강남순환도로 개통시점 서남부 지역 시세예측
투자포인트
• 금천구 시흥동, 광명시, 안양 석수동 30분이면 강남진입 가능
• 강남 출퇴근자 실거주+투자용으로 매수 시도할 만
• 2013년 수혜지역 평균시세 평당 1천3백만~1천5백만원 예상
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- 서울시는 한강 이남 지역의 교통난을 해소하기 위해 강남순환도로 총연장 34.8km 가운데 남부구간 12.4km(금천구 시흥동∼서초구 우면동), 왕복 6차로로 건설하는 공사를 5월에 착공해 2013년 완공할 예정임.
- 사당IC를 제외한 전 구간을 지하로 건설할 계획이며, 2013년 남부구간이 개통되면 안양교~수서IC간 통행시간이 약 30분정도 단축될 것으로 기대됨.
- 강남순환도로가 개통되면 강남으로 진출입하는데 시간이 많이 소요되었던 서울 금천구와 구로구, 경기 광명시, 안양시 등 서남부 지역의 강남 출퇴근이 수월해질 것으로 보임.
- 따라서 본 리포트는 강남순환도로 개통시 수혜가 예상되는 지역의 아파트값이 얼마나 상승할 수 있을지 미래시세를 예측해보고자 함.
▣ 강남순환도로 5월 착공, 2013년 개통예정
- 강남순환도로는 서울시가 올림픽대로와 남부순환로의 상습적인 교통체증을 풀기위해 1994년부터 추진한 성산대교 남단~강남구 일원동 수서IC 구간의 도시고속도로로 계획 수립 후 13년 만인 오는 5월 착공 예정임.
- 자연훼손과 주민 피해를 최소화하기 위해 사당IC를 제외한 전체 구간을 지하로 건설할 계획이며, 시흥동~사당IC 구간 8.7km를 터널로 뚫어 국내 최장 도로터널이 건설됨.
- 금천구 시흥동~ 서초구 우면동 간은 민자사업자가 건설해 시흥영업소와 선암영업소 2곳에서 이용요금을 받으며, 소형차는 2천원, 중형차 3천원, 대형차는 4천원정도의 통행료가 징수될 예정임. 단, 관악IC에서 사당IC 이용시는 요금이 부과되지 않음.
▣ 강남순환도로 개통시 수혜지역
- 강남순환도로가 개통되면 상대적으로 낙후돼 있던 서울 서남권 지역인 금천구, 구로구 일대가 가장 큰 수헤를 받을 것으로 전망됨. 또한 광명시, 안양시 등 수도권 남부지역도 강남 진입이 더욱 수월해져 이 일대 아파트값 상승에 영향을 미칠 것으로 보임.
▶ 금천구 시흥동 한양, 남서울럭키, 남서울무지개 수혜 예상
- 서울 남서측에 위치한 금천구는 동쪽으로 관악구, 서쪽으로 광명시, 남쪽으로 안양시와 경계를 이루고 있음. 평균 매매가는 8백75만원으로 서울에서 은평구에 이어 2번째로 매매가가 낮아 저렴한 시세를 형성하고 있음.
- 동별로는 가산동이 평당 9백59만원, 시흥동이 9백12만원, 독산동이 7백80만원으로 가산동이 제일 높지만, 편의시설 및 아파트는 시흥동 일대에 밀집돼 있어 금천구에서 중심주거지역임. 시흥동 평형별 평당 매매가는 20평형대 7백93만원, 30평형대 9백45만원, 40평형대 1천37만원임.
- 시흥동은 시흥뉴타운이 2005년 12월 3차 뉴타운으로 지정됐으며, 시흥역 인근 도하부대 이전에 따른 업무시설 건립 및 대한전선(계전공장)부지를 매입한 영조주택이 주상복합이나 아파트를 건설할 예정임.
- 또한, 안산~광명~시흥대로~여의도~청량리 구간을 잇는 신안산선 개통(2014년 예정) 및 강남순환도로 개통시(2013년 예정) 도심과 강남으로 진입이 더욱 수월해질 전망. 강남순환도로가 개통되면 남부순환로 이용시 1시간 걸리는 안양교∼수서 나들목 통행이 30분으로 단축될 예정임.
- 시흥동 내 개발호재 및 강남순환도로 개통에 따른 수혜 단지로 한양(힐스테이트), 남서울럭키, 남서울무지개, 우방, 벽산타운1,3, 5단지 등을 꼽을 수 있겠음. 하지만 우방, 벽산타운1,3,5단지는 상습적인 정체구간인 금천로를 이용해 시흥대로로 진입해야 해 강남순환도로 이용에 불편함은 있음.
