[부동산]올 봄 집값 오르나
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2008년 03월 03일 이승호 리얼타임즈 부동산기자
부동산시장 분위기 지난해와 달리 '들썩'
집값 올 봄부터 서서히 기지개…하반기 수도권 소형아파트 중심으로 3~5% 정도 오를 듯
올해 부동산시장이 다소 활기를 띌 것으로 전망되고 있는 가운데 집값이 들썩이고 있다. 그렇다면 그 이유는 무엇이고 상승폭은 어느 정도나 될까.
부동산업계는 집값이 이미 지난 대선 한 달 전부터 변화의 물결이 일기 시작했다고 보고 있다. 이명박 정부가 재건축, 재개발 규제 완화 및 확대, 세금 완화 등 부동산시장의 활성화 공약을 제시하며 그동안 냉각됐던 상황이 조금씩 풀리고 있다는 것이다.
이에 따라 부동산업계는 올 봄 들어 부동산시장이 경기 침체로 주택구입 상담 건수가 크게 감소했던 지난해와는 분위기가 사뭇 다르다는 관측을 내놓고 있다.
다세대나 다가구 등의 구옥이나 주택시장의 중심축인 아파트 매입문의가 늘어나고 있으며 상가, 오피스텔을 중심으로 한 수익형 부동산의 투자 문의가 많아졌다는 것이다.
또한 지난해 숨죽였던 고가아파트 위주로 법원 경매 시장도 낙찰률과 낙찰가율이 20%포인트 가량 늘어난 상태다.
전세시장은 대입자율화나 영어몰입교육, 수능등급제 폐지로 학군 좋은 지역의 급매물이 사라지며 가격도 오름세를 유지하고 있고, 서울 강북지역은 재개발이주 수요가 발생하며 봄 이사철 임대차시장을 걱정하는 목소리까지 나오고 있다.
결과적으로 주택수요자들은 연초, 신정부의 정책 변화를 주시하면서 관망하는 자세를 유지하다가 중·하반기에 접어들어서면 본격적인 움직임을 보일 것으로 전망된다.
다만, 주택가격 상승은 이미 주택가격이 소득에 비해 크게 상승한 상태이므로 폭등이라기보다 회복세에 가깝다고 추정이 대세다.
집값 상승 요인은 무엇인가
2008년 주택시장은 하반기부터 서울 수도권 위주로 완만한 가격상승이 예상된다. 이는 행정복합도시, 혁신도시 등 지역균형개발 사업이 착공과 함께 본격 추진되고 있지만 국민들의 뿌리 깊은 수도지향적 가치관과 2기신도시(송파·판교·광교신도시 등)개발 및 후광효과를 염두에 둘 때 수도권 인구집중(표참조)에 따른 가격상승은 당분간 지속될 수밖에 없기 때문이다.
또 지난해 9월부터 실시된 분양가상한제, 청약가점제 여파로 본격적인 청약광풍이 불게 되면 인근 신규주택수요가 자극되는 전기가 될 수 있다.
시세차액이 보장되는 2기신도시(판교·광교 등) 및 일부 지역(은평뉴타운, 송도·청라·흥덕지구, 왕십리뉴타운, 한남대부지 등) 아파트의 경우 인기지역 청약경쟁률은 수백대일의 경쟁률을 보이며 이와 접하고 있는 주변아파트의 가격을 자극할 가능성이 있다.
또한 개발과 수급은 밀접하게 연결돼 있다. 실수요자를 유인할 수 있는 각종 개발호재(용산 국제업무지구, 4차 뉴타운, 뚝섬개발 등)가 바닥에 깔린 곳이나 지하철·고속도로 교통여건(9호선, 경의선·분당선·신분당선·중앙선·경춘선 복선전철, 서울~용인간 고속도로, 신림선 등 서울·수도권 경전철, 지하철 3호선 연장, 일산대교, 송포~인천간 도로, 제2자유로, 서울~문산간 고속도로 등)이 호전되는 곳의 주택가격은 상승세를 탈 것이 거의 확실시 된다.
