아래의 글은 1년전에 제가 본 게시판에 올렸던 글입니다.
당시 제 글에 대한 반박도 많았습니다. 그때 제가 이렇게 말했습니다.
"안티여러분 1~2년내에 노원구 아파트가 제 주장대로 급등하지 않으면 제가 이곳을 떠나고 급등하면 안티여러분이 이 게시판을 떠나세요"라구요.....
제가 노원구 아파트 올라간다고 이야기하는것은 그냥 빈말이 아니었습니다. 수도권전체를 꿰뚫은 저의 직접 발품의 노력과 우리나라의 풍부한 유동성 및 서울의 인구증가와 서울부동산의 공급부족, 장기적인 금리하락기조등을 근거로... 노원구의 부동산급등을 강력히 피력해왔습니다. 아래의 글은 향후 10~20년간 계속 유효함을 확신합니다. 지금 노원구 중소형(25평이하)이 급등했는데 지금 중대형으로 분위기가 이전되고 있으며 조만간 25평초과 아파트에도 가격상승 추세는 계속 될것입니다. 적어도 5천~1억이상의 상승이 기대되며 상승후에는 상승을 다지는 박스를 유지하다 향후 노원구의 호재가 터질때마다 상승하게 될것입니다. 장기적으로 금리는 아래쪽으로 보시면 됩니다.
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지금 거품이라고 하는사람들 많은데 아직 거품아니다.
또한 그 어느 누고도 거품이라고하는 근거는 없다.
그렇다면 본인이 거품이 아니라는거와 일본의 과거 거품하락하고는 다르다는걸 보여주겠다.
1. 나는 한국 평균치에 속하는 경력 6년치의 평범한 샐러리맨이다.
물론 기혼이며 자녀2명을 두고 있다.
또한 현재 수도권의 집값이 비싼거는 공감한다.
하지만 아직까지 은행대출을 끼고 32평 이하의 집을사는데는 아무런 지장이 없다. (대출 1억~1억5천)
따라서 수많은 평균치의 샐러리맨에게는 지금 아파트 수요가 존재한다. 향후 금리는 장기적으로 저금리추세다... 거스를수없다. 이미 미국의 경기후퇴로 저금리가 진행중이다 우리가 안 따라갈 수 없다.
2. 아직까지 공급이 수요에 부족하다.
설사 가구당 1주택으로 보급률이 100% 되었다하더라도
또한 인구가 줄어든다하더라도
실제 수요와 공급은 초과수요상태가 된다.
왜냐하면 공급은 현재의 아파트가 공급이 아니다. 현재이 아파트 중에서 다른곳으로 이주해야할 사유가 생겨 실제로 매도 공급으로 연결되어질때야 비로소 공급이 되는것이다. 그러나 대부분의 사람들이 현재 모든 아파트를 공급으로 보는 우를 범한다. 주변의 어느단지들를 봐라. 천세대넘는 아파트가 있는데도 실제로 매도하고자하는 아파트는 몇채나 되는지....
또한 인구가 줄어들어도 사람들이 선호하는 지역의 선호평형등은 수요가 늘어난다. 특히 독신자가 늘어나고 지방에서 서울로의 인구이동은 계속 늘어난다. 제일 중요한것은 사망자로 인한 아파트 매물보다 신규아파트 수요가 더 많다는 것이다. (서울의 인구는 2~5만명 증가)
3. 거품논쟁을 보자.
물론 특정지역의 특정아파트에 대한 거품은 있을것이다. 그러나 지금 강남북과 수도권지방의 가격격차는 천차만별이다. 강남을 한번 볼까? 은마아파트의 경우 몇년전에 5~6억 넘었을때 이미 거품이야기가 나왔고 그게 거품이라면 그 몇배인 십억 이상을 넘었을때 거품은 꺼졌어야했다. 그러나 거품은 고사하고 아직까지 고공행진은 진행형이다. 그 이유가 실제로 매도하려는 사람은 없는데 은마를 선호해서 매수하려는 사람은 많기 때문이다. 강남은 급등후의 안착을위한 휴면기일뿐 언제 터질지 모르는 도화선이다.
그뿐아니다.
강남은 거품이 있다고 할수 있으나 거품이라고 단정지을순 없다.
이제 강북이나 인근 수도권을 보자. 2006년말에 구리와 강북지역이 폭등했다. 구리나 노원중계동같은경우 거의 1~2억 오른곳도 있다. 물론 강남은 그 이상 올랐다. 강남이 그래도 거품인가. 계속 올라도 안 터지는데. 그리고 강북은 거품인가? 왜 강남북간 아파트 가격차이가 몇배이상 나야하는가. 강남북의 차이는 부동산시장의 특성에서 오는 현상이고 인위적인면도 많다. 강남은 선호지역이기도 하지만 아파트 주민들이 암묵적으로 끌어올린점도 많다. 그들이 강북보다 빨리 아파트가격을 올리는 방법을 알고 있었기 때문이었다. 그러다보니 현재 강남북이 몇배이상의 격차가 생긴것이다.
