안녕하십니까? 정중동입니다.
오랜만에 글을 남기게 됩니다.(글의 양이 많아 3부분으로 나눠 싣습니다.)
대선전에 상암과 목동을 비교한 적이 있었는데 우선 이에 대한 저의 의견을 정정하고 본격적인 논의를 시작하려 합니다.
이전 글의 요지는 서부시대 개척자 목동과 신세력 상암과의 싸움에서 결국 상암이 밀리게 될 것이라는 게 주내용이었습니다.
그 이유는 목동과 상암 모두 서울시내 택지지구로 개발되었으나 목동은 주택지로 개발되었고, 상암은 기업도시로 개발되었기 때문입니다.
상암의 직주접근 모델은 국내최초의 시도라고 주목받았으나 실질적으로 여의도 모델을 따르고 있습니다. 여의도하면 떠오르는 생각은 고급주택지라는 이미지보다 증권가와 정치일번지로 각인되어 있습니다. 여의도도 물론 기업과 국회를 배경으로 강남 다음가는 주택지로 잘 나가던 때가 있었으나 교육열기와 함께 목동에도 밀리는 듯 합니다.(그렇다고 여의도가 일반주거지 정도라는 말은 아닙니다. 지금도 앞으로도 일급주거지중 하나겠지요!)
목동은 전형적인 신도시 형태의 베드타운으로 잘 정비된 주거지역과 함께 학원가를 중심으로 주목받아 왔습니다. 그리고 2～3년전만 해도 상암과 목동의 대결에서 누가 우위에 설지 아무도 장담하지 못하던 때가 있었습니다. 그러나 노무현 정부의 부동산대책이 가장 강도 높던 최근 1～2년 사이 강남을 비롯해 모두들 현시세방어에 급급해 하고 있을 때 홀연히 상승세를 타고 평당 2천초반을 뚫고 3천시대를 열었습니다. 막상막하라는 상암을 저 멀리 제치면서요.
여기서 잠깐 샛길로 빠져나가 보겠습니다.
어느 지역이나 그 지역을 대표해 부동산시장을 좌우하는 이론가들이 있습니다. 오프라인 입소문과 중개사무소가 중요한 정보원이던 시대에서 인터넷을 통해 정보를 전달하고 확산하는 시대로 바뀜에 따라 대부분의 인터넷동호회가 그러하듯 부동산시장도 몇몇 여론주도층이 이론을 형성하고 다수의 사람들이 그 이론을 확대재생산하여 여론을 형성하는 그런 구조가 형성되어 있습니다.
저도 예전에는 목동에 관심이 많아 오랜시간 인터넷을 모니터링한 적이 있었습니다. 그때 활동하시던 분중에 ‘목동아주매’라는 분의 영향력이 컸던 걸로 기억합니다.(지금도 활동하고 계신지는 모르겠습니다.)
그분은 인터넷을 통해 제기되는 모든 의문과 문제에 일일이 답변하고 조언해 주는 스타일로(업자이거나 시간이 무척많은 분?) 많은 문제에 관여하다보니 종종 정보의 신뢰성에 상처를 받기도 하지만 영향력에 있어서는 누구보다 크다고 할 수 있을 것입니다.
그분조차 2～3년전에는 목동과 상암의 우위를 예측하기 어렵고 오히려 상암의 발전가능성에 더 무게를 두시고 투자를 제안하셨던 걸로 기억합니다. 그러나 최근 1～2년사이 목동이 상암과 여의도를 제치고 강남 다음가는 주거지로 치고 나갔습니다. 많은 부동산전문가들이 교육열기가 증가해서 그렇다고 진단했지만 저는 단순히 교육열기만으로 판단하지는 않았습니다. 교육열기라면 강남과 다른 신도시들도 모두 올라야 했기 때문입니다.
유독 목동만이 맹위를 떨치고 상암보다 우위에 선 이유는 대선전에도 말씀드렸듯이 구로 때문입니다.
여기서 한발더 샛길로 빠져나가보겠습니다.(샛길전문가 정중동)
구로의 변화를 오래전부터 지켜봐온 한 사람으로써 구로의 기업도시화가 부동산에 미치는 영향은 늘 관심거리였습니다. 당시의 판단으로 구로는 주로 벤처 중소기업이 입주하는 지역으로 경제력있고, 나이든(중․고등학생 자녀를 둔) 임원급이상은 목동에, 일반 직원들은 구로․관악일대에 자리잡을 것으로 예상되었습니다. 그래서 상암과 목동의 대결에서 목동의 우세승을 예상했고, 실제로는 우세승보다는 압승에 가까운 승리로 목동이 이겼습니다.
