판교아파트, 시세차익은 얼마?
“다들 로또, 로또 하는데, 정말 분양만 받으면 돈방석에 앉는 건가요” 실주거를 목적으로 하든 투자를 목적으로 하든 판교 아파트 당첨을 꿈꾸는 사람들이라면 가장 궁금해하는 대목이 바로 수익률이 아닐까. 5년부터 최대 10년까지 사고 팔 수 없는 판교 아파트의 미래 가격을 점쳐본다는 게 여간 어려운 일이 아니지만 서민들의 전 재산을 ‘올인’해야 하는 판교 아파트 청약에 앞서 수익률 분석은 필수적인 과제. 여기서는 판교와 입지여건이나 선호도면에서 가장 유사한 것으로 평가 받는 분당 시범단지 아파트의 과거 가격 추이를 지표로 삼아 판교 아파트 미래 가격을 전망해봤다.
전용면적 25.7평 초과
전용면적 25.7평 초과 물량의 경우 분양가에 주변시세를 반영한 채권손실액을 더해 분양가가 산정된다. 여기에 중대형평형일수록 가격 상승률이 높은 최근의 경향을 반영하기 위해 중소형아파트와 달리 분당 시범단지 평형대별 최근 5년간 가격 변동률을 비교 대상으로 삼았다.
지난 22일 주공에서 발표한 청약통장(서울 기준) 600만 원, 1,000만 원, 1,500만 원을 각각 사용할 수 있는 38평형, 44평형, 57평형의 실분양가(채권손실액 포함)는 각각 6억 1,038만 원, 8억 1,719만 원, 10억 3,722만 원이다. 여기에 분당 시범단지 평형대별(33평형 초과~40평형 이하, 40평형 초과~50평형 이하, 50평형 초과) 최근 5년간 가격 변동률 각각 178.13%, 198.17%, 181.47%를 적용하면 판교 중대형아파트 5년 후 시세를 가늠해볼 수 있는 것이다.
이처럼 판교 아파트 가격 추이가 분당 시범단지 최근 시세 변화와 유사하게 형성된다면 2011년 이들 아파트 가격은 평당 4,400만~5,500만 원을 상회하는 것으로 조사됐다. 평형별로 살펴보면 38평형이 16억 9,765만 원, 44평형이 24억 3,660만 원, 57평형이 29억 1,947만 원까지 시세를 형성하게 되는 셈이다. 분양가와 금융비용을 제한 수익률 역시 평형별로 178%에서 최고 320%까지 기록해, 높은 분양가에도 불구하고 판교 중대형아파트가 황금알을 낳는 투자처임이 다시 한 번 증명됐다.
최근 상승률 대비
33평형 초과 40평형 이하 (서울 600, 인천 400, 경기 300만 원 청약예금)
(단위 : 만 원)
전용면적 25.7평 초과 산출근거
평형 38평형
분양가 50,196 평당 분양가(1,306.6만 원) 적용
실분양가(주변시세*90%) 61,038 분양가격+채권손실액
채권손실액 10,842
금융비용 대출금 연 5년 주택금융공사 모기지론 10년 만기 금리 (연 6.3%)
1억원 630 3,150
2억원 1,260 6,300
3억원 1,890 9,450
전매가능시점시세 169,765 분당 시범단지 33평형 초과
40평형 이하 최근 5년간 가격 변동률 178.13% 적용
실투자금액 대출금 실투자금액 실분양가 - 대출금
없음 61,038
1억원 51,038
2억원 41,038
3억원 31,038
순수익 대출금 순수익 전매가능시점시세 - 실분양가 - 금융비용
없음 108,727
1억원 105,577
2억원 102,427
3억원 99,277
투자수익률 대출금 수익률 순수익/실투자금액
없음 178%
1억원 207%
2억원 250%
3억원 320%
나에게 맞는 청약 가능 단지
전용면적 25.7평 초과~30.8평 이하 평형에 청약하시고자 하는분
청약 가능 통장 청약예금
서울 600만 원/인천 400만 원/경기도 300만 원
전용면적(분양) 25.7평 초과 ~ 30.8평 이하(38 ~ 40평)
총세대수 1,906세대
대상단지 동판교-1,146세대
블록(공구) 시공사 평형별 세대수
A20-1 주공 40평형 218세대
A21-1(1) 금호건설 38평형 333세대
A27-1(2) 대림산업 38평형 129세대
서판교-1,573세대
블록(공구) 시공사 평형별 세대수
A2-2 주공 38평형 158세대
A7-2(6) 경남기업 38평형240세대, 39평형 4세대
A8-1 주공 38평형 243세대
A9-1(4) 대우건설 39평형 97세대
A9-2(4) 대우건설 38평형 145세대
A10-1(4) 대우건설 38평형 69세대
A13-1(3) 현대건설 38평형 270세대
40평형 초과 50평형 이하 (서울 1000, 인천 700, 경기 400만 원 청약예금)
(단위 : 만 원)
전용면적 25.7평 초과 산출근거
평형 44평형
분양가 58,319 평당 분양가(1,311.5만 원) 적용
실분양가
(주변시세)*90% 81,719 분양가격+채권손실액
