리모델링의 주체는 누구인가? 당연히 기존의 집을 늘려 새로운 집에서 삶의 질 향상을 꿈꾸는 주민들(조합원)이다.
리모델링의 경우 시장에서 많은 관심을 받고있지만 아직도 건설시장에서 진입초기의 단계에 놓여있는 점은 부인할수없는 사실이다. 리모델링이 항상 비교대상이 되는 재건축사업의 그림자에 가려 사업주체에 혼돈이 느껴진다.
재건축의 추억?? 리모델링은 추억이 싫어???
재건축의 경우 조합원이 사업주체였음에도 불구하고 한때 황금알을 낳는 거위로 인식되고, 고수익의 투자수단으로 인식되면서 사업에 참여하는 시공사나 조합집행부가 사업의 주체로서, 사업의 영향력이 크게 작용하면서 몇몇 단지에서는 조합과 건설사가 결탁하면서 많은 비리의 온상으로 인식되는 부정적인 측면이 많았다. 이미 사업완숙단계에 있는 재건축사업이 리모델링에 준용되면서 제도적인면과 함께 시장의 인식도 리모델링 고유의 특성을 살리지 못하고 재건축의 규정들이 준용되고, 사업의 성격도 재건축과 유사한 인식을 받고있는 것이 현실이다.
그렇다면 현재 시장진입 초기단계인 리모델링의 본모습은 어떠한가? 일부 리모델링 추진단지의 경우 컨설팅사나 정비사업자가 사업진행을 돕기도 하지만 대다수의 리모델링 추진단지의 경우 주민들이 자발적으로 생업과 병행하면서 리모델링을 준비하는 악전고투를 벌이고있다. 본사에 상담을 의뢰한 모단지의 추진위원의 한탄을 듣노라면 가히 그 고생이 눈물겹다.
항일투쟁같은 리모델링 추진위원들의 고생....
주민들 스스로 온라인상에 커뮤니티를 만들고 추진현수막을 만들기 위해 성금을 모금하고, 전단지를 스스로 준비하여 퇴근후주민들에게 홍보하고, 이마저도 단지내 공식기구인 입주자대표회의와의 의견조율이 이뤄지지 않을 경우 단지내 게시조차 쉽지 않은 상황으로 리모델링 시장초기의 시장주체들의 역활은 가히 일제시대 독립투사의 항일 투쟁와 흡사하다...
역으로 이런 시장 주체의 노력이 자발적으로 이뤄지고있는 현상은 그야말로 시장발전의 가능성을 보여주는 긍정적인 대목이라는게 아이러니이기도 하다.
다행히 이러한 주민들의 자발적인 노력의 결과로서 작년말부터 우선협상시공자를 선정하는 리모델링 단지의 경우 공사비의 경우 300만원을 하회하는 가격대를 평균적으로 유지하고 있고 일부 단지의 경우 공사비 전액을 입주시 납부라는 시공사로서는 부담이 될수있는 조건까지 받아내면서 리모델링 사업에 박차를 가하고 있다.
그렇다면 사업주체인 주민외에 또다른 사업주체로 볼수있는 곳은 어디인가?
그것은 다름아닌 사업을 수주해서 사업의 이익을 취득하려는 건설사(시공사)일 것이다. 물론 건설사외에 법적인 제도개선, 규제완화의 키를 쥔 정부당국도 사업의 또 하나의 사업주체인 점은 부인할 없는 사실이다.
자치단체는 규제완화, 중앙정부는 나몰라라~~~
그렇다면 건설사와 정부당국의 리모델링사업에 대한 의지와 노력은 어떤가 생각하지 않을수 없다.
현재의 제도하에서는 일부 극소수의 단지를 제외하고는 bay의 변화는 쉽지 않은 것이 현실이다. 작년 10월 반포 모단지의 경우 세대수 증감없이 bay변화를 위한 층수증가를 건교부에 의뢰한 적이 있다. 여러차례 모호한 답신결과 불가판정이 결론이었다. 지방자치단체에 상당부분의 규제완화를 인정하고있는 현실에서 오히려 중앙정부기관에서 대의보다는 법해석에 얽매이는 소극적 행정의 극치가 아닐수없다.
