최근 새 정부의 재건축 규제 완화 움직임에 영향을 받아 리모델링이 위축되는 분위기를 보이고 있다. 리모델링이 재건축의 대안으로 인식되는 현실에서 당연한 현상으로 이해된다. 재건축은 재개발과 더불어 도심지역에서 신규 아파트를 추가적으로 공급할 수 있는 수단이므로 개발이익환수 장치를 마련하고, 적절한 도시환경을 유지하는 수준에서 필요한 규제완화를 통하여 활성화시킬 필요가 있다.
그러나, 노후 아파트에 대한 정책이 재건축 일변도로 가는 것은 문제가 있다. 적어도 정부의 재건축 규제 완화 정책이 모든 노후 아파트가 재건축이 가능하다는 잘못된 신호를 주는 쪽으로 작용해서는 안 될 것이다.
차제에 재건축 규제 완화 정책과 더불어 리모델링 활성화 정책도 병행해 나갈 것을 제안한다. 규제 완화를 통하여 재건축 추진이 가능한 아파트는 재건축을 유도하고, 그것이 불가능한 아파트는 적극적으로 리모델링을 유도해 나갈 필요가 있다.
이와 관련 정부는 급증하는 노후공동주택의 현실을 직시할 필요가 있다. 2008년 현재 준공된 지 20년 이상이 경과한 노후 아파트가 이미 100여만 세대를 넘어서고 있으며 이러한 추세는 해를 거듭할수록 가속될 것이다. 이들 아파트 중 상당수는 고층·고밀화되어 용적률 등의 규제 완화를 통해서도 재건축 추진이 사실상 불가능하다.
리모델링은 재건축 추진이 불가능한 노후 아파트 문제를 해결할 수 있는 유일한 대안이다. 물론 리모델링은 재건축처럼 추가적으로 주택을 공급하는 역할을 하지는 못한다. 그러나, 노후 아파트 주민의 주거환경 개선 욕구를 충족시키면서 재산가치 유지 욕구를 동시에 충족시키는 데는 매우 효과적인 수단이다. 즉, 리모델링을 통하여 주거전용면적의 확장, 노후 설비의 개선, 협소한 주차장의 추가 확보, 복리시설 확충 등의 효과를 거둘 수 있다. 또한, 아파트단지의 조경 및 외관 변경과 개선 등을 통하여 도시의 환경과 이미지 개선에도 상당한 기여를 할 수 있다. 거기에다 리모델링은 재건축에 비하여 정부가 우려하는 투기 유발 등의 부작용이 적은 장점이 있다. 아파트 리모델링은 개발이익의 발생이 불가능하여 투기의 수단이 되기 어렵기 때문이다.
새 정부는 재건축 규제완화 요구에 대한 부담을 완화한다는 차원에서도 리모델링 정책을 적극 마련해 나가야 할 것이다. 다음은 리모델링 활성화를 위하여 정부가 우선적으로 검토해야 할 제도 개선 사항들이다.
첫째, 정부는 리모델링 시 최상층의 수직 증축 범위를 보다 확대하도록 허용해야 할 것이다. 현행 「주택법시행령」은 지상층에 피로티 구조를 설치하는 경우 최상층의 수직 증축을 허용하고 있다. 이는 리모델링 아파트의 부대복리시설을 확충하고, 건물의 외관을 개선하는 데 크게 도움을 준다.
그런데, 일선 지자체에서는 명시적인 규정이 없다는 이유로 최상층 증축을 1개 층 증축으로만 국한하여 허용하는 경향을 보이고 있다. 이는 구조 보강을 전제로 한 다양한 용도 및 외관의 리모델링 추진을 가로막는 요인으로 작용한다. 별도의 세대수를 늘이지 않는다는 전제 하에서 보다 다양하고 확대된 수직 증축을 허용하는 것이야말로 리모델링 효과를 극대화하는 데 도움을 줄 것이다.
둘째, 수평 증축의 범위를 확대하고, 내력벽 철거의 허용 범위에 대해서도 보다 신축적 적용이 가능하도록 관련 제도를 개선해야 할 것이다. 현행 「주택법시행령」에서는 수평 증축에 대해 전용면적의 30% 내라는 범위 외에는 어떠한 제한도 두지 않고 있다. 그러나, 실제 일선 지자체에서는 주동의 전·후 방향으로의 수평 증축만을 허용하고 있어, 공동주택 리모델링의 새로운 발상 전환 및 활성화에 현실적 어려움이 따른다. 실제로 ㄱ자형 및 X, Y자형 구조의 형태를 가진 주동의 경우 앞, 뒤 방향으로의 일률적인 증축 시 세대간 간섭이 발생하고, 채광·환기가 곤란하여 사실상 리모델링 추진이 불가능한 경우가 발생한다.
셋째, 내력벽 철거를 통한 세대 통합을 허용할 필요가 있다. 1980년대 중반 이후 내력벽 구조로 건설된 아파트 중에는 소형 평형이 적지 않은데 이들 아파트의 경우 세대통합이 주거환경을 개선하는 바람직한 방안이 될 수 있다. 즉, 10평대의 1bay 아파트의 경우 세대내 증축방식으로는 리모델링의 실효성이 거의 없으므로, 내력벽 철거 및 세대 통합을 통해 2bay 아파트로 전환이 가능하도록 허용할 필요가 있다. 이를 위하여 벽식아파트의 경우도 구조안전진단 및 보수보강 방안 수립 후 내력벽 철거를 통한 세대통합을 허용하도록 관련 규정을 개선해야 할 것이다.
넷째, 복리시설을 포함한 단지 리모델링과 관련된 제도를 개선할 필요가 있다. 단지 리모델링의 효과성 제고를 위하여 상가 등 복리시설을 포함한 리모델링의 추진이 바람직한 경우가 있는데, 이 때 ʼn퓽？변화로 복리시설의 부분적인 변경 등이 불가피한 경우가 발생한다.
예를 들어 당초 사용승인 시 또는 도시계획시설의 일부 변경 및 신설, 주변 여건의 변화 등으로 복리시설이 도로에 면하지 않고 단지 중간에 위치한 경우가 있는데 이 경우 복리시설의 활용도가 떨어지며, 일부 공실화 및 지하상가의 무단방치로 인한 폐해가 발생되고 있다.
이런 문제점을 고려하여 단지 여건에 따라 효과적인 복리시설의 리모델링이 가능하도록 행위허가의 기준에 복리시설의 증축 및 재축이 가능토록 명문화할 필요가 있다.
다섯째, 아파트 리모델링을 활성화시키기 위해서는 규제 완화와 더불어 조세 및 금융상의 지원책을 강화할 필요가 있다. 아파트 리모델링은 건축 관련 규제의 완화만으로 활성화를 기대하기 어렵다. 사업의 내용이나 범위에 따라 차이가 나기는 하지만 리모델링은 비용이 만만찮게 드는 사업이다. 따라서 주민 입장에서는 비용 부담을 줄이고, 원활하게 자금을 조달하는 것이 현실적인 문제로 대두되는데, 아직은 이와 관련된 제도적 지원은 거의 없다고 해도 과언이 아니다.
이와 관련 리모델링 시 취득세 및 등록세를 감면해 주고, 주택담보대출비율(LTV) 제한 규제의 적용 대상에서도 제외시킬 것이 요구된다. 그리고, 국민주택기금을 통한 리모델링 대출도 활성화시켜 나가야 할 것이다.
윤영선 선임연구위원 / 한국건설산업연구원
2008-02-18 14:20:25
펌> 재건축뉴스; www.rcnews.co.kr
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등록일 2008/02/23 | 조회 1085 
