어제 별내선 라인을 따라 구리에서 의정부까지 일주를 했읍니다.
먼저 점심먹고 인창동-퇴계원-별내-의정부 국도를따라 의정부 민락지구에 도착을 했읍니다.
토요일인데도 불구하고 의정부까지 채20분이 걸리지 않더군요.
직선거리로 따지면 구리역 기준 호평수준으로 보여집니다.
의정부의 아파트 시세는 민락동,용현동 32평기준 단지에따라 다르겠지만 20000정도, 바싸다고 하는것도 30000정도로 시세가 형성되어 있더군요.
심지어 2006년산 아파트가 22000정도면 바로 구입할수 있을정도로 가격이 저렴하였습니다.
하지만 2006년말 부동산 대세 상승기에 의정부를 찿았을때는 19000이면 살수 있는 아파트들이 대부분 1억이상씩 상승되어 있더군요.
한 부동산 사장왈 이번 별내선 연장 발표에 의정부 연장안이 포함될수 있다고 기대하고 별내선 연장을 염두에 두고 구입하는 사람도 더러 있다고 하더군요
다음은 남양주 청학리
이곳은 2006년말 의정부 보다 가격이 좋았었는데 의정부에 역전당해 있더군요
이곳도 역시 별내신도시와 별내선을 염두에두고 시세가 강세를 보이고 있더군요.
별내면은 별내신도시 택지개발사업으로 분주하더군요.
다음은 도로건너 별내신도시의 영향을 최고로 받을 구리시 갈매동
구리시 갈매택지지구,영상클러스터,갈매역세권개발 예정등으로 갈매동의 분위기를 파악하러 담터사거리 부동산 몇군데를 돌아다녀 보았습니다.
허름한주택들로 이루어진 동네는70년대 초등학교 시절과 매우 흡사하였습니다.
도시계획중의 일부만 그린벨트가 해제되었을뿐 아직도 60-70%에 이르는 토지들은 그린벨트가 풀리지 않았읍니다.
가격은 토지기준 평당 평당 300-500만원대의 시세를 형성하고 있었습니다.
하지만 개발에 대한 기대심리로 매물도 없고 최하 구옥이라도 150평정도로 4,5억정도 대부분 10억이상의 매물이라고 귀띰하더군요.
다음은 태릉으로 들어가 봤습니다.
화랑대역 주변의 부동산을 몇군데 들러봤습니다.
육사와 서울여대, 삼육대, 서울산업대, 원자력병원등이 위치해있어 가격도세고 전세가도 세더군요.
노원구 외곽 공릉동임에도 불구하고 화랑아파트 32평기준 45000-50000대, 도개발아파트 21평 21000, 현대 49평 80000-110000억정도로 가격이 만만치 않았습니다.
전세가는 32평이 21000정도로 수요층이 탄탄해 보였습니다.
종합적으로 판단해 보았습니다.
별내신도시의 민간아파트 분양가는 물론 정부에서 정해준 가이드라인은 있겠지만 기대이상으로 상당히 높을것 같습니다.
별내신도시의 분양가 기준은 구리, 남양주 기준이 아닌 구리보다 지역적으로 가장 가까운 태능지역의 시세를 참고로 산정될것이고 거기에 신도시 프리미엄이 추가된 분양가로 선보일것입니다.
파주1600, 진접,마석1000, 도농 1300, 구리1400(인창재개발기준) 이면 대략적으로 별내의 평당 분양가를 유추해 볼수 있습니다.
결과적으로 앞으로 별내선이 개통되고, 별내신도시가 건설되면 동북부의 새로운 주거축으로 부상하는 별내선축의 용틀임을 기대해 봅니다.
부동산에는 트렌드를 잘 읽어야 돈벌수 있습니다.
1) 강북뉴타운 트렌드 입니다.
뉴타운이 개발되면 주변지역으로 이동하고 주변지역이 연쇄적으로 상승합니다.
2) 강남의 대체신도시가 분당, 평촌, 일산도 아닌 강북지역으로 소리소문없이 대체되고 있읍니다.
용산,뚝섬을 시발로 왕십리, 노원,은평,길음등이 속속개발되면 30-40층대의 디자인 수려한 건물의 스카이라인이 강북을 유혹할것입니다.
3) 정부의 정책입니다.
정부에서 양도세 세제를 완화했다고 하나 최소 15년이상 거주자에 한해 혜택을 볼정도로 투자자에게는 큰부담이 되고 있습니다.
또한 이명박 정부의 뉴타운 정책중 강남지역의 뉴타운 선정을 강북이 개발된후로 미루고 있는것도 강북의 엄청난 호재중의 하나입니다.
이제 2006년말 강북이 상승으로 유턴한지 2년도 안된 시점 일부 부동산 전문가들은 강북이 오를만큼 올랐다고 하지만 이제 시작일 뿐입니다.
한번 트렌드가 정해지면 최소한 그 기조는 10년이상 갑니다.
그시점은 강북의 뉴타운이 절반이상 개발되면서 입주하는 시점이 되지 않을까 조심스럽게 생각해 봅니다.
좋은 주말 되십시요.
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등록일 2008/03/02 | 조회 3372 
