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그렇다면 상암이 장기적으로 목동보다 유리해지는 여건은 무엇일까요?
우선 부동산시세에 영향을 미치는 각종 변수의 변화를 들 수 있습니다. 지난 20년간 부동산시장에 가장 영향력을 미쳐온 변수는 바로 “교육”이었습니다. 위에서도 말씀드린바와 같이 같은 조건이라면 교육여건이 잘 정비된 곳이 상승을 주도했습니다.(물론 여의도와 같이 기본적으로 수요가 넘쳐나는 곳은 예외) 그러나 앞으로 20년간 부동산을 좌우할 변수는 “국제”입니다. 그리고 다시 20년뒤의 화두는 “통일”입니다. 통일시대에 대비해 파주나 그 위쪽에 투자하신 분들께는 죄송하지만 앞으로 20년은 더 기다려 주셔야겠습니다. 그렇다고 당장 교육여건이 중요해지지 않는다는 게 아니라 주도권을 국제화에 내주게 될 것이라는 말입니다. 교육여건은 여전히 두 번째 변수로 맹위를 떨치게 될 것입니다.
“국제”라는 화두에 가장 적합한 지역은 인천공항을 중심으로 공항철도와 공항고속도로가 뻗어간 지역과 서해안권입니다.(서해안권은 일단 제쳐두고) 수도권을 중심으로 보면 국내외 기업의 해외활동에 가장 유리한 지역은 공항철도와 공항고속도로가 연결된 송도, 인천청라지구, 상암 등지입니다. 용산등 국제도시를 표방해온 지역은 많지만 송도를 제외하면 사실상 가장 유리한 곳은 상암입니다. 그 이유는 서울이면서 공항철도와 고속도로의 종점에 위치해 있고 고속도로를 빠져나온 차량이 도심에 진입하기 위해서는 상암부터 정체에 시달려야 하기 때문입니다. 어떠한 교통체증에도 공항에서 40분이내에 도착할 수 있는 서울이라는 점이 가장 큰 메리트입니다. 반면 목동은 국제화 물결에서 한발 비켜난 모양새입니다.
상암이 유리한 또 하나의 변수는 주택수요 측면과 관련돼 있습니다.
제가 예전에 목동의 우위를 점쳤던 이유도 이제까지 없던 기업수요가 생겼기 때문입니다. 상암이 기업수요를 갖추고 있다면 목동은 교육여건에 기업수요라는 양박자를 고루 갖추게 됐다는 것입니다. 그러나 저는 당시만해도 입주기업의 규모가 다르다는 사실을 대수롭지 않게 생각했습니다. 그러나 구로에 아무리 많은 기업이 입주한다해도 어디까지나 중소기업들입니다. 규모가 조금 있는 곳은 사원들의 반대로 가고싶어도 용이하지 않습니다.(물론 몇몇 대기업 계열사는 있지만)
반면 상암은 대기업, 공공기관 위주로 주택수요층이 임원급에 제한되지 않고 폭넓게 자리할 것으로 예상됩니다. 거기에 교육여건을 확보하고(꼭! 필히!), 친환경과 국제화로 지속적인 언론의 주목을 받는다면 구로지역 수요층까지 목동과 양분할 수 있을 것입니다. - 언론의 사정권에 들기위한 노력은 상당히 중요합니다.(억새축제, 국제축구대회 등 지속적인 이벤트) 연예인들이 죽음보다 두려워하는 것이 대중에게 잊혀지는 것이라는 말이 있습니다. 대중에게 잊혀지면 세상만물은 가격이 떨어지는 법입니다. 부동산까지도 -
그러나 상암이 목동과 대등해지거나 앞서나간다는 가설은 어디까지나 지금의 한계를 극복하고 모든 여건이 목동에 비해 나아진다는 전제조건하에서 가능한 일입니다. 만약 쪽수, 교육여건 등 제반여건을 충족시키지 못한다면 오히려 상암의 수요층을 목동에 빼앗기는 최악의 사태가 벌어질 수도 있습니다.(지금이 그런 상황)
고급수요층은 목동에, 상암은 그 다음. 이런 식의 구조가 정착되면 모든 것이 어려워집니다. DMC가 안정화될 앞으로 5～10년이 중요한 시기입니다. 그런 면에서 본다면 상암주민의 숫자도 워낙 작지만 보여지는 결속력은 다수 우려스런 수준입니다.
