건축후 시장전개도 이러한 모델을 따르지 않을까 예상합니다. 제가 상암보다 성산시영의 가치에 조금더 무게를 두는 이유도 목동택지지구를 배경으로 성공한 하이페리온 모델 때문입니다. 성산시영도 편리한 대중교통과 쇼핑시설, 그리고 상암이라는 택지지구를 배경으로 하이페리온처럼 성공할 수 있는 조건을 갖추고 있습니다. 분명한 것은 상암지구를 배경에 두고 있지 않다면 아무리 편리한 교통과 대규모 단지라 해도 하이페리온 모델처럼 성공을 거두기는 어려울 것이라는 점입니다.
특히 성산시영의 경우 위에서 말씀드린 대로 목동이나 강남만큼 시장파괴력이 많지 않기 때문에 정부의 억제책에서 다소 자유로울 뿐만 아니라 이명박 정부의 부동산 정책방향과 어느정도 일치하는 경향을 보이고 있습니다. 이명박 정부의 경우 사람들의 집값에 대한 기대치가 너무 높아 오히려 운신의 폭이 더 좁다고 할 수 있습니다. 너도 나도 규제가 풀리길 기다리며 카운트다운만을 하고 있으니까요. 그래서 요즘 이명박 정부에서 거론되는 강남북 분리형 규제완화론이 나오고 있는 것입니다. 사실 이명박의 가치는 강북의 리모델링 성공에서 비롯됩니다. 그곳에 사는 사람들에게 일부 혜택이 가더라도 도시 리모델링에 대한 이명박의 의지는 대단합니다. 청계천이 그랬고 뉴타운이 그렇습니다. 그렇기 때문에 강남억제, 강북혜택이라는 차별화된 공식이 예상되는 것입니다.
여기서 성산시영 재건축의 두가지 긍정적인 측면을 보게 됩니다.
하나는 용산역일대 재개발 모델입니다. 한때 제가 주목하던 아파트중에 서부이촌동 대림이 있었습니다. 2～3년전만 해도 한강변을 따라 조망이 100% 확보된 아파트임에도 적은 평의 경우 3억이 안되는 시세를 형성했습니다. 그 이유는 아파트 세대가 작고 주위가 주택지인데다 언제 개발될지도 모르는 철도기지창이 뒤에 흉물스럽게 자리하고 있었고, 결정적으로 94년 건축되어 재건축도 요원하다는 점들 때문입니다. 그러나 다들 아시다시피 철도기지창 개발과 연계되어 현재는 시가 10억정도(?) 하지 않을까 합니다. 즉 정책적인 타당성만 있다면 재건축연한등 현재의 제약조건은 그렇게 중요하지 않다는 점입니다. 성산시영의 경우에도 정책적 타당성만 있다면 재건축 연한을 충분히 당길 수도 있을 것입니다.
제가 생각한 아이디어는 - 어디까지나 아이디어 - 축구회관을 월드컵경기장과 가장 가까운 성미다리 바로 앞 성산시영 부지내에 건축토록 공여(?)하는 것입니다. 물론 지금도 광화문 근처에 축구회관이 있지만 6층으로 규모도 작고 축구성지와도 거리가 있다는 단점이 있습니다. 예로 든 축구회관은 100층정도의 대규모로 내부에는 축구박물관을 비롯해 협회, 연맹의 사무실, 각종 구단사무실, 팀별 서포터즈 사무실 등등으로 제공하고 윗부분은 호텔이나 사무실을 지어 국내경기를 위한 내외국인 선수들의 숙소로 활용하기에 가장 적합한 지역일 것입니다. 랜드마크빌딩의 호텔과 중복되는 면이 없지않지만 앞으로 상암을 찾는 관광객과 내외국 기업인들의 수요가 증가되고, 마포구에서 추진하던 마포농수산물시장 자리에 대규모 전시장이 건설된다면 코엑스 인근 인터콘티넨탈 호텔 같은 기능을 충분히 수행할 수 있을 것으로 예상됩니다.
