[‘한국號’ 새로운 5년] 신도시서 도심 개발로 ‘무게중심’ 이동
“정책 흐름을 읽으면 투자 방향이 보인다.” 부동산 투자 고수들이 흔히 하는 말이다. 이명박 정부 5년도 마찬가지다. 새로 추진될 정책의 내용 및 집행 시기를 살펴보면 어떤 지역에 어떤 상품(종목)에 투자해야 할지를 가늠할 수 있다.
새 정부의 부동산 정책의 핵심은 규제완화를 통한 공급 확대와 시장 기능 회복 및 활성화다. 참여정부가 역점을 뒀던 규제를 통한 ‘수요 관리’에서 ‘친시장적 정책’으로 패러다임이 변하는 것이다. 다만 각종 세제 완화, 한반도 대운하 추진, 재건축·재개발 규제 완화 등 새 정부가 계획 중인 부동산 정책의 효과는 일러도 1년 이후에나 나올 것이라는 게 전문가들의 한결 같은 견해다.
따라서 MB정부 5년 투자 전략도 시기별로 달리할 필요가 있다. 향후 1년간은 오피스텔 등 수익형 상품 투자에 집중하면서 향후 정책 추진 과정을 면밀히 따져 적절히 대응할 필요가 있다는 얘기다. MB 시대 부동산 투자의 패러다임을 정리한다.
■ 도시개발, 신도시에서 도심 재개발로
새 정부는 수요가 있는 곳에 공급을 늘리겠다고 했다. 참여정부가 신도시를 통한 공급 확대에 집중했다면 새 정부는 도심 재개발·재건축 규제완화를 통해 필요한 곳에 필요한 양 만큼을 공급하겠다는 것이다. 따라서 자연히 뉴타운 지역 등의 재개발·재건축 해당 지역이 투자 1순위다. 최근 유가 상승세도 신도시보다는 도심지역에 대한 선호도를 높이는 요소로 작용한다. 유가 상승이 계속될 경우 교통 여건은 집값을 결정짓는 핵심 변수로 부상하기 때문이다.
예스하우스 전영진 대표는 “서울 강북 뉴타운 지역 지분 값이 많이 올랐다는 견해도 있지만 앞으로 더 오를 가능성이 있는지를 염두에 둬야 한다”면서 “2004년부터 서울 구도심에는 거의 주택공급이 없었고 새로 집을 지을 땅이 절대적으로 부족해 상승세는 계속될 것”이라고 내다봤다.
전 대표는 “서울 마포구 아현·성동구 왕십리·동작구 노량진·송파구 거여마천 뉴타운 등은 3.3㎡당 지분값이 이미 3000만∼4000만원까지 올랐지만 상승세는 더 이어질 것”이라고 전망했다.
재건축시장은 서울 강남권의 시장 불안 가능성이 높아 시장 동향을 봐가며 조금씩 규제 완화가 추진될 전망이다. 지난해 가격이 많이 내린 저밀도 역세권 지분이나 한강 조망이 가능한 지역 위주로 장기적인 안목에서 투자하는 것이 바람직하다.
■규제완화 대상 부동산이 뜬다
이명박 정부는 주택 장기보유 1가구1주택자 양도세 완화를 시작으로 종합부동산세 등 세제 완화를 단계적으로 추진할 계획이다. 특히 종부세가 부과되는 고가주택 기준이 6억원에서 9억원으로 상향될 경우 서울 강남 등지의 고가 아파트 거래가 활성화되면서 고가 주택에 대한 인기가 다시 살아날 가능성이 크다.
부동산써브 함영진 실장은 “중대형 주택은 노후 아파트보다 자연과 조망, 공기가 좋은 전원형 아파트나 브랜드 가치가 높은 도심 초고층 아파트 투자가 유리할 것”이라고 전망했다.
농지, 산지, 그린벨트 등의 규제해제 지역도 유망 투자 목록에 포함시켜야 한다. 새 정부는 수도권과 지방 도농복합도시 등에서 이용과 개발이 가능한 토지의 규제를 단계적으로 풀 것이라고 예고했다.
국민은행 프라이빗뱅킹(PB)사업부 박합수 부동산 팀장은 “규제 합리화 차원에서 정부가 풀어주겠다고 밝힌 농지·산지·그린벨트 지역을 주목해야 한다”면서 “다만 토지 투자는 자금 회수를 빨리 하기 어려운 점 등으로 장기적인 안목에서 접근해야 해야 한다”고 조언했다.
■새로운 개발예정지를 찾아라
한반도 대운하, U자형 국토개발 등 새 정부가 추진할 개발계획을 면밀히 살펴볼 필요가 있다.
정부 계획에 따르면 운하가 통과하는 광주, 대구, 경기 여주, 충북 충주, 경남 밀양, 전남 나주, 경북 구미·문경·상주 등 9곳이 항구 도시로 개발된다. 이곳 주변엔 여객이나 화물터미널뿐 아니라 대규모 관광 시설 및 주거지도 개발될 예정이다. 정부가 적극 추진하겠다는 의지를 밝히고 있어 중장기적으로 투자 대상에 포함시킬 필요가 있다.
서울지역에서 개발 호재가 있는 용산국제업무지구와 4차 뉴타운, 성동구 뚝섬개발지 등도 여전히 유망 투자처로 꼽힌다.
부동산뱅크 길진홍 팀장은 “한반도대운하 등 새 정부의 각종 개발사업은 아직 규모, 시기 등이 정해지지 않아 불확실성이 있지만 개발 계획이 구체화할 때마다 해당 지역의 부동산은 들썩일 수밖에 없다”면서 “구체적인 계획은 나오지 않았지만 추진이 확실하다면 해당 지역을 먼저 선점할 필요가 있다”고 말했다.
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등록일 2008/03/13 | 조회 1985 