쪽수 문제와 관련해서는 상암이라는 브랜드의 덩치를 어떻게 키울 것인가 하는게 관건입니다. 상암2지구가 추가개발되지만 1,2지구 다합쳐야 강남 2개단지 규모로는 어디에 명함내밀기도 어렵습니다. 덩치를 키우는 방법에는 상암 서쪽으로 택지개발지구를 확대하는 방법이 있을 수 있는데 2지구를 넘어서면 광역자치단체 경계를 넘기 때문에 상암이라는 이름을 고양시에서 허용할 리가 없습니다. 오히려 고양시의 이름으로 상암 바로옆에 신도시가 개발되면 상암이 서울 구석에 있다는 점만 부각되어 바람직한 일이라고 할 수만도 없습니다.
다른 방안으로는 동쪽으로 눈을 돌려 성산시영을 비롯해 정비단지까지 홍제천을 경계로 하는 지역을 통합하는 방안입니다. 물론 지금도 월드컵타운이라는 이름으로 통합되어 있긴 하지만 마포구의 이런 실험이 성공할지도 미지수이고 정착된다 하더라도 시일을 기약하기 어려운 단점이 있습니다. 동간 통합이라는 문제는 상암이라는 브랜드를 나눠갖길 꺼려하는 상암동 주민들의 거부감과 재건축을 통해 60층 대형평형으로 목동의 하이페리온과 같은 상암일대의 랜드마크를 기대하는 성산시영 주민들의 기대심리가 걸림돌입니다. 어느 누구도 상대방에게 ？소리할 필요를 느끼지 못하는게 현실입니다. 지금은 상암동이 ‘상암’이라는 브랜드를 가지고 있고 성산시영은 최적의 주거여건과 재건축이라는 실속을 가지고 서로 으르렁대는 형세입니다.
그러나 둘이 으르렁거리면 거릴수록 상암이 가장 큰 피해를 보게 됩니다. 브랜드에 걸맞는 제반여건(지하철, 대형평형 등)을 갖추지 못한 속빈강정이라는 폄하가 더욱 강조되어 상암이라는 이름을 보고 온 수요층에 악영향을 주기 때문입니다. 사실 저도 상암을 소개할 때 기업을 위한 신도시이지 주거용 택지지구는 아니기 때문에 상암이라는 브랜드와 목동이라는 브랜드는 다르다고 말하니까요. 그러나 현재 시국(?)은 한가롭게 집안싸움이나 하고 있을 상황은 아닙니다. 지금의 전선은 상암대 성산시영이 아니라 상암대 목동으로 이동되어야 하며 이 싸움에서 목동을 제쳐야 상암이 강남다음가는 주택지로 거듭날 수 있습니다. 현재와 같이 목동이 평당 3천을 넘고 있는데 상암이 2천초반에 머물러 있다면 상암은 영원한 변방인일 수밖에 없습니다.
그렇다면 상암과 성산시영의 동통합(M&A)을 통해 얻어지는 것은 무엇일까요?
우선 상암하면 늘 무시당하는게 지하철이 없다는 점입니다. 그러나 따지고 보면 목동에 지하철이 들어간다고 하지만 지하철역과 아파트단지 거리는 상암과 마포구청역, 월드컵경기장역, 수색역과의 거리와 별반 다를게 없습니다. 목동에서도 출퇴근을 하려면 버스로 환승해야하는 건 마찬가지인데 목동에는 지하철이 다니고 상암엔 지하철이 없다는 식으로 늘 폄하되곤 합니다. 마포구청역이나 월드컵경기장역은 성산시영꺼지 상암꺼는 아니라는 식이죠. - 이것은 일종의 착시현상으로 행정구역이 분리되어 있으면 어쩔 수 없이 나타나는 현상입니다. - 어떤 분들은 경전철을 말씀하시지만 경전철이 시내까지 뻗어나가지 않고 상암내에서만 순환한다면 마을버스 한번 갈아타는 것과 다를게 없습니다. 상암과 성산시영 통합의 장점중 하나는 상암에 지하철이 없다는 소리는 더 이상 못할 것이라는 점입니다.
