■ 17대 마지막 국회 일정이 될 2월 임시국회가 오늘 28일부터 한달간의 일정으로 시작된다. 새 정부의 출범을 앞두고 정치적인 문제가 가장 큰 쟁점이 되겠지만 각종 민생 법안 중 다수 양당의 정책위원장이 합의한 양도세 완화 법안 통과가 예상되고 있어 구체적인 완화 폭과 시행 방법에 많은 관심이 집중되고 있는 상황이다.
■ 재건축 단지들의 경우 대선을 중심으로 저가매물 소진 및 호가 상승이 두드러진 상황이였다. 특히 재건축1번지라 일컬어지는 개포주공을 비롯한 잠실 5단지 등도 두드러진 호가 강세 모습이 신년에 들어와서도 지속되고 있는 상황으로 보인다. 다만, 새 정부의 부동산 규제 완화에 대한 기대감에 매물회수에 나선 대기 매도자들과 달리 ‘선 안정 후 규제완화’ 라는 기조를 앞세우는 새 정부의 방침에 대기 매수자들의 경우에는 관망세의 모습을 유지하고 있는 상황으로 판단된다. 더욱이 새 정부가 부동산과 관련한 각종 완화정책을 시장에 따라 탄력적으로 대응 한다는 인식이 더욱 퍼지면서 매도자 및 매수자 모두 향후 시장 변화에 대한 불확실성에 다소 관망세가 우세한 모습을 보이고 있는 상황으로 전반적인 시장 상황은 강보합세를 형성하고 있는 모습이다.
■ 최근 미국발 경기 침체에 대한 부담감에 주식시장이 크게 흔들리는 모습이다. 주가의 모습이 향후 경기 동향을 선행하여 대변하는 중요한 지수가 되나 최근 주식시장의 모습을 통해 자금 흐름의 큰 변화가 예상되는 부분이다. 1년 여 기간동안 주식시장으로 내몰리던 자금들이 어느 정도 이탈하여 부동산 시장으로의 유입이 이루어지고 주식시장으로의 편중된 자금흐름에 치솟던 금리도 어느 정도 하향 안정세의 모습을 보일 것으로 판단된다. 금년에 들어와서 부동산시장에 영향을 줄 가장 큰 변수는 정치적인 요소임을 부인할 수 없는 상황에서 바로 코앞에 2월 임시국회를 마지막으로 하여 4월 총선에 전력할 수 밖에 없는 정치권의 모습 속에서 어느 정도 가시적인 부동산 관련 완화 방안들이 쏟아져 나올 것으로 판단된다. 특히, 이번 2월 임시국회는 단순한 임시국회 라기 보다는 총선을 겨냥하여 민생문제에 대한 가시적인 해결 방안을 내놓을 것이 매우 높아 보인다. 이에 따라 부동산 시장 전체도 봄철 이사철과 맞물려 구정이후 더욱더 강보합세 이상을 유지 할 것으로 판단된다.
■ 둔촌주공의 경우 1월말로 향해 가는 현재 시점에서 볼 때 작년 12월에 비하면 거래량은 다소 줄어든 모습이나 저가 매물 위주의 꾸준한 거래가 이루어지고 있는 상황이다. 다소 거래가 줄어든 요인은 무엇보다도 부동산 관련 각종 세금 및 규제 완화를 기대하는 소유자들이 호가 올리기 및 매물 회수에 나서는 상황에서 거래 가능한 매물 부족이 하나의 중요한 요인이기도 하며, 대기 매수자들의 경우 새 정부의 ‘선 안정 후 완화’ 라는 기조에 기대를 걸고 시장을 좀더 관망하고자 하는 의도도 한 요인으로 작용하고 있는 상황이다. 또한 지속되고 있는 대출규제와 다른 지역에서의 거래 침체가 갈아타려고 준비하는 매수자들에게 큰 장애로 작용하고 있는 상황으로 보인다.
■ 1월에 거래된 사례를 통해 볼 때 거래량의 30% 이상이 단지 내 작은 평형에서 큰 평형으로 갈아타는 매수자들의 움직임이 가장 크게 눈에 보였다. 항상 상승 초기 시장 모습이 내부에서 내부로 움직이는 매수자들이 먼저 움직였다는 과거 경험을 통해 볼 때 큰 평형으로 갈아타기 좋은 시점으로 판단된다. 전반적인 거래 가능한 매물량은 극히 한정되어 있으나 양도세 완화와 관련 없이 시장에 나온 매물의 경우 아직 다소 낮은 호가를 형성하고 있다는 측면에서 준비된 대기 매수자들의 경우에는 좀더 적극적인 매수 결단이 필요해 보인다.
■ 금년 내 매수 적기는 여러 부분으로 나누어 생각할 수 있으나 1월 28일부터 시작되는 2월 임시국회에서 구체적인 조세부분 완화 부분이 구체화 되기 전에 매수 전략이 필요해 보인다. 즉 단기적으론 구정 전에 시장에 나와있는 저가 매물에 대하여는 적극적인 공략이 필요해 보인다. 2월 임시국회 이후로 매도 계획을 가지고 있는 소유자들의 경우에 양도세 완화가 구체적으로 시행 되야 시장에 매물로 내놓을 것이기에 당분간 소수 매물 외엔 시장의 매물 부족 현상은 더욱 커져 만 갈 것으로 판단된다.
■ 역으로 양도세 완화이후에 매물이 큰 폭으로 증가할 것인가의 문제이다. 결론적으로 일부 대기 매수자들이 생각하는 것처럼 양도세 완화이후 시장 매물은 큰 폭의 증가는 기대하기 어려울 것이라는 분위기가 중론이다. 그 이유는 양도세 완화 폭에 따라 결정되겠지만 양도세 완화는 소유자들로 하여금 매도 시기 선택의 폭을 넓혀 주겠지만 저가에 매도에 나서기 보다는 이제 좀더 많은 시세 차익을 누리면서 매도에 나설 것으로 보이기 때문이다. 그러? 반증으로 현재 둔촌주공에서 저가에 거래되는 일부 매물들의 경우에는 철저히 개인적인 사정에 의하거나 큰 평형으로 갈아타려는 매물들에 한정되어 있는 상황이다.
■ 단기적으로 매도를 해야 하는 경우 대기 매수자들의 움직임이 아직은 조심스러운 상황임을 감안하여 과도한 호가 올리기 보다는 시장 상황에 맞는 매수가격 설정에 나서야 될 것으로 판단되며, 장기적으로 여유가 있는 매도자들의 경우에는 2월 임시국회 이후의 시장 분위기를 통해 향후 부동산시장을 예측할 수 있는 좋은 사례가 될 것이기에 좀더 2월 임시국회를 지켜봐야 할 것으로 판단되나 보유세 부과 기준일인 6월 1일 이전에 좋은 매도 타이밍이 2번 이상 있을 것으로 보이기에 신뢰할 만한 단골 중개업소와의 긴밀한 정보교환과 교류가 어느 때 보다도 중요할 것으로 판단된다.
■ 대기 매도자나 대기 매수자 모두에게 참으로 어려운 시간임은 분명해 보인다. 그러나 분명한 것은 매수자보다는 매도자들에게 있어서 선택의 폭이 더욱 넓어진다는 것은 분명해 보인다. 그러기에 대기 매수자들의 경우 항상 준비는 철저히 하되 그 선택의 시기에 있어서는 과감한 결단이 필요한 것이다.
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등록일 2008/01/28 | 조회 1363 