이와 관련 내집마련정보사 양지영 팀장은 "현재 주택수요자들이 움직일 시기를 저울질하고 있는 상황에서 실질적인 거래는 활발하지 않다"고 전제하며 "올 중반기 이후부터는 수도권과 지방의 소형아파트를 중심으로 완만한 가격 상승이 예상된다"고 전망했다.
상승폭은 얼마나 될 것인가
올해 집값의 상승폭을 추정해 보기에 앞서 지난 1월과 2월의 부동산시장을 살펴볼 필요가 있다.
우선 지난 1월의 경우 서울 아파트 시장은 가격 등락 움직임이 서서히 활발해지는 모습을 보였다. 소형대가 중심이 된 노원, 도봉, 강북, 금천 등을 비롯해서 재개발 호재가 많은 용산구 등은 1월 한 달간 지난해 말보다 높아진 오름세를 나타냈던 것이다.
또 지난해 하반기 이후 약보합세를 유지 했던 강남권도 재건축 단지를 중심으로 상승세를 나타냈다.
하지만 매수자들의 관망세가 좀처럼 변화되지 않고, 장기보유1주택자 대상의 양도세 완화 방안이 예정 보다 늦어지고, 세제 완화 조치도 기획 단계 중이어서 시장 동향에 별다른 영향을 미치지 않았다는 분석이다.
또한 2월 들어서는 강북 지역이 중~소형 및 재건축 단지를 중심으로 상승세를 나타낸 반면, 서초ㆍ송파구는 소폭 하락세를 나타내는 등 지난해 하반기부터 유지되고 있는 북고남저의 흐름을 지속했다.
즉, 동대문구는 청계천 복원과 동대문 운동장 공원화 사업, 인접지역인 왕십리뉴타운 등의 호재로 인해 강한 오름세를 나타내 답십리동 동답한신 8 2㎡형이 2375만~2500만원가량 상승해 1억9500만~2억2500만원 선에, 102㎡형은 2500만~3500만원 가량 상승해 2억3500만~2억9500만원 선에, 119㎡형은 2600만~3500만원 가량 상승해 2억6500만~3억3000만원 선에 시세가 형성됐다.
노원구에서는 실수요자를 중심으로 거래가 활발히 진행되고 있는 가운데, 상계동과 중계동 일대가 오름세를 나타냈다. 상계동에서는 재건축 기대감으로 주공2단지(저층)가 강한 오름세를 나타내며 69㎡형이 6000만~8000만원 가량 상승한 2억2000만~2억5000만원 선에, 89㎡형은 9000만~1억원 가량 상승해 4억~4억3000만원 선에 시세를 형성했다.
ⓒ이코노미21 표
이처럼 올 들어 1월에는 집값 등락이 서서히 일어나기 시작하다가 2월 들어서며 강북지역 중소형 및 재건축 단지를 중심으로 가격 상승을 보이고 있는 상황이다.
결과적으로 지난해 한껏 움츠려들었던 주택가격이 올해는 상승세를 나타낼 것으로 보인다.
부동산써브 함영진 실장은 이와 관련 "지난해 1.11대책 이후 집값의 변동은 거의 없었다. 그러나 올해 들어서는 소형아파트를 중심으로 상승세가 두드러지게 나타나고 있으며, 수도권의 경우 3~5% 정도 상승할 것이다"고 예측했다.
부동산시장 돌출변수는 여전
지난해 내내 침체에서 허덕였던 주택시장의 약세장이 2008년에도 이어질 돌출변수는 부동산시장에 존재한다.
미국발 서브프라임 위기에 따른 선진국 주택시장의 경기침체와 국내 미분양사태로 불거진 프로젝트 파이낸싱 부실화·가계대출 상환부담 문제 등은 우려할 만한 점이다.
또 올 하반기에는 신혼부부 주택이나 지분형 아파트 분양제도가 새로이 도입되는 등의 부동산 정책이 윤곽을 드러낼 전망이다. 또 보유세 개편 등도 예상된다. 따라서 정책변수가 여전히 시장에 어떠한 영향력을 미칠지 미지수다.