이렇게 된다면 경기장 일대는 명실상부한 월드컵타운으로 자리매김될 수 있을 것이고 정부에서는 한정된 택지내에서 추가적으로 공공․상업시설을 확보할 수 있게 되며 아파트 주민들 입장에서는 아파트부지를 내놓는 대신 임대아파트 의무건축을 면제받는다든가 재건축 기한을 단축한다든가 하는 혜택을 요구할 수 있을 것입니다. (지금 말씀드린 축구회관건축은 아이디어의 하나이며, 다양한 정? 막?정부와 서울시, 마포구를 상대로 딜을 할 수 있을 것이다.)
또 하나의 모델은 야구 좋아하시는 분들은 아시겠지만 안산에 국내최초로 돔구장을 건설하고 건축비는 돔구장을 둘러싸는 주상복합을 지어 충당한다는 계획과 관련됩니다. 이 모델은 경기장 주위를 고층 아파트가 둘러싸는 것이 더 이상 미관을 해치지 않을 뿐만 아니라 주위와 조화를 이룬다면 오히려 더 자연스러울 수 있다는 사실을 깨닫게 해줍니다.(안산돔구장 조감도는 인터넷검색을 해보시면 볼 수 있습니다.) 성산시영의 경우 현재 3,700여 세대를 재건축한다면 최소 5,000여 세대로 늘어나기 때문에 30층 내외로 짓게된다면 인근아파트(대림, 참누리 등)들의 조망권을 해칠뿐만 아니라 성산대교에서 보이는 뒤편의 바위산(이름은 잘 모르겠네요.)을 모두 가리게 되는 최악의 결과가 초래될 것입니다. 특히 월드컵경기장 바로앞에 아파트숲만 보여 경기장을 방문한 내외국인들에게 미관상 안좋은 이미지를 남기게 될 것입니다.
가장 바람직한 형태는 성산시영을 60층 규모의 아파트로 개발하여 동간격을 확보함으로써 조망권을 보호하고 상암랜드마크빌딩, MBC 본사 등과 조화를 이루는 건축이 되도록 하는 것입니다.(이명박 정부가 강북 역세권에 대규모 주택을 공급한다는 계획과 맞물릴 경우 상업지구 전환을 통해 70～80층 규모의 주상복합을 세우는 것도 적극 요구해볼 수 있을 것입니다.)
위에서 말한 두가지 혜택(재건축 기한 단축, 상업지구 전환)이 실현되지 않는다 해도 시간이 되면 성산시영의 경우 재건축을 추진하고 60층 내외의 아파트 7～8개동으로 인근의 랜드마크가 될 것임은 분명합니다.(용적률에 따라 정확한 규모는 다시 계산할 필요가 있겠지만요.)
도곡동에는 타워팰리스가 있고, 목동에는 하이페리온이 있듯이 고급 주택지에는 그 지역을 상징하는 랜드마크가 있습니다. 이곳 상암 일대에는 재건축후의 성산시영이 있을 것으로 보입니다.(재건축후 성산시영의 이름은 월드컵경기장의 특성을 살리되, 래미안이니 자이니 하는 특정브랜드에 얽매이지 않고 독자적인 브랜드로 자리매김한 타워팰리스, 잠실의 레이크팰리스, 목동의 트라팰리스 처럼 월드컵팰리스가 어떤가 생각듭니다. 벌써 이름부터 짓고 너무 앞서갔나?)
이제까지 기술한 내용은 어디까지나 개인적인 사견임을 전제합니다.
이글에서 상암동 주민들에게도 몇 가지 제안을 드렸고, 성산시영 주민들께도 몇 가지 제안을 드렸습니다. 위의 제안들은 모두 가능성을 전제로 말씀드린 것이지 당연히 그렇게 될 것은 아무것도 없습니다. 남은 것은 지역주민들의 의지와 노력입니다. 노무현 정부라면 부동산에 있어서는 어떤 파격이나 혜택은 불가능했기에 어떠한 제안도 현실적이지 않았습니다. 그러나 이명박 정부는 어떠한 파격도 가능할 수 있기에 이런 제언을 드리는 것입니다.
그냥 아무일 하지않고 있어도 언젠가는 성산시영도 재건축 되고 상암의 집값도 오르게 되겠지요. 그러나 지금 이대로라면 상암일대는 제가 위에서 우려한 대로 목동의 주변인으로만 기억될 것입니다.
상암과 성산시영 주민들은 목동과 맞장뜰 준비가 되어 있을까요?
- 끝 -
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등록일 2008/01/17 | 조회 4744 