채권손실액 23,400
금융비용 대출금 연 5년 주택금융공사 모기지론 10년 만기 금리 (연 6.3%)
1억원 630 3,150
2억원 1,260 6,300
3억원 1,890 9,450
전매가능시점시세 243,660 분당 시범단지 40평형 초과
50평형 이하 최근 5년간 가격 변동률 198.17% 적용
실투자금액 대출금 실투자금액 실분양가 - 대출금
없음 81,719
1억원 71,719
2억원 61,719
3억원 51,719
순수익 대출금 순수익 전매가능시점시세 - 실분양가 - 금융 비용
없음 161,942
1억원 158,792
2억원 155,642
3억원 152,492
투자수익률 대출금 수익률 순수익/실투자금액
없음 198%
1억원 221%
2억원 252%
3억원 295%
나에게 맞는 청약 가능 단지
전용면적 30.8평 초과~40.8평 이하 평형에 청약하시고자 하는분
청약 가능 통장 청약예금
서울 1,000만 원/인천 700만 원/경기도 400만 원
전용면적(분양) 30.8평 초과 ~ 40.8평 이하(41 ~ 48평)
총세대수 2,719세대(민간임대 397세대 포함)
대상단지 동판교-1,146세대
블록(공구) 시공사 평형별 세대수
A19-1 동양생명
(민간임대) 41평형 396세대,48평형 1세대
A20-1 주공 47평형 30세대
A21-1(1) 금호건설 43평형 500세대
A27-1(2) 대림산업 44평형 219세대
서판교-1,573세대
블록(공구) 시공사 평형별 세대수
A2-2 주공 45평형 92세대
A7-2(6) 경남기업 44평형232세대, 47평형 4세대
A8-1 주공 45평형 150세대
A9-1(4) 대우건설 44평형 83세대, 45평형 29세대
A9-2(4) 대우건설 44평형 179세대
A10-1(4) 대우건설 43평형 129세대
A13-1(3) 현대건설 43평형 157세대, 44평형 164세대
B2-1(3) 현대건설(연립) 45평형 138세대
B3-1 주공(연립) 46평형 71세대,47평형 24세대,48평형 16세대
B4-1(4) 대우건설(연립) 47평형 21세대
B6-1 주공(연립) 48평형 84세대
50평형 초과 (서울 1,500, 인천1,000, 경기 500만 원 청약예금)
(단위 : 만 원)
전용면적 25.7평 초과 산출근거
평형 57평형
분양가 81,000 평당 분양가(1,416.8만 원) 적용
실분양가
(주변시세*90%) 103,722 분양가격+채권손실액
채권손실액 22,722
금융비용 대출금 연 5년 주택금융공사 모기지론 10년 만기 금리 (연 6.3%)
1억원 630 3,150
2억원 1,260 6,300
3억원 1,890 9,450
전매가능시점시세 291,947 분당 시범단지 50평형 초과
최근 5년간 가격 변동률 181.47% 적용
실투자금액 대출금 실투자금액 실분양가 - 대출금
없음 103,722
1억원 93,722
2억원 83,722
3억원 73,722
순수익 대출금 순수익 전매가능시점시세 - 실분양가 - 금융비용
없음 188,225
1억원 185,075
2억원 181,925
3억원 178,775
투자수익률 대출금 수익률 순수익/실투자금액
없음 181%
1억원 197%
2억원 217%
3억원 242%
나에게 맞는 청약 가능 단지
전용면적 40.8평 초과 평형에 청약하시고자 하는분
청약 가능 통장 청약예금
서울 1,500만 원/인천 1,000만 원/경기도 500만 원
전용면적(분양) 40.8평 초과(53 ~76평)
총세대수 390세대
대상단지 동판교-17세대
블록(공구) 시공사 평형별 세대수
A21-1(1) 금호건설 57평형(복) 11세대,69평형 6세대
서판교-373세대
블록(공구) 시공사 평형별 세대수
A2-2 주공 58평형 1세대,61평형 3세대
A7-2(6) 경남기업 57평형 5세대, 58평형 3세대,70평형 4세대
A8-1 주공 57평형 3세대,58평형 3세대,61평형 3세대
A9-1(4) 대우건설 57평형 3세대, 69평형 2세대
A9-2(4) 대우건설 57평형 1세대,58평형 2세대,69평형 2세대
A10-1(4) 대우건설 56평형 4세대
A13-1(3) 현대건설 56평형 10세대, 67평형 4세대
B2-1(3) 현대건설(연립) 54평형 110세대
B3-1 주공(연립) 53평형 32세대,55평형 13세대,56평형 14세대
B4-1(4) 대우건설(연립) 56평형 27세대
B6-1 주공(연립) 55평형 66세대,56평형18세대,76평형 38세대
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등록일 2008/01/23 | 조회 2650 
