강북과 소형의 상승은 실수요자의 반란
버블세븐 퇴조냐,신트렌드의 등장이냐
2008-02-19 [중앙일보조인스랜드]
홍현진
시황분석
前 LG전자 부동산기획팀
부동산칼럼리스트
20005~2006년의 버블세븐의 상승으로 인한 세금 및 대출규제 등 강력한 각종 정부정책의 여파로 시장에 새로운 트렌드가 등장하게 되었는데, 그것은 소위 부동산 침체기라고 하는 2007년 이후부터 지금까지 서울 강북권과 수도권 외곽 소외지역의 지속적인 상승과 소형평형의 상승이라는 것이다.
사실상 2007년 상반기까지 이러한 현상은 버블세븐의 상승과의 갭줄이기 차원에서의 틈새상승으로 보는 견해가 많았지만 그 이후에서도 그 상승추세가 꺽이지 않고 인기몰이를 하는 것을 보면 이러한 현상은 새로운 트렌드가 될 소지가 다분히 있다는 생각이기에 그러한 트렌드가 나타난 배경과 그에 대한 대응방안을 피력하고자 한다.
버블세븐의 트렌드
버블세븐의 트렌드는 중대형의 상승과 강남을 축으로한 경부라인의 상승으로 압축할 수 있다.
중대형의 급상승은 2003년 이후부터라고 볼 수 있으며, 그 이전에는 소형평형과의 평당가격의 차이는 극히 미미하였으며, 2003년 이후부터 서서히 중대형이 중소형과의 가격격차를 벌이며 시장의 주도주로 대두되었다. 이러한 중대형의 급상승의 배경에는 두가지 이유가 있었다고 볼 수 있다.
하나는 중소형에서 중대형으로 갈아타려는 수요의 창출인데. 2000년대 들어 전세계적인 저금리로 인해 부동자금이 급격히 증가하면서 재산증식의 욕구가 늘어나고 또 보다 여유로운 삶을 찾아나서는 사람들이 늘어나면서 주택구매력이 중대형으로 집중되어 갔다. 여기에 중소형 의무규정이 유명무실화되면서 건설회사마다 돈이되는 중대형 공급에 치중할 수 있었고 그에따라 중대형에 대한 가치를 중점적으로 마케팅하게된 것도 중대형 수요를 급격히 창출하게된 것이다.
또 하나는 정부의 강남재건축 규제강화 등 공급억제정책으로 인한 중대형의 희소성을 들 수 있는데, 중대형의 수요가 급격히 창출되는 시점에서 정부는 중대형 공급에 대한 의지를 역설해도 중대형 상승의 대세를 막기에 역부족이었을텐데 오히려 공급조차 막는 최악의 수를 둠으로써 중대형에 대한 투기심리까지 불을 지핀 결과를 초래하게된 것이다.
이러한 버블세븐의 트렌드로 인해 경부축 중대형은 단기간에 2배. 3배의 상승을 거듭하면서 거품논란까지 초래하였는데 2005년의 판교분양은 그러한 트렌드를 확산시키는데 기름을 붓는 역할을 하였고, 그러한 영향력은 2006년말까지 이어졌었다.
이때 나온 것이 정부의 고강도의 정책이었는데 이미 2005년 8.31 대책으로 강화된 세금강화 정책에 더하여 대출에 대한 규제를 강화하면서 그 열기는 급격히 식어내려갔다. 여기에 정부가 수요억제에서 공급강화로 일부 방향을 선회하고 분양가상한제 등 청약제도를 새롭게 시행하면서 시장에 버블세븐 트렌드는 2007년을 암흑의 시대로 보내게 되었으며, 이러한 암흑의 시대를 틈타 주택 상승 소외의 대명사였던 강북(수도권 비인기지역)과 소형이 2007년 주택시장 상승의 명백을 이어가며 꺼져가는 불씨를 지켰고 2008년에 들어서도 이러한 추세는 지속되고 있는 것이다.
새로운 트렌드의 배경
2007년 상반기까지만 해도 이러한 새로운 트렌드는 다르게 해석되었다. 그것은 으례히 상승기 이후에 나타나는 소강상테에서 일어나는 기존 상승 주도주와의 가격갭을 줄이려는 움직임으로 보는 견해이다. 이러한 견해를 갖는 밑바탕에는 버블세븐 트렌드가 시장을 주도할 것이라는 확신이 있다. 즉, 이러한 소외지역과 소외평형의 상승은 단순히 틈새상승의 기능을 마치면 그 효력을 다하게 될 것이며, 다시 버블세븐 트렌드가 시장을 주도할 것이라는 것이다. 아직도 대부분의 전문가들과 시장참여자들은 이러한 확신에 변함없는 지지를 해주고 있다.