또 하나의 장점은 위에서 말씀드린 상암과 목동의 싸움은 앞으로의 5～10년이 중요하다는 점입니다. 우연히도 목동지역 아파트들과 성산시영은 비슷한 시기에 건축(목동은 85～88년, 성산시영은 86년)되어 재건축이 가능한 시기(2016년)도 비슷합니다. 재건축이야 어떤 정권이 들어서느냐에 따라 운에 좌우된다고 할 수 있습니다. 기한을 다 채우고도 정부가 반대하면 몇 년씩 지연되기 십상이고 때만 잘맞추면 일이 순조롭게 진척되기도 합니다.
재건축이 개시되든 안되든 재건축시한 4～5년전(2011～2012년)부터는 본격적으로 재건축 논의가 진행될 테고 이때부터는 모든 부동산이슈는 재건축지역 중심으로 빨려들어가게 됩니다. 예를 들어 잠실주공 5단지의 경우 76년인가 지어져서 아직까지 재건축을 못하고 있지만 제가 보기엔 잠실주공 5단지는 하나도 손해본게 없습니다. 재건축 얘기만 나왔다하면 잠실주공 5단지가 거론되어 세간의 주목을 받으며 재건축을 빌미로 집값만 계속 올리고 있으니까요.
잠실주공 5단지 같은 강남아파트들이야 시장 파괴력이 워낙 크니까 정부에서도 조심스러워하는 부분이 있겠지만 성산시영은 예전에도 말씀드린 바와 같이 강북이라는 입지와 강북에서도 타워팰리스 같은 고급 주택을 만들 수 있다는 시범케이스가 되기에 충분한 조건을 갖추고 있다고 할 수 있습니다. (시범케이스는 필히 정책적 배려와 혜택이 뒤따르는데 이 부분은 뒤에서 다시 논의하도록 하겠습니다.)
앞으로 3～4년 후면 이제까지 조용하던 목동은 재건축얘기로 부동산 이슈를 선점하는 반면 지금까지 DMC 건설로 부동산 이슈를 주도해온 상암은 모든 공정이 완료돼 부동산문제에 관해서는 한발 물러나 있는 반대상황이 연출될 것입니다.(랜드마크까지 완공되고 나면 더더욱!) 상암과 성산시영 동통합의 또다른 장점중 하나는 상암도 재건축을 통해 대형평형을 공급하게 된다는 언론의 관심을 유지할 수 있어 목동에 한번더 뒤처지는 일은 없을 것입니다.(이때의 언론기사 제목을 예상해보면, “재건축 유망지역, 상암과 목동 어디로 갈까?” 아니겠습니까? 두 지역의 입지나 장단점을 상세히 소개하면서)
이렇게 된다면 상암에 고질적인 단점으로 거론되는 대형평형 부재라는 인식도 불식시킬 수 있을 것입니다. (물론 일부 오피스텔과 랜드마크를 통해 대형평형이 공급되겠지만 상암의 브랜드에 비해 아쉬운 규모입니다. 또 어떤 분들은 현재 살고 있는 40평이 충분히 크고 살기좋기 때문에 더 이상의 큰 아파트는 필요없다고 느끼시는 분들도 계실 것입니다. 그러나 그런분들도 있지만 투자목적이든 거주목적이든 더 큰평형을 선호하는 분들이 계시기 때문에 이런 분들이 상암에 계속 남을 수 있어야 합니다. 이런 분들이 목동으로 이주하면 상암은 목동의 2등시민이 되는 것입니다.)
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등록일 2008/01/17 | 조회 3393 