그럼 강북은 가만있겠는가. 이미 오래전에 강북도 성수동 서울의 숲이니 한강조망이니해서 마포, 성수, 광장동 등은 강남을 추격하고 있다. 이젠 그들도 아파트가격을 올리는 방법을 알게 된것이다. 시장에의해서 올라가고 주민들의 가격올리기에 의해 올라가는것이다. 왜냐 수요자가 많으니까 공급자가 가격을 올려버리니까...
최근에 용산이나 뚝섬의 화려한 변신을 봐라.. 강남을 뛰어넘고 있다.
이제 진정한 대세는 강북이다 노원구의 유명학군인 중계동이 그중심에 섰고 도봉구 강북구 동대문구 성북구 줄줄이 상승이다. 경기지역엔 구리시 인천시가 따라가고 향후 의 慣？편승할 기세다.
이게 무슨말이냐 이제 서울 수도권사람들이 강남북의 편차를 가만히 보고만 있지 않겟다는것이다. 무엇보다 시장에 의해 한쪽의 자산가치가 너무 높으니까 낮은쪽에서 따라가려는 현상이다.
거품은 강남북간의 격차가 줄어들었을때야 놓할 ?있는것이다. 또한 균형이후에도 오버슈팅이란게 있다. 그 오버슈팅은 그누구도 언제가 오버슈팅인지 알수 없는것이다. 제발 부동산의 거품을 논하지 말라.
특히 강북사람들이 아파트를 매각하고 준강남이나 강남으로 이사를 하기위해선 그곳만큼 올려야 가능한것이다. 물론 올려도 수요자가 따라오니까 올라갈수밖에 없는거구.
3. 일본의 부동산폭락을 이유로 한국하고 비교했는데 그건 일본이 왜 부동산붕괴가 발생햇는지를 모르고 하는소리다. 일본과 한국은 완전히 다르다. 지금의 미국도 한국하고 비교하지말라...
일본은 경제성장을 하면서 기업이 자금조달할때 회사채나 주식등의 유가증권으로 하는거보다 올라가는 부동산을 담보로 자금조달 하는게 태반이었다. 물론 부동산의 상승으로 개인이고 기업이고 시가의 90%이상 심지어 100%까지 대출을 받았었다. 미국도 마찬가지였다. 그러다 일본경제의 호황이 꺽이면서 기업의 이윤이 줄어들자 부동산을 담보로 조달한 자금부담이 붕괴되면서 은행의 부실로 이어지고 부동산가치가 폭락하기시작한 것이다. 그 당시 부동산을 담보로 대출한 사람들 대부분이 은행부채를 고의로 부도내는 사태까지 발생했다. 왜냐면 부동산가격이 하락하니까 실제로 대출한 돈이 담보보다 높기때문에 부도내는게 유리하기 때문이었다. 이렇게 기업과 개인의 부도사태와 은행의 부실로 물리고 물리어 경제가 몰락했던것이다.
그러나 우리는 어떤가 지금 우리나라 기업들 부동산을 담보로 대출하는거보다 주식이나 회사채로 자금을 조달한다. 또한 담보대출한도도 60%로 제한되어있다. 아파트의 경우만 60%이지 단독같은 부동산은 60%도 안된다. 이미 일본의 전철을 밟지않기위해 장치를 해놓은상태이다. 그 60%는 평범한 샐러리맨이 주택담보대출로 부동산 구입하여 생활하는데 지장이 없는 범위다. 이것은 노무현정부가 아주 잘한 대업이라 할만하다.
4. 아파트의 문화
우리나라는 독특하게도 주택의 선호종류가 아파트로 정착이 되어있다. 아파트 문화라고 정의내릴수 있다. 좁은 영토에서 부족한 자원으로 다른나라와 경쟁하며 살기엔 한곳에 집중하여 살 수 밖에 없는것이었다. 그러다 보니 고밀도의 아파트를 선호하게 되었고 아파트환경이 일반 단독주택보다 편리하게 이루어지게 된것이다. 문화란 그 나라의 생활양식이 아니던가.
하지만 최근에는 단독,다가구주택 빌라등이 희소하여 가치가 높아지고 있다... 희소성으로 인해 투자할만하다고 할 수 있다.
제발 거품이라고 논하지 말라. 그 언제부터 거품이라고 이야기 했는가....
지금이 거품이라면 강북사람들은 폭동이라도 일어나고 말것이다.
이상 1년전에 제가 올린글들이었으며 일부 현재에 맞게 수정했습니다.
투자에 대해 궁금하신거 있으면 아래 주소로 메일주십시요.
nssure@naver.com
성심성의껏 답해드리겠습니다.
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등록일 2008/03/07 | 조회 1677 