솔직히 신규분양아파트의 경우 20평대에서도 4bay가 나오는 현실이다. 물론 bay가 많을수록 좋다는 데는 동의하지 않는다. 필자의 견해로는 앞뒤로 길쭉하나(2bay) 좌우로 길쭉하나(4bay) 시쳇말로 도끼니 개끼니라고 평가한다. 하지만 80년대 후반과 90년대 초반 지어졌던 대부분의 아파트에서 20, 30평형대의 경우 상당수의 아파트가 2bay로 지어진점을 감안할때 현재의 규정에만 얽매여 bay수의 변화가 없는 리모델링추진이 이뤄질 경우 주민들의 동의율을 이끌어내는데 큰 장애가 될수밖에 없다.
주민의 동의율이 지지부진할 경우 시공사로서도 큰 부담이 될수밖에 없고, 주민과 시공사 모두에게 해를 끼치는 불편부당행정의 전형인 것이다. 따라서 정부에서는 리모델링사업이 일반분양분 없이 순수한 주민들의 거주환경개선을 통해 삶의 질 개선에 있다는 1차적 명제에 동의하여 적극적인 자세로 제도완화에 나서서 사업초기인 리모델링 시장을 선도해주기를 바란다.
본 reapt에서 리모델링 청원코너를 마련하여 관계기관에 오프라인에서 청원운동을 벌려나가려는 것도 이같은 취지에서 민간에서 문제를 인식시키려는 의도임을 밝히는 바이다. 또한 주민들 역시 리모델링의 1차적 목적이, 리모델링후 집값상승을 노리는 투지적인 접근이 아니라 최소의 비용으로 주거환경의 근본적인 변화를 꾀해 삶의 질 향상이라는 목적에서 리모델링을 접근해야할 것이 요구된다.
작년초부터 불기시작한 리모델링 열풍으로 일부단지의 경우 상당한 진척을 보이면서 조합결성, 시공사선정의 단계까지 진척이 되고있다. 하지만 수많은 신규분양아파트의 모델하우스가 있음에도 불구하고 리모델링의 경우 공식적인 모델하우스조차 모건설사를 제외하고는 없는 실정이다. 시공사로서는 리모델링 기술유출이라는 보안을 이유로, 또는 사업성에 비해 투입비용의 문제로 모델하우스 건립을 피하고있다.
리모델링 전용 모델하우스 설립 시급해...
하지만 사업초기에 발전의 한 축을 담당할 건설사로서는 보다 적극적인 자세로 모델하우스를 건립하여 소비자로 하여금 리모델링후의 증축모습을 적극적으로 소개하는 자세가 필요하겠다. 사실 전용면적 10평후반대의 현재의 구조에서 30%증축에 광폭의 베란다를 확장하여 실제 체감하는 증축면적은 상상이상이며, 최근 기술의 발달로 인해 단지조경의 혁신, 주차장 면적의 증가, 휘트니트 센터및 각종 주민편의시설의 확충, 최첨단정보통신이 융합된 리모델링 아파트를 실제 느낄수있는 기회를 갖는다면 리모델링구조가 동굴이라느니, 리모델링이 집값을 올리기위한 일시적 수단이라느니 하는 시장의 왜곡된 평가는 저절로 사리질 것으로 확신한다.
모건설사의 리모델링 담당 간부의 경우 "우리도 적극적인 마케팅과 충분한 투자를 고려하지만 리모델링이 과열양상으로 나타날 경우 재건축이 받은 규제와 같은 부분을 무시할수 없다"라고 항변하고있다. 하지만 재건축의 경우 이미 완숙된 시장에서투기수요에 대한 규제라는 측면이 강하고, 리모델링의 경우 이제 사업초기를 맞으며 발전을 꾀하는 단계에서 투기적 수요가 재건축과 비교할수 없을 정도로 작은 부분을 인식시키고, 주거환경개선을 통한 삶의 질 향상이라는 본질을 이해시키는 노력이 병행된다면 오히려 건설사들의 적극적인 마케팅은 절대적으로 필요하다고 생각한다.
소비자-정부-시공사 2인 3각의 마음가짐이 필요해...
1980-90년도에 주택200만호 공급을 시발로 쏟아져나와 대한민국 주택의 주류를 형성한 아파트문화가 투기가 아닌 건전한 주택문화의 중심으로 자리잡기 위해서는 현재 소비자 중심으로 일고있는 눈물겨운 리모델링 추진운동못지 않게 정책의 뒷받침 , 건설사의 적극적인 투자와 마케팅이 필수라고 생각한다. 그래야먄 주택문제에서 해방되는 주택선진국에 도달할수있으리라 믿어의심치 않는다. <리모델링 포털, 리아파트 reapt.co.kr>
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등록일 2008/01/23 | 조회 1355 