여전히 그들 눈에는 강남이 강북보다 경부축이 수도권 다른 축보다 중대형이 소형보다 우월하다는 생각에 변함이 없다. 그 생각은 단순하게 들여다 보면 분명이 옳은 생각이고 쉽게 변할 수 없는 것이기도 하다. 그러나 버블세븐 트렌드를 지지하는 사람들이 가장 중요시여기는 투자수익률면에서 되새겨보면 이제 위의 우월성은 뒤집어질 수 있는 것임을 2007년의 시장이 보여준 것이다.
투자수익률이 높으려면 가장 우선시 되는 조건은 수익구조가 좋던지 진입비용이 저렴해야 하는 것인데, 수익구조면에서는 버블세븐 트렌드는 이미 6억 이상의 고가주택에 대한 세금강화로 상당부분 치명타를 받고 있으며, 저렴한 진입비용에 있어서도 버블세븐은 거품이 논해지고 있는 상황이지만 강북과 소형은 저렴한 조건을 아직도 유지하고 있다는 것이다. 여기서 문제는 예전에도 강북과 소형은 이러한 조건을 유지하고 있었지만 인기가 없었다는 것이다. 그럼 지금에 와서 강북과 소형이 동일한 조건에서 인기가 상승한 이유는 무엇일까?
강북의 인기의 중심에는 재개발이 있다. 강남이 재건축의 동력을 가지고 폭등한 것처럼 이제 강북은 재개발의 강력한 동력을 가지고 꿈틀대고 있는 것이다. 이미 강북 재개발의 대표인 용산의 놀랄만한 급신장은 예전의 관념으로는 생각조차 할 수 없는 것이었다. 이러한 성공표준이 더욱 더 강북의 재개발 기대감과 가능성을 담보하고 있는 것이다. 여기에 금상첨화격으로 강북 재개발을 강력히 추진하겠다는 이명박 당선인이 신정부를 출범하려고 대기하고 있으니 강북의 인기는 식어갈 줄 모르는 것이다.
소형의 인기의 중심에는 인구구조의 변화에 따른 희소성에 있다. 고령화사회와 이혼의 증가 그리고 독신자의 증가에 따른 1인가구의 급격한 증가에 대한 통계와 전망들이 속속 사회적 문제로 대두되면서 소형에 대한 수요증가의 인식이 시장에 팽배하게 된 것이다. 여기에 2000년 대량공급의 시대에 분양자율화 정책에 따라 소형이 극히 미미하게 공급됨으로써 서서히 그 희소성이 시장에 대두되게 된 것이다.
새로운 트렌드의 견인차 실수요자
여기에 더 중요한 것은 위의 두가지 배경을 견인한 세력의 등장이다. 그것은 시장이 이제 더 이상 주택에 대한 투자적 마인드만 가지고 있는 사람들이 주력이 아님을 보여주는 것임을 시사해주는 것이기도 하다.
투자적 마인드를 가진 일반 사람들의 선택기준은 미래의 장기적 가치보다는 단기간의 호재와 이미 검증된 입지를 선호하는 데 있다. 물론 진정한 투자자라면 미래의 가치를 내다보며 다소 위험을 안고서라도 수익률을 높이 낼 수 있는 투자를 하겠지만 실제 그러한 사람들은 극히 일부분이고 대부분의 사람들은 이미 검증된 길을 가는 것이다.
그러하기에 버블세븐 트렌드에 모두가 매달릴 수밖에 없는 것이었고, 그러다 보니 그 트렌드에 묻혀 막차를 탄 사람들은 결국에는 2007년부터 혹독한 시련기를 보내고 있는 것이다.
이러한 시련기는 실수요자들에게 주택시장을 보는 눈을 전환시키고 있다. 이제 주택시장을 투자적 마인드로만 보기에는 여러가지 제약이 많이 있다는 것도 깨달아가고 있고, 주택시장의 불패론도 그 신뢰를 잃어가고 있는 마당에 현명한 주택구매자들이 등장하고 있는 것이다.
그들은 더 이상 다주택자도 아니고 주택을 통한 재산증식에 목맨 사람들도 아니다. 지금 강북이나 소형을 매수하는 사람들의 주류는 주택을 주택으로서의 권리를 누리며 살고 싶어하는 실수요자들인 것이다.
그들이 지금껏 망설였던 것은 내가 거주해야 하는 곳도 아닌데 꼭 돈이 된다고 하는 버블세븐주택을 사야되는 것인가? 돈도 안되는데 꼭 돈이되야 하는 중대형만 사야되는 것 아닌가 하고 의구심을 가졌던 것인데, 이제 그들에게 내가 살고 싶은 곳(강북)에 내 능력으로 사고 싶은 주택(소형)을 의구심을 가지지 않고 살 수 있는 기회를 위의 두가지 배경이 제공해준 것이다.
