강동구 천호ㆍ성내 재정비 촉진지구는 지하철 5호선 천호역 일대 노후 상업지역을 재정비하는 `역세권 개발형` 뉴타운이다.
서울시가 3차 뉴타운(14곳) 가운데 역세권 개발형으로 지정한 3곳 중 유일하게 개발계획안이 확정돼 주택이 내년에 분양되는 등 사업속도가 비교적 빠르다.
이곳은 개발면적이 27만7100㎡로 작지만,북쪽으로 도로 하나를 사이에 두고 인접해 있는 41만2000㎡ 규모의 천호뉴타운과 연계 개발로 시너지효과가 기대된다.
천호ㆍ성내지구가 도시재정비촉진특별법을 토대로 개발되는 반면 천호뉴타운은 서울시 조례를 기초로 뉴타운으로 개발된다는 점에서 차이가 있다.
강동구는 천호ㆍ성내지구는 상업ㆍ업무 중심으로,천호뉴타운은 주거 중심으로 각각 개발할 계획이다.천호ㆍ성내지구의 상업지역 면적은 18만9264㎡로 전체의 68.2%에 달하는 반면 천호뉴타운은 1만2750㎡(3.1%)에 불과하기 때문이다.
강동구는 이들 지구를 연계 개발해 현재 재래시장,노후건물 등이 어우러져 있는 천호역 일대를 2015년까지 고층 주상복합과 오피스건물이 어우러진 `빌딩숲`으로 탈바꿈시킨다는 구상이다.
천호ㆍ성내지구는 2005년 12월 3차 뉴타운에 포함된 이후 2006년 10월 재정비촉진지구로 지정돼 재정비촉진특별법에 의해 개발되기 때문에 주택 밀도가 일반 재개발지구보다 낮아도 재개발이 가능해지는 등의 인센티브를 적용받는다.
반면 천호뉴타운은 2003년 11월 2차 뉴타운으로 선정됐으나 재정비촉진지구로 지정되지 않아 서울시가 자체 조례로 추진하고 있다.
강동구는 천호ㆍ성내지구 사업에 대한 주민공청회를 마쳐 이르면 이달 말 서울시에 개발계획승인을 신청할 계획이다.
강동구 관계자는 "이르면 올 4월에 개발계획승인을 받아 내년부터 주택을 분양할 수 있을 것"이라고 말했다.사업완료 목표시기는 2015년이다.
천호뉴타운은 이미 2005년 4월 서울시의 개발계획을 승인받았다.사업완료 목표시기는 2012년으로,현재는 구역별로 조합 설립이 추진되고 있는 중이다.
주거지역이 모두 재건축 방식으로 개발돼 현재의 재건축 후분양제를 적용받을 경우 분양은 2011년께야 가능할 것으로 전망된다.
천호ㆍ성내지구는 촉진구역 5개와 존치정비구역 12개로 나뉘어 개발된다.
천호대로변에 위치한 촉진 1구역은 고층 오피스빌딩이 밀집한 뉴타운의 랜드마크로 조성된다.다른 구역이 110~140m의 건물높이 제한을 받는 데 비해 이곳은 160m까지 가능하다.
특히 대기업 본사가 건물 지상부 면적의 20% 이상을 업무시설로 사용하면 200m(50층)까지 높일 수 있다.
천호역과 인접한 촉진 5구역은 기존 현대백화점에다 각종 상업시설이 추가로 건립돼 뉴타운의 중심상업지역으로 육성된다.촉진4구역에는 주상복합 건물이 들어서 상업 및 주거기능을 담당한다.
3년 후부터 촉진구역으로 지정받아 개발이 가능해지는 존치정비구역 가운데서는 7구역에 호텔과 오피스빌딩이 들어서며 11구역에 디지털콘텐츠 기업들을 위한 업무단지가 건립된다.
이와 함께 뉴타운을 남북으로 관통하는 로데오거리가 조성돼 각종 유흥시설이 들어서게 된다.
주택은 임대주택 110가구를 포함,총 972가구가 새로 지어져 현재 2549가구가 3521가구로 늘어나게 된다.인구는 5970명에서 9300명으로 증가할 것으로 예상된다.
또 천호뉴타운은 계획정비구역 10개로 나뉘어 개발된다.천호ㆍ성내지구와 인접한 1구역은 기존 집창촌,재래시장 일대에 주상복합이 대거 들어서 로데오거리와 연계된 상업지역으로 조성된다.나머지 2~10구역은 아파트 단지로 조성된다.
대부분 1 대 1 재건축이어서 가구 수는 기존 6400가구에서 6401가구로 거의 변동이 없다.이에 따라 계획인구도 1만6000명으로 현재(1만5908명)와 크게 달라지지 않는다.
천호ㆍ성내지구는 상업지역과 준주거지역이어서 주거지역이 대부분인 천호뉴타운보다 땅값이 비싼 편이다.
또 재정비촉진지구여서 20㎡(6평) 이상 지분(토지)을 매입하려면 기존 주택을 팔고 3년 이상 실거주를 해야 하기 때문에 매수세는 거의 없다.
현지 중개업계에 따르면 지분 20㎡ 미만 다세대ㆍ다가구는 3.3㎡(1평)당 5000만원 이상을 호가하고 20~33㎡도 4000만원,33㎡ 이상은 2500만~4000만원 수준이다.
상가는 3.3㎡ 당 5000만~6000만원 수준이고 로데오거리변에서는 3.3㎡ 당 1억원 이상에도 매물이 나오고 있다.
천호뉴타운은 조례뉴타운이기 때문에 180㎡(54.5평) 이상의 토지를 거래할 때만 허가를 받으면 된다.그러나 부동산 시장이 활황이던 2006년 말 대부분 손바뀜이 이뤄져 지난해부터는 거래가 거의 없다는 것이 현지 중개업계의 설명이다.
이곳 K부동산 관계자는 "천호ㆍ성내지구와 천호뉴타운 전체적으로 매매가 한 달에 5건도 안 된다"고 말했다.현재 매매가는 다세대ㆍ다가구 지 분 33㎡ 이하가 3800만~4000만원,33㎡ 초과가 2000만~3800만원 수준이다.
임도원 기자 van7691@hankyung.com
-님의 다른글보기
등록일 2008/02/01 | 조회 1518 