- 지난 10년간 금천구 지가변동률은 1.56%, 물가상승률은 3.5%로 매년 평균 5.06% 상승함. 강남순환도로 및 시흥동 일대 개발호재와 지가변동률과 물가상승률을 바탕으로 강남순환도로 개통시점 2013년 시세를 예측하면 평당 매매가가 금천구는 1천3백18만원, 시흥동이 1천3백72만원임.
[ 금천구 10년간 지가변동률, 물가변동률 ]
(단위:%)
구분 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 평균
지가변동률 0.41 -14.51 2.41 -0.25 0.91 5.26 4.05 4.09 6.06 7.13 1.56
물가상승률 4.2 7.5 0.8 2.5 4.3 3.3 3.8 3.9 2.6 2.1 3.5
(자료: 토지공사, 통계청)
- 평형별로는 시흥동 20평형대 1천1백94만원, 30평형대 1천4백23만원, 40평형대 1천5백62만원선의 시세를 형성할 것으로 예상됨.
- 시흥동 한양(힐스테이트는) 은 현재 재건축 사업으로 이주중에 있으며 총 1천7백64가구가 건립될 예정임. 건설사 브랜드 및 새아파트라는 점에서 일대 대표 단지로 자리매김할 것으로 보임.
- 34평형 배정가능한 매물이 추가부담금 포함해 평당 1천2백만원선이고, 40평형 배정가능한 매물이 평당 1천2백60만원선임. 강남순환도로 개통시 30평형대는 1천8백만원, 40평형대는 1천9백만원 시세를 형성할 것으로 예상됨.
- 남서울럭키는 한양아파트 재건축 및 대한전선 개발, 재건축에 따른 기대감으로 시세상승이 예상되는 단지임. 대지지분이 크고 단지 인근에 홈에버 및 초, 중, 고등학교가 위치해 선호도가 높은 편이며 평당 1천만~1천1백만원 수준의 매매가를 형성하고 있음.
- 남서울무지개는 단지 인근에 위치한 군부대 이전후 업무시설이 들어올 예정이고, 금천구청도 이전해 올 예정에 있어 상승여력이 높은 단지로 평당 매매가가 1천1백만~1천2백만원 수준임. 남서울럭키와 남서울무지개 20평형대는 향후 1천5백70만~1천6백50만원 시세를 형성할 것으로 예상됨.
▶ 안양시 석수동 30분이면 강남진입 가능
- 안양시 석수동은 안양북서측 외곽에 위치해 안양 중심생활권과는 거리가 있어 시세상승이 약했던 곳임. 안양시 평균 매매가가 1천1백45만원인 반면 석수동은 1천68만원으로 안양시 전체 평균 평당가보다 낮은 상태임.
- 석수동은 석산길 호암터널을 이용해 서울 신림동으로 진입이 용이하고, 서부간선도로를 통해 여의도동 등 도심으로 진입할 수 있어 교통은 좋은 편임. 향후 강남순환도로 개통되면 교통은 더욱 좋아질 전망.
- 또한 이 일대가 경기뉴타운으로 지정됐고, 석수역이 신안산선 환승역이 되며 동삼, 백조, 장미공영 재건축이 진행됨에 따라 향후 추가 상승여력은 있다는 판단임.
- 현재 석수동에서 강남으로 진입하려면 관악로와 과천대로를 통해 양재 또는 사당으로 진입가능해 약 1시간정도 소요되지만, 강남순환도로가 개통되면 경수산업도로를 타고 시흥대로로 진입해 강남순환도로를 이용하면 돼 강남까지 소요시간이 약 30분정도 단축될 것으로 보임.
- 따라서 강남순환도로와 석수동 일대 개발호재를 바탕으로 2013년 세세를 다음과 같이 예측해 볼 수 있겠음. 지난 10년간 안양시 만안구 지가변동률은 1.92%, 물가상승률은 3.45%로 매년 평균 5.37% 상승함. 이를 감안해 2013년 시세를 예측하면 석수동 평당 매매가가는 1천5백91만원임.
[ 안양시 만안구 10년간 지가변동률, 물가변동률 ]
(단위:%)
구분 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 평균
지가변동률 0.24 -13.47 1.48 0.63 0.99 11.98 2.73 4.36 4.66 5.58 1.92
물가상승률 4.5 7.1 0.9 2.5 4.2 3.1 3.4 3.5 2.8 2.5 3.45
(자료: 토지공사, 통계청)
- 석수동 평형별 평당 매매가는 20평형대 9백11만원, 30평형대 1천1백21만원, 40평형대 1천1백51만원으로 6년 후 20평형대 1천3백57만원, 30평형대 1천6백70만원, 40평형대 1천7백15만원선의 시세를 형성할 것으로 예상됨.