강북을 매수하는 사람들은 향후 재개발을 통한 미래가치를 중점으로 두며 현재의 불편을 감수할 수 있는 사람들이다. 현재 가치가 비록 불투명해보이나 분명히 미래의 가치는 지금보다는 훨씬 나아질 수 있다는 확신을 가지고 내가 살고 싶은 곳에 내집을 마련하는 것이다.
소형을 매수하는 사람들은 현재의 자신의 능력에 맞추어 무리하지 않고 소형으로 내집을 마련하여 차근차근 평형을 넓혀가려는 소시민들이다. 이들이 이제 소형을 매수하는 것은 이제 더 이상 소형이 소외되는 평형이 아니라 그래도 내가 주거안정을 기하면서 다시 평형넓히기에 도전할 수 있는 최소한의 기회를 제공할 수 있다는 확신을 가질 수 있기 때문이다.
새로운 트렌드의 대응
트렌드는 항상 변한다. 그 변화에 막차를 타느냐 첫차를 타느냐는 상당히 어려운 선택이기도 하지만 대박과 쪽박을 가름하는 기준이 되기도 할 것이다. 2007년 한해만을 보면 분명 새로운 트렌드로 갈아탄 사람들은 웃을 수 있었고, 그렇지 못한 사람들은 오직 정권교체에만 목을 매고 있었다는 것이다. 막상 정권교체가 결정되었지만 아직 버블세븐 트렌드가 시장을 주도한다는 얘기는 듣지 못했다. 그나마 강남 재건축 아파트가 반짝 상승을 시도했을 뿐이다. 그러나 지금도 강북의 소형아파트는 매수할 물건이 없어 난리다. 매도자는 더 오를 것 같아 하루에도 수차례 호가를 올리고 매수자는 추격매수에 안달이다.
이러한 현상이 2008년에도 지속될 수 있을 것인지? 아니면 버블세븐이 화려하게 부활할지는 아무도 모른다. 다만 시장이 확정적으로 내세웠던 버블세븐 트렌드가 이젠 그 지지도가 상당부분 약화되어 가고 있다는 것은 확실하다. 그만큼 수요가 분산되고 있고 수요자가 다양해지고 있다 는 것이다.
다른 것은 몰라도 이제 시장의 주도주는 없다는 것이다. 수도권에서만은 과거처럼 강남이 주도주가 되기에는 시장의 볼륨이 너무 커졌다. 이제 시장이 상승랠리를 하거나 하락을 할 때에도 동시다발적으로 이루어질 것이다. 이제 강남이 가격의 표준이 되지도 못할 것이다. 강남은 강남대로의 길을 가게 될 것이고, 다른 지역도 그들 나름대로의 가치를 가지고 독자적으로 움직일 것이다.
이러한 변화에 맞추어 이제 수요자들은 보다 더 철저한 실수요적인 접근으로 내집마련을 해야 할 것이다. 이제 강남축이 돈이 된다고 하여 강남축에 집을 마련하고 실거주는 강북에 하는 선택은 어리석은 선택으로 평가받을 것이다. 아직 지방은 그러한 트렌드를 극복하기에는 시일이 걸릴 듯 하지만 수도권에서는 주거만족도와 미래가치에 역점을 두고 내집마련이 이루어질 것이다.
강북상승, 소형상승의 트렌드는 분명 실수요자의 반란의 결과물이며, 그것은 시장이 이제 정상적인 움직임을 보여주고 있다는 반증이다. 이것이 하나의 트렌드가 고착화되기 위해서는 지금의 부동산 정책들이 일정기간 유지되어야 할 것이다. 아직도 그 기반은 부실하기 때문이고, 버블세븐 트렌드의 기반은 언제 터질지 모르는 화약고 같기 때문이다. 다행이 새로운 정부가 큰 틀에서는 기존 정책을 유지하고 일부 수정하겠다는 뜻을 가지고 있으니 아마도 2008년은 이러한 트렌드가 고착화될 수도 있다는 생각을 가져본다.
지금 내집마련의 기회를 엿보는 사람들은 이러한 트렌드에 민감해질 필요가 있으며, 어느정도 자신있는 사람들은 이러한 트렌드에 승선하는 것도 좋을 듯 하며, 아직 자신감이 결여된 사람들은 안전한 청약시장을 노리든지 올 한해를 관망하는 자세로 가는 것도 나쁘지 않을 것 같다.
홍현진 brisga7@naver.com
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등록일 2008/02/20 | 조회 2756 