일시적인 충동에 따른 주택 구매보다는 치밀한 설계와 정보 수집을 거쳐 부동산 투자를 결정하는 등 미래를 대비하는 자세가 필요한 대목이다.
이승호 리얼타임즈 부동산 기자 real2@realtimes.kr
2008년 부동산시장 분야별 전망
■ 재건축 아파트 시장
지난해 재건축 아파트 시장은 불황 그 자체였다. 1.11부동산 대책이후 떨어지기 시작한 아파트값은 지속적으로 떨어져 재건축 아파트 바닥론까지 거론됐다.
하지만 올 올해 재건축 아파트 시장은 다소 활기를 되찾을 전망이다. 부동산시장에서 '이명박 효과'는 이미 '재건축 용적률 10% 상향'이라는 공약에서 시작됐다. 그동안 재건축 추진이 중단됐던 강남권 부동산시장이 제일 먼저 들썩이기 시작했다.
잠실이나 개포동 등 재건축 단지에서는 호가만 1억원씩 치솟기도 했다. 그동안 간혹 나오던 매물도 쏙 들어갔다.
하지만 용적률을 크게 높여 조합원당 개발비용을 줄이지 않는 이상 실익이 거의 없을 수도 있다. 용적률 규제완화를 적극 추진한다고 하더라도 개발이익환수를 강화할 것이기 때문에 실익을 기대하기가 쉽지 않은 상황이다.
■ 재개발·뉴타운 시장
강북 재개발이나 뉴타운으로 이미 지정된 곳은 물론 후보지들도 이미 시장에 반영되고 있다. 이를 대변하듯 은평뉴타운에서는 최초로 청약가점 만점자가 나오는 등 갈수록 인기를 더하고 있다.
특히 아직 시세 상승이 적은 4차 뉴타운 예정지에 관심이 쏠린다. 4차 뉴타운 후보지로 거론되는 곳은 1~3차 뉴타운과 재정비촉진지구 선정에서 탈락한 지역. 이 가운데 구로구 구로동, 강서구 화곡동, 도봉구 창동, 용산구 서계·청파동, 중구 신당동, 성북구 정릉동 등이 유력 후보지로 꼽힌다.
■ 청약시장
올 청약시장은 지난해 하반기와 마찬가지로 다소 혼란이 지속되면서 양극화가 심할 것으로 전망된다. 분양가상한제와 청약가점제 시행으로 투자 수요는 들어가고 실수요자 위주로 움직일 것으로 보여 청약 시장은 훈풍을 기대하기 힘들다.
정부가 미분양 사태를 막기 위해 지난해 9월과 11월, 두 차례 걸쳐 지방투기과열지구 30여 곳을 해제한데 이어 지방의 마지막 투기과열지구 3곳(부산 해운대구, 울산남구, 울주군)을 추가 해제했다. 하지만 투기지구 해제는 청약시장은 단기간에 효과를 내기는 어려울 것으로 보인다.
■ 일반 아파트 시장
일반 아파트 시장은 전세시장의 불안으로 소형평형대 중심으로 가격이 오를 것으로 전망된다. 전세 수요자들이 전세 물량 부족으로 기존 일반 아파트 소형평형대로 옮겨가면서 소형평형대 아파트가 오르게 되는 것이다.
또한 그 동안 세금 중과로 찬밥신세였던 6억원 이상 고가 아파트도 양도세, 보유세 완화 등으로 다시 관심 대상으로 떠오를 전망이다.
■ 전세시장
올해 전세시장은 청약시장 불안으로 강세를 보일 것으로 전망된다. 청약가점제 및 분양가상한제 시행으로 매매 수요자들이 갈피를 못 잡고 있다. 때문에 매매 수요자들이 전세에 다시 머물면서 전세 매물 품귀현상이 계속되면서 전세값은 크게 오를 것으로 전망된다.
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등록일 2008/03/20 | 조회 1082 
