작년 한창 리모델링이 세인의 입에 오르내릴때 각 건설사 팀장들의 공통적으로 일치되는 부분이 있었습니다.
저층 재건축은 이제 거의 마무리가 되고 있고, 조만간(향후 3~5년내 모두 완료) 중층아파트들에대한 손을 대야하기 때문이죠.
용적률 기준으로
180% 이하는 재건축 권장
180~230%는 증축 리모델링 권장
230% 이상은 대수선 리모델링 권장이란 부분입니다.
예로,
30평 중층아파트이고, 현 용적률이 180%라면 대지지분은 16.7평 정도 되네요.
이런 저런 인센티브를 적용받으면 현재로도 250% 내외까지 가능합니다.
그럼 현재 30평은 39평~42평까지 재건축이 가능하겟죠.
왜? 평당 1000만원으로 재건축을 해야한다고 하시는지 모르겠으나
재건축 대상 아파트들은 이미 대지지분을 가지고 있기때문에, 건축비만 들어가면 되죠, 이게 어떻게 짓느냐에 따라 달라지겠지만
일단 표준건축비는
표준건축비 : 1,441,000(원/㎡) [건교부고시 제2007-621호] 이라니까.
평당 500만원정도에 지면 40평이 2억선입니다.
20여년전 지은 아파트 30평과 현재의 아파트 40평은 정확히 2배정도 생활공간이 차이난다고 생각하시면 됩니다.
왜냐하면
1,베란다 : 기존 4평정도, 현재 8~11평
기존형태가 복도식이면 더욱 차이가 벌어집니다.
2,지하 대피실 : 90년 초반까지 지하대피시설이 의무화 되었었죠.
한마디로 방공호,,, 이게 용적율로 되찾아오게됩니다.
30평이면 전용면적 2평 정도입니다.
3, 층고 : 이제 앞으로 상당량 층고가 늘어날겁니다
건축비는 오르겟지만, 얻어지는 편의가 많아지고 생활 공간도 확장되겟죠..
예전 층고를 법적 230이상으로 했더니, 획일적으로 230언저리였죠, 건축비를 한푼이라도 아끼려 그 이상 지을 이유가 없었고... 이제 고층, 초고층이 일상이될테니 스프링쿨러, 등박스, 평균신장도 커졌고, 층간 소음 방지(보강재삽입등)를 위해서도, 층고가 늘어나는 쪽으로 방향을 잡을겁니다.
등등의 이유로 재건축의 메리트는 상당량 존재합니다.
현재로서는 용적률 제한때문에 180% 미만의 중층 아파트까지 재건축의 사업성과를 바라볼 수 있지만,
앞으로 위에 언급된 메리트들이 점점 강해진다면, 같은 평수로의 재건축도 이루어 질지 모르겟네요...
한마디로.
강북 용적률 180% 미만의 중층아파트 30평 정도를 3억~4억 정도에 살수 있다면, 말씀하신 건축비 2억을 보태 5~6억 정도인데,
제가 보기에 그정도는 하겟죠?
북한산 아이파크 135 제곱미터의 시세를 보면 말입니다.
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등록일 2008/03/25 | 조회 692 
