-(tan*a*4)
한미간 부동산 경기 싸이클과 프라임 모기지 사태에 비추어본 한국 주택시장의 전망
2006년 6월경을 정점으로 미국 경제에 회오리 바람을 몰고 오며 경기침체의 어두운 그림자를 드리운 프라임 모기지 부실사태로 인하여 미국의 주택시장은 하루하루 늘어나는 Foreclosure(차압)건수와 매물이 쌓여가는 실정이지요
이같은 사태가 발발하게된 배경에는 미국경제가 안고있는 근본적인 쌍둥이 적자(재정적자+ 교역적자)의 구조적 문제가 있는 상태에서 원자재 가격이 등귀하고 전임 FRB의장이었던 그린스펀의 경제정책 실패에 원인을 찾는 학자들이 많은데 이점에 대하여 저도 일정부분 동감하는 입장입니다 그린스펀은 지나친 저금리와 통화팽창 정책으로 미국의 근원적 경제의 문제를 도외시하고 주택가격의 거품을 일으켰다는 비난을 면치 못하고 있습니다
신임 FRB의장인 버냉키는 몇일전 의회에서의 미경제에 대한 발언에서 지금 미국은 부동산가격 하락에 따른 신용불안의 문제가 매우 심각하다는 내용의 발언과 함께 3%대로 내려앉은 미국 금리를 추가로 인하할 의사가 있음을 암시한 발언을 한 바 있습니다
미국경제가 당면한 딜레마는 프라임 모기지 사태로 인한 경기불황에 대처하기 위해 금리인하를 추가적으로 단행하지 않을수 없는 고민과 인플레이션하에서의 금리인하가 가져올 통제불능 사이의 갈등과 통화팽창 및 미국경제의 경쟁력 약화에 따른 달러화 약세로 초래될지도 모르는 앤캐리 트레이드 사태등 갖가지 갈등으로 인한 문제가 아닌가 싶은데요
개인적 전망으로는 미국경제가 당면한 프라임 모기지 사태가 워낙 중차대한 문제이므로 최근 버냉키 FRB의장의 발언에서 나온 암시에서 보듯이 추가적 금리인하의 단행은 불가피한 실정이 아닐까 하는 생각입니다
프라임 모기지 저당권을 담보로한 각종 파생 금융상품으로 인하여 이들 관련 금융기관의 부실규모가 4000억불에 달할 것이라는 G7 독일측 대표의 발언과 함께 그 규모가 심지어 1조 달러에 육박할 것임을 경고한 관련분야 전문가들의 지적이 쏟아지고 있는 상황입니다
미국의 과거 주택경기 싸이클을 보면 그간 1990년대 후반부터 본격적으로 상승기를 이어온 10년간의 활황기가 2006년 중반이후 쇠퇴국면으로 접어든 것이 확실시되며 이는 각종 신규주택의 판매량과 기존주택 가격하락에서 나타나고 있습니다
이같은 하락기는 과거의 통계를 보면 약 4년간의 하락기를 보여왔으며 금융불안에 의해 촉발된 하락기는 보다 가파른 하락의 파장을 보여왔는데 최대한 긍정적으로 보더라도 2009년도 중반기 이전에는 회복국면으로 돌아설 것으로 보여지지는 않습니다
이러한 주장의 배경에는 메릴린치와 모건스탠리등 굴지의 미국 증권사들의 최근 리포트에 이미 미국주택시장이 추가 30%의 가격하락을 경험하게될 것으로 주장하고 있는 점과 그 기간이 최소한 2010년 이전에는 상승기 회복이 가능하지 않을 것이라고 예측했던 보도등에서 살펴볼수 있습니다
또한 조지 소로스,워렌버핏등 실물경제의 권위자들도 미국이 당면한 부실 모기지 사태로 인한 본격적인 주택경기 쇄락기가 진행중이라는 점에 대하여 공통적 견해를 가지고 있습니다
다만 한국의 주택경기 싸이클에 대하여는 예일대 경제학 교수이며 실물경제의 세계적 석학인 쉴러교수의 발언에 비추어 볼때 거품 진입기가 미국보다 후행했던 한국에 입장에서는 다소 침체기 진입이 늦어질수 있다는 주장을 한 바 있으며 미국의 주택가격에 대한 근저당 대출율이 80%에 달하는데 비해 한국은 약 30%정도라는 점에서 미국과 같은 급격한 신용경색 국면이 오리라고는 보지 않으며
한국시장과 미국시장의 주택경기 싸이클간 약 3년의 갭이 있어왔던 점과 최근 신정부의 규제완화와 건설부문 지원책등 친시장적 정책방향을 고려할때 2009년도 중반까지는 완만한 상승기가 이어질 것이라는 개인적 전망을 해보는 바이며
물론 한국의 교역대상국중 미국의 비중이 과거보다 낮아진 상황이지만 중국등 전세계 경제에 미칠 미국경제의 파급효과와 중국과 동남아 시장을 통한 한국의 대미 중개무역의 비중을 고려할때 미국의 주택시장 사이클에 후행하는 한국 부동산 시장도 결국 미국경제의 침체로 부터 자유롭지 못하며 2009년 중반 무렵을 정점으로 하락기로 접어들 것으로 예상해 봅니다
-님의 다른글보기
등록일 2008/02/17 | 조회 1667 
