제목: [이명박시대 부동산] 재건축ㆍ재개발 뭐가 돈 될까?
출처: 매일경제 신문(Money & Riches)
재건축ㆍ재개발에 대한 관심이 어느 때보다 높다.
이명박 대통령 당선인이 "도심 재건축ㆍ재개발을 통해 주택공급 문제를 해결하겠다"고 공약했기 때문이다.
이에 따라 재건축ㆍ재개발 발목을 잡고 있는 각종 규제를 대폭 완화할 것이라는 기대감이 한껏 부풀었다. 하지만 지나친 기대감과 관심 때문에 오히려 규제완화가 발목을 잡힌 형국이다. 대통령 선거 이후 규제완화에 대한 기대감으로 재개발ㆍ재건축 가격이 들썩거리자 대통령직 인수위원회는 규제완화 폭을 대폭 낮추고 시기도 늦출 조짐을 보이고 있기 때문. 또 규제를 완화하더라도 개발이익 환수 등 안전장치를 마련한 후에 시행하겠다고 공언하고 있다.
규제완화를 전제로 재건축과 재개발 중 어느 쪽이 투자가치가 높은지 전문가들에게 단도직입적으로 물었다. 전문가들 의견은 둘로 나뉘었다. 하지만 투자목적과 자금동원 능력 등에 따라 선택할 문제라는 데는 의견이 같았다.
◆ "재건축에 투자" 입지 뛰어나고 사업속도 빨라 =
고준석 신한은행 재테크팀장은 재건축에 투자할 것을 권했다.
개발이익 환수 장치가 마련된다 하더라도 일단 용적률 인상만 결정된다면 사업에 속도가 붙을 것이고 재건축으로 인한 가치 상승뿐 아니라 입주 후 가격 상승 효과도 재개발보다는 재건축이 더 크다는 논리다.
고 팀장은 "부동산투자는 길목을 지키는 것이 중요하다"며 "재건축 단지는 지난해 일단 가격 조정기를 거쳤기 때문에 규제완화가 본격 실시되기 전인 지금이 시기적으로 투자를 결정할 길목"이라고 말했다.
한광호 시간과공간 대표도 "재건축이 투자 가치가 높다"고 말했다. "부동산은 입지다"는 논리다.
일반적으로 재건축 단지가 재개발 단지보다는 주어진 입지 등 인프라스트럭처 측면에 우수하기 때문에 시세차익을 더 크게 기대할 수 있다는 것이다.
한 대표는 "일단 규제완화가 이뤄지면 지분 관계 등이 복잡한 재개발보다는 재건축이 더욱 속도를 낼 수 있고 또 이미 인프라스트럭처가 갖춰졌기 때문에 차익 실현도 빠를 수 있다"고 말했다.
하지만 두 사람 모두 "대부분 재건축 아파트는 가격대가 높기 때문에 본인의 자금여력 등을 충분히 검토한 후 투자를 결정해야 한다"고 조언했다.
◆ "재개발이 유망" 덜 오른 곳 많고 소액투자 가능 =
반면 재건축 아파트가 부동산 시장에 미치는 영향이 더 직접적이고 크기 때문에 대폭적으로 규제를 완화해 주기 어렵다는 점에서 재개발 쪽이 낫다는 의견도 많았다.
김학권 세중코리아 대표는 "재건축에 대해 용적률 인상을 소폭 해줄 수 있지만 소형평형이나 임대아파트 의무비율까지 일괄적으로 완화해 줄 가능성은 낮다"며 "그런 점에서 강북 도심 재개발 쪽을 본격적으로 촉진할 가능성이 더 크다"고 말했다.
강북 재개발은 여론 지지를 받으면서 추진할 수 있지만 강남 재건축은 여론 저항이 커서 어려울 것이라는 지적이다. 김 대표는 또 "재개발 쪽은 아직 적은 금액으로 투자할 수 있는 곳도 있는 만큼 수익성 측면에서 더 나을 수 있다"고 말했다.
김희선 부동산114 전무는 "재건축은 전체적으로 사업 수지가 있을 만한 단지들은 이미 가격이 오를 대로 올라 투자수익을 기대하기 어렵다"며 "용적률이 인상되더라도 분양가 상한제와 맞물려 있어 기대 수익이 크지 않을 것"이라고 말했다.
김 전무는 "재개발은 아직 가격이 오르지 않은 지역이 많고 대규모 개발을 추진하기 때문에 새로운 편의시설이나 학교 등 개발 재료가 다양하고 풍부하다"고 설명했다.
다만 "추진 과정이 복잡하고 시간도 오래 걸린다는 것은 큰 단점"이라고 덧붙였다.
-김기철 기자 (매일경제) -
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등록일 2008/01/18 | 조회 1935 