- 강남순환도로 개통시 수혜가 예상되는 단지로는 석수LG빌리지, 안양구룡주공그린빌, 대림, 경남아너스빌, 관악산현대를 꼽을 수 있겠음. 관악산현대는 단지가 삼성산 자락에 위치하고 24평형은 4평, 35평형은 6평정도의 텃밭도 제공해 인기가 좋은 편. 25평형이 2억7천만~2억9천만원, 35평형이 4억5천만~5억원.
- 대림은 1천9백가구로 대단지이고 평형이 고루 분포돼 있으며 시세는 32평형이 3억6천만~4억원. 안양구룡주공그린빌은 호암터널을 이용해 신림동으로 진입이 용이하며 32평형이 4억5천만~4억8천만원, 42평형이 5억~5억7천만원임. 따라서 블루칩단지의 6년후 시세를 예측해보면 20평형대가 1천6백70만원, 30평형대가 1천7백70만~2천만원, 40평형대가 1천9백만~2천1백만원 시세를 형성할 것으로 보임.
▣ 광명시 소하동, 하안동, 철산동 수혜 예상
- 광명시는 서울 접근성이 좋고, 철산, 하안주공 저층아파트 재건축이 추진 및 광명뉴타운, 소하지구, 광명역 역세권 지구 등의 개발 등으로 가격이 많이 오른 상태임.
- 광명시 평균 매매가는 9백92만원으로 동별로는 철산동이 1천2백44만원, 소하동 1천14만원, 광명동 8백79만원, 하안동이 7백99만원이며 강남순환개통시 남부구간의 시작지점인 안양천교를 이용해 진입가능하며 소하동, 하안동, 철산동 중심으로 수혜를 받을 것으로 예상됨.
- 철산동은 지하철 7호선 철산역과 광명사거리역을 이용할 수 있고, 편의시설도 밀집돼 있어 중심 주거지역으로 시세상승을 주도하고 있음. 20평형대가 1천47만원, 30평형대가 1 천1백10만원, 40평형대가 1천3백58만원임.
- 소하동은 소하지구 개발에 따른 상승여력이 높은 지역이며 강남순환도로 개통시 직접 수혜가 예상되는 지역임. 20평형대 평당 매매가가 8백47만원, 30평형대가 1천만원, 40평형대가 1천4백1만원임.
- 하안동은 광명시에서 가장 낮은 평당가를 형성하고 있지만, 일대 저층 아파트 재건축에 따른 동반상승을 기대할 수 있으며, 강남순환도로 진입도 비교적 수월한 편임. 20평형대가 8백15만원, 30평형대가 1천80만원이며 대형평형 없이 중소형 평형 위주로 구성돼 있음.
[ 6년 후 평당 매매가 ]
(단위:만원)
철산동 소하동 하안동
20평형대 1,598 1,293 1,244
30평형대 1,694 1,526 1,648
40평형대 2,073 2,138 -
- 광명시는 지난 10년간 지가변동률은 2.85%, 물가상승률은 3.45%로 매년 평균 6.30% 상승함. 이를 감안해 해당 2013년 시세를 예측하면 광명시 평균 매매가는 1천5백14만원, 20평형대 1천3백43만원, 30평형대 1천6백04만원, 40평형대 1천8백16만원을 형성할 것으로 예상됨.
- 강남순환도로 개통시 수혜가 예상되는 단지로는 소하동 동양메이저2차, 금호어울림, 하안동 하안주공, 철산동 철산주공을 꼽을 수 있겠음. 소하동 동양메이저2차는 강남순환도로 남부구간이 시작되는 안양천교와 가장 인접해 있어 직접적인 수혜가 예상됨.
- 시세는 32평형이 4억~4억5천만원, 43평형이 6억~6억5천만원으로 향후 강남순환도로 개통시 32평형은 평당 2천만원, 43평형은 2천2백만원을 형성할 것으로 예상됨.
- 하안동은 주공12단지를 비롯해 7, 8단지 중심으로 강남순환도로 이용이 편리할 것으로 보임. 하안주공12단지 24평형이 1억8천5백만~2억원, 31평형이 3억9천만~4억2천만원임. 철산동은 재건축이 진행돼 2009년 12월 입주예정인 주공3단지 33평형이 5억~5억7천만원, 43평형이 7억2천만~7억7천만원정도임.
- 강남순환도로 개통시 하안동과 철산동 블루칩 단지의 평균 매매가가 20평형대가 1천2백만원, 30평형대가 2천만~2천4백만원, 40평형대가 2천2백만~2천6백만원을 형성할 것으로 보임.
이글은 퍼온 글이며 2007년에 작성된 글임.
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등록일 2008/03/10 | 조회 3394 
