저와 조금 다른 생각을 가지고 계시는군요.
전세가가 매매가에 선행한다는 것은 매매가 대비 전세가 비율이 높은 경우에는 대체적으로 맞는 경우가 많지만, 낮을 경우에는 상관관계가 없는 경우가 많습니다.
매매가는 주로 부동산의 현재가치보다 ‘미래가치’를 반영하고, 전세가는 ‘현재가치(거주의 편의성)’를 반영합니다. 그래서 향후 새 아파트가 될 재건축 아파트나, 전철이나 신도시 등 개발 호재가 있는 지역의 아파트 가격은 상승하는 것입니다.
반면에 전세가는 현재 학군이나 대중교통, 수리 여부, 평면 등이 가격에 반영되지만 향후 가치는 거의 반영이 되지 않습니다. 이런 이유로 실제 풍동지구 새아파트나 신도시 블루칩 40평형대나 전세가는 비슷합니다.
현재 일산신도시의 매매가 대비 전세가가 낮은 이유는,
(1)교통 불편 : 경의선이 복선화 되고 제2자유로 등이 들어서면 나아질 전망입니다.
(2)주변 지역 개발 : 신도시 중하층 단지 주민 이들 지역으로 이주
등을 들 수 있습니다.
일산신도시 주변 지역 개발 등으로 인해 일산 블루칩 단지들의 가격에
-----------------------------------------------------------------
는 호재로 작용될 가능성이 높습니다. 왜냐하면 일산신도시 내에는
--------------------------------------------------------------
신도시 개발 이후 단 1채도 신규 아파트 공급이 없었기 때문입니다.
--------------------------------------------------------------
따라서 송포동 일대 신도시가 개발되지 않는 이상-한강 조망되는-현재 일산신도시만한 곳이 주변 지역에 없기 때문에, 주변 지역 개발이 아무리 되더라도 일산 블루칩 단지로 들어올 대기 수요가 많아진다고 보면 정확할 것입니다. 소위 '중심지 이론'이라고 하지요.
2020년 경이 되면 고양시와 파주시 인구만-김포시 60~70만 빼고도- 약 200만 명에 달할 전망입니다. 현재 약 120만 명에서 60~70%가 늘어날 것입니다. 그러면 부자도 그만큼 늘고, 고급 주택 수요도 늘겠지요.
참고로 강선우성 57평 전세가는 35,000만 원 이상입니다. 강촌우방 68평은 약간 낮은 수준이고요. 문촌삼익, 강선 금호/한양 등 60평형대 후반 평형대도 전세가는 큰 차이가 없는 것으로 알고 있습니다.
32평형대 블루칩 단지와 중상급 단지 전세가가 5~10% 내외 정도 차이나듯이..
현재 강선우성이 50평형대임에도 60평형대 후반인 다른 블루칩 단지들보다 가격이 더 비싼 건 현재 가치도 높지만(호수공원과 노래하는 분수대 조망), 지금 개발이 한창 진행 중인 한류우드~킨텍스 라인으로 이어지는 대규모 개발의 수혜를 가장 높게 받을 것으로 전망이 되기 때문에 비싼 것입니다.(리모델링 기대감은 제외)
-님의 다른글보기
등록일 2008/02/04 | 조회 2098 