물론 저의 이런 예측 때문에 사태가 그렇게 전개되었다고 생각하지는 않습니다. 제 글은 이미 사태의 초기단계를 넘어선 상태에서 결과론적인 분석에 가까웠습니다. 다만 사태의 전개에 있어서 조금 영향을 미쳤을지 모른다는 죄책감은 있습니다.
제가 오늘 이렇게 다시 글을 쓰는 이유는 이러한 전망을 일정부분 수정하기 위함입니다.
물론 상암은 여의도 모델을 따르고 있는 기업도시이기 때문에 주거지역으로서 한계가 있다는 점은 여의도와 어느정도 일맥상통하는 면이 있습니다. 그러나 여기서 상암은 여의도와 결정적으로 다른 변수가 있습니다.
여의도의 경우 주거 수요는 넘쳐나지만 주거환경으로서는 최악이라 할 수 있습니다. 대로를 마주하고 오피스빌딩이 즐비한 교통지옥에 공원등 친환경적 요소는 부재한 상태입니다.(물론 여의도 공원이 있긴 하지만 여의도 구석에 배치되어 있는 장식장이라 표현하는게 맞습니다. 어떤 분들은 강남도 테헤란로를 중심으로 오피스빌딩들이 즐비한데 계속 집값이 오르지 않냐고 하시는 분들이 있지만 강남주택가는 테헤란로와 대로를 마주하고 있지 않습니다. 오히려 테헤란로 주변은 다른 지역보다 전세가가 싸서 가난한 지역으로 분류됩니다.) 여의도는 고립된 섬으로 이 모든 여건을 극복할 뾰족한 대안이 없습니다. 희망이 없다는 말이죠. 확장성이 없는 섬은 가장 결정적인 쪽수 싸움에서도 밀립니다.
많은 사람들이 쪽수(?)라는 개념을 우습게 알지만 부동산시장을 움직이는 힘은 지고지순한 이론이 아니라 쪽수입니다. 이게 부동산시장의 가장 단순한 이치입니다. 쪽수가 어느정도 돼야 시장에 영향을 미치는데 그렇지 못하면 영원한 주변인에 머물게 됩니다. 그러나 여의도에 비해 상암은 친환경과 확장가능성(어디까지나 가능성, 그러나 반드시 이루어야만 하는...)을 가지고 있습니다.(친환경에 대해서는 반복해서 언급하지 않겠습니다.)
그러면 목동에는 있으나 상암에는 없는 것은 무엇일까요? 바로 쪽수와 교육여건입니다. 쪽수로 말하면 목동 택지지구도 실제 행정구역상 목동보다는 다른 지역을 더많이 포함하고 있고 실제 행정구역상 목동인 구시가지도 재개발을 통해 덩치를 키우려 하고 있습니다.(구시가지 개발은 노후도 요건을 충족시키지 못해 현실성이 없는 것으로 정리되었지만 어쨌든 잠재적인 확장성을 보유하고 있는 셈입니다. 상암도 대책을 세워야 할 부분입니다.)
다음은 교육여건입니다. 우리나라의 교육여건을 좌우하는 변수는 무엇일까요? 8학군? 아니죠! 바로 학원가입니다. 요즘 애들은 학원에서 공부하고 학교에서 자는데 무슨 8학군이 의미가 있겠습니까? 얼마전 방송에서 대치동 학원가를 밀착취재한 적이 있었는데 그당시 학원관계자가 한말이 생각납니다. 아직도 8학군에 의미를 두는 사람들을 이해하지 못하겠다고. 애들은 자기네가 다 가르쳐놨는데 졸업장만 내준 학교가 무슨 의미냐는 논조로 말했던 것 같습니다.
맞습니다. 교육으로 뜨는 지역의 면모를 자세히 살펴보면 강남, 목동, 중계동, 신도시 모두 학원가를 형성하고 있다는 점입니다. 그 이유는 모두 택지지구로 계획적으로 개발되어 주거지역외에 상가지역을 별도로 형성하고 이곳에 학원들이 자리잡을 수 있기 때문입니다. (목동은 학원도 유명하지만 학교에 더 의존하는 중학생들이 좋은 고등학교 가는 걸로 더 유명하기 때문에 약간 다를 수 있습니다.)
