아래 뉴스가 있지만 가재울 뉴타운 3구역은 이상없이 흘러 가고
있더군요 ....
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[노컷뉴스 2008-03-17 07:05:08]
감정평가액 낮고 분양가 높아 관리처분 취소 소송 잇따라
도심 재개발 활성화에 대한 기대감으로 투자자들이 몰리고 있는 뉴타운.재개발 지역이 때아닌 소송으로 몸살을 앓고 있다. 사업의 막바지 단계인 관리처분총회(추가부담금 결정) 결과 조합원의 지분(낡은 주택)에 대한 감정평가액이 낮아 추가 부담금을 너무 많다며 조합원들이 반발하고 있는 것.
추가부담금을 감당할 수 없는 일부 조합원들이 실망매물을 내놓으면서 사업진행이 빠른 지역에서 오히려 가격이 떨어지는 이상현상까지 벌어지고 있다. 묻지마 투자로 매물 품귀 현상을 빚는 초기 재개발 지역에 대해 '투자 주의보'가 내려졌다.
◈ "재개발 못하겠다" 관리처분 취소 소송
13일 업계에 따르면 서울 서대문구 가재울 4구역 조합원 1200명(전체 2200명)이 최근 관리처분 취소 소송을 제기하며 재개발 추진을 반대하고 나섰다. "재개발을 하더라도 추가부담금을 낼 수가 없어 새 집은 커녕 있던 집에서도 쫓겨나게 생겼다"기 때문이다.
이 지역 조합원 지분은 감정평가액이 2억원 안팎인 경우가 대부분인데 112㎡(34평형)의 새아파트를 분양받으려면 2억5000만원이 추가로 필요하다. 인근에 있는 가재울3구역도 같은 이유로 관리처분 변경을 위해 임시총회 개최를 추진 중이다.
은평구 응암 7.8.9구역 조합원들도 관리처분 취소를 위한 법적 절차를 마쳤다. 지분 36㎡의 빌라를 갖고 있는 조합원이 79㎡(24평형) 아파트에 입주하려면 1억8000만원을 더 부담해야 한다.
관리처분 인가를 앞둔 금호 17.18.19구역은 소송에 휘말렸다. 조합원들은 "109㎡짜리 아파트 분양가가 4억7000만원을 넘어 1억-2억원의 추가 부담금이 발생했다"는 주장이다.
지난 1월 관리처분 인가를 받은 마포구 공덕5구역도 조합원들의 반발이 심하다. 조합원 박모씨는 "감정평가액이 3억5천정도 나왔는데 전용 85㎡을 분양받으려면 2억이상이 들어간다"며 "뉴타운 사업이 부동산 장사만 하려는 게 아닌지 의심스럽다"고 토로했다.
◈ 실망 매물 쏟아지고 가격도 하락
상대적으로 '낮은' 감정평가액과 '높은' 분양가로 뉴타운.재개발 지분의 수익성이 크게 떨어졌다. 이에 일부 조합원들이 새 아파트를 포기하고 지분을 급매물로 내놓으면서 가격도 덩달아 하락하고 있다. 통상적으로 사업이 상당히 진행돼 관리처분을 전후해서 지분 가격이 크게 오른다.
가재울4구역의 한 조합원은 "관리처분 이후에 돈이 없는 조합원들이 매물을 많이 내놓아 가격이 떨어졌다"고 귀띔했다.
실제로 응암 7.8.9구역은 지난해 10월에 비해 3천-4천만원 가량 가격이 하락했다. P공인 관계자는 "2억1000만원을 호가하던 8구역내 26㎡짜리 지분이 지난달에 1억7000만원에 팔렸다"며 "매물도 적잖이 쌓여 있고 간혹 강남, 용산 등 외지에서 찾아오고 있다"고 전했다.
공덕 5구역 인근의 Y공인은 "관치처분 이후 매물이 증가하면서 10%이상 값을 낮춘 급매물동 쉽게 찾을 수 있다"며 “하지만 수익성이 다 들어나 찾는 사람은 많지 않다”고 말했다.
미아8구역의 조합원들도 관리처분 이후 일부 매물은 내놨지만 거래는 한산한 편이다.
◈ 섣부른 투자 조심해야
새 정부들어 뉴타운.재개발 진행이 빨리질 것이라는 기대로 초기 사업장으로 투자자들이 많이 몰렸다. 하지만 '싸게 새집에 들어간다'는 막연한 희망만 갖고 재개발에 투자하는 것은 위험하다는 게 전문가들의 조언이다.
4뉴타운 후보지로 거론되는 강북 지역과 인천.부천 등 수도권 재정비촉진지역으로 투자자들이 입질이 활발하지만 거품이 끼어 있는지 여부를 잘 따져봐야 한다.
삼성증권 PB팀 김재언 과장은 “재개발 지분에 대한 실제 수익은 관리처분을 통해 감정평가액과 분양가가 나와봐야 한다”면서 “금융비용, 추가부담금 등을 감안하지 않으면 나중에 낭패를 볼 수 있다”고 지적했다.
과열현상을 보이며 가격이 지나치게 오른 곳이나 조합원 수가 많은 곳은 그만큼 추가부담금이 늘어난다.
유엔알 박상언 사장은 “같은 동네라도 도로에 따라 감정평가액이 달라 질 수 있고 사업 진행 중 설계가 변경되면 추가부담금도 많아진다”고 설명했다. 그는 이어 “얼마를 투자하면 30평형대에 입주가 가능하다는 근거없는 말을 조심해야 한다”고 말했다.
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등록일 2008/03/17 | 조회 1538 
