입지의 가치인 토지비가 불변이더라도..
원재자인 건축자재 가격 상승으로 인하여 건축비 상승...
물가상승률 감안한 마진 상승...
어차피 적정이윤이야 토지비+건축비에 일정 비율 곱하여 산출...
이론적인 이야기는 그렇고...
건설업체가 토지를 오래전에 취득한 경우...
지가 상승률 만큼 토지비에서 이익 실현...
건축비에 속하는 건축자재 가격은 현재가치로 산출하므로...
비용 측면에서 접근하여 분양가에 산정...
적정 마진은 토지 평가액에 건축비용을 더하여 마진율 산출..
결국 건축비는 떨어질 수 없고...
건설회사가 프로젝트 회사도 아니고...
일용직으로 모든 종업원을 고용하지 않는다면...
매달 월급주고 회사 운영하기 위한 수익을 내야하므로..
분양가격이 떨어질리가 없겠죠...
단순히 땅값과 건설자재가격으로 분양가를 산출하는 것이 아니라..
건설회사가 영속기업으로서
종업원 월급(매년 상승)도 주고...
건축비에서 손해안보고(원자재 상승률 감안)...
지가 상승률 만큼 이익을 봐야
안망하고 굴러간다는 이야기에요...
최소한 집값은 물가상승률 이상으로 올라가죠..
물가상승률은 지가상승률 + 건축자재비 + 인건비 상승률 정도로 보면 되겠죠..
지가상승률과 원자재 상승률, 인건비 상승률이
통계청에서 발표하는 평균 물가상승률보다 높으니...
땅값과 건축비와 인건비, 건축회사 판매관리비, 적정이윤의 합계는
평균 물가상승률을 훨씬 상회할 수 밖에 없으므로...
결국 집값은 상승한다는 거죠...
이건 원가 측면의 이야기고...
현재 공급과잉의 주택...시장측면에서의 이야기는...
집값의 하락을 유도할 수 있으나...
현재의 분양가보다 낮게 주택공급이 일어날 경우..
사업성 측면에서 악화를 우려할 건설회사가...
과연 추가적인 주택공급을 할까요?
결국 사업안하는게 이익일텐데...
조만간 미분양 거의 다 사라지고...
집값은 안정세를 넘어 다시금 상승세로 갈 확률이 큽니다..
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등록일 2008/02/19 | 조회 2093 