그럼 여의도는? 여의도도 계획도시인데. 바로 여기에 상암의 약점이 있습니다. 어떤 분들은 상암의 개발이 완료되면 자연스럽게 학원가가 형성될 것으로 기대하는 분들이 계시지만 그것은 요원한 문제입니다. 아니 거의 불가능에 가깝다고 봐야합니다.(학원 들어오길 기대하는 것보다 유흥업소가 못들어오게 하는게 더 시급한 문제입니다. 일산꼴 나기전에)
학원은 속성상 몇몇 대형학원을 제외하고는 영세업입니다. 인건비 따먹는 장사라는 얘기죠. 그렇기 때문에 상가건물이 많아 상대적으로 임대료가 낮은 곳으로 몰립니다.(물론 수요는 뒷받침해줘야겠죠.) 자연히 계획적으로 상가건물을 따로지어 놓은 신도시가 학원입주에 유리하다는 겁니다. 반면 상암은 상가건물이 아니라 오피스빌딩에 일부공간(지하등)을 상가로 활용하고 있기 때문에 근본적으로 수요에 비해 공급이 부족한 구조입니다. 자연스럽게 임대료가 비싸지고 돈벌기 쉬운 먹는 장사에 유리합니다.
평일 점심때 여의도 가보셨습니까? 밥한끼 먹으려고 그 허름하고 코딱지만한 가게에 줄지어서서 허겁지겁 먹는 모습을 보니 참 먹고살기 힘들구나 하는걸 새삼 느낍니다.(나도 이참에 상암에서 먹는 장사나?)
그렇다면 상암은 영원히 목동을 따라잡지 못할까요? 그랬다면 제가 굳이 이런 글을 다시 쓰지는 않았겠지요. 쪽수문제는 이후에 다시 언급하고 우선 상암이 목동을 능가할 두가지 가능성을 봅니다. 하나는 중단기적으로 교육여건의 개선이라는 측면이고, 다른 하나는 장기적으로 부동산시장에 미치는 영향의 변수를 들 수 있습니다.
중단기적인 교육여건 개선방안은 일정지역을 교육목적으로 개발토록 요구하는 방안입니다. 여기서 말하는 일정지역이란 상암내와 인근으로 구분될 수 있습니다. 우선 상암택지내 개발은 현실적으로 어려울 듯 합니다. 전현직 시장들의 일관된 철학은 상암을 기업도시로 키우는 것이지 또하나의 베드타운을 만들려는 것은 아닙니다. 그것은 랜드마크 건설 수익성 보장을 위해 건설업체들이 줄기차게 요구해온 주택공간 확대방안에 대해 어느정도는 수용하지만 오피스빌딩의 건설이라는 근간을 흔들어서는 안된다는 것과 일맥상통합니다. 더구나 오피스용 토지를 실질적인 주거시설로 분양했던 DMC 특혜논란으로 홍역을 앓고 있는 이명박 전시장의 전례 때문에 당초 목적외의 주거상업시설은 어려울 것으로 보입니다.
그렇다면 대안은 인근지역인데 제가 관심있게 보고 있는 지역은 성산시영 옆의 자동차정비단지와 성산2동사무소 인근의 주택지 재개발입니다. 그러나 성산2동사무소 인근은 개발이 되더라도 아파트재개발 형태로 진행될 가능성이 커 대규모 상업공간 확보는 어려울듯 합니다. 가장 현실적인 대안은 자동차정비단지인데 이곳은 이미 대우이안을 비롯해 오피스텔 4개동이 들어선 상태입니다.(제가 이 지역의 소유관계나 개발계획 등에 대해 아는 바가 없어 정확히 말씀드리기는 어렵지만, 현재 정비단지가 지구단위 계획 재정비중인 것 같습니다. 지구단위 계획 재정비에서는 지역주민의 의견이 가장 중요하다고 합니다.) 이 지역은 지리적 특성상 위해시설이 전혀없고 망원․합정동 개발지역과 상암의 중간에 위치하고 있어 일정한 수요확보는 가능할 것으로 보입니다. 또한 정비단지 토지소유주 입장에서도 공업사 보다는 상가빌딩이 훨씬 수익성이 높아 분영 반대할 사안은 아닐 것입니다.(현재 공업사를 운영하시는 분들은 반대할 수도)
남은 변수는 특정지역을 교육특구(?)등으로 유해시설을 배제한 채 집중개발할 수 있느냐인데 이 부분은 지역주민들과 구청장님의 의지문제가 아닐까 합니다.(구청장님은 지역발전이라는 성과를, 지역주민은 교육기반 마련이라는 서로 이익이 되는 방향으로) 이것이 자사고 한두개 유치하는 것보다 훨씬 중요한 일입니다. (자사고야 동네 사람한테 입학정원을 할당한다는 보장도 없고 학생들도 기숙사에 틀어박혀 교문밖으로는 나오지도 않을테니 지역 이미지 제고이외에 실질적인 교육여건 개선효과는 없을 것으로 보입니다.)
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등록일 2008/01/17 | 조회 4543 
